2018年国外,收税 2018年过年

Posted 2023-04-26

篇首语：自由的生活方式是借知识和洞察获得的。本文为你选取作文2018年国外,收税 2018年过年四篇，希望能帮到你。

本文目录

1、2018年国外,收税 2018年过年（1）

2、国外产权商铺产权式商铺（2）

3、《过年的习俗》（3）

4、2020年家乡的风俗作文500字（4）

2018年国外,收税 2018年过年

篇一:《境外邮寄物品税额0元以上全额征税》

境外邮寄物品税额0元以上全额征税

代购成本增加

2010-0-30 来源: 红网-潇湘晨报

为解决海关关税流失的问题，海关总署最近出台规定，一是从9月1日起，对个人邮寄物品应征进口税税额在人民币0元（含）以下的，海关予以免征；应征进口税税额在人民币0元以上的，一律按商品价值全额征税。二是个人邮寄物品受到价值限制，即个人寄自或寄往港、澳、台地区的物品，每次限值为00元人民币；寄自或寄往其它国家和地区的物品，每次限值为1000元人民币。三是对商业性邮件一律按照货物规定办理通关手续。

常常通过网络代购或者让亲朋好友从国外邮寄、携带“洋货”的消费者将难以享受到这种低价了。在9月1日的“大限”到来之前，长沙海关驻机场办事处负责人介绍，近段时间，从长沙入境的旅客携带高档消费品入境的情况有较大幅度增加，仅本月内该办事处就征收税款近人民币20万元。

超出寄送标准将退寄或报关

“这实际上取消了个人物品免税优惠政策。”昨日，长沙海关现场业务处相关人士对新政进行了解读。“举例说，在9月1日前，从国外如美国邮寄入境的价值1000元的化妆品，按照0%税率，不需要交关税，因为有00元免税额的优惠政策，而9月1日起，同样是1000元的化妆品，就得交00元关税了。”

除了征税额优惠政策全部取消外，海关还将严格执行限值标准，“如果超出标准，要么退寄，要么就走货物报关程序。”这位人士进一步解释，走货物报关程序意味着海关关税还要增加，除了进口税外，还有增值税，还有报关手续费等等，并且个人报关手续办起来会非常复杂。

代购成本增加，买家疯狂囤货

消息一出，大量的海外商品代购商和消费者都叫苦连连，继续买卖海外商品，增加支出将成为必然。因此在9月1日前疯狂“囤货”的人不少，为节省未来开支，贾女士就为自己的儿子吞了10桶国外的奶粉。

“我当然会考虑把增加的关税加入到商品成本里面去，最终由消费者承担。”被问及海关新政的影响时，专门从事欧洲化妆品代购的一位三皇冠淘宝卖家立即脱口而出。而在长沙专做法国化妆品代购的熊女士表示，如果个人到海关办手续非常繁琐，她可能会考虑选择另外的途径。“由国外将货发到香港，再委托深圳专门的外贸公司把货带进来，我只要支付相应的服务费就行了，这样更省心省事。”

[Q&A]

找朋友带进来照样缴税

Q：找朋友直接通过携带的方式入境，可以避免高额关税吗？201年国外,收税.

A：进境居民旅客携带在境外获取的自用物品，总价值在000元人民币（含000元）以内的，海关予以免税放行；进境居民旅客携带超出000元人民币的自用物品，经海关

审核确属自用的，仅对超出部分征税，但对不可分割的单件物品，应全额征税。

把价格少写将涉嫌伪报

Q：如果个人在填写邮寄单时把商品价格填低一点，不就可以避税了吗？

A：海关工作人员会进行严格审核。如果海关工作人员觉得邮寄物品的价值有伪报的嫌疑，则会要求对方提供相关的商品发票。另外，海关监管本身有自己的专业技术手段，对一些商品价值进行判定。

制图/冯敏超

明日起，境外邮寄物品税额在0元以上全额征税；超出限额标准的将退寄或报关，近段时间从长沙入境的高档消费品多了。

篇二:《全球征税来袭有一本英联邦护照就可以免税》201年国外,收税.

全球征税来袭有一本英联邦护照就可以免税

加勒比投资移民局：全球征税来袭，有一本英联邦护照就可以免税。近日，税务总局起草并对外发布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法（征求意见稿）》根据规定，我国将于2017 年1月1日实施新的账户开户程序,并于201年进行第一次信息交换，全球征税瞬间成为高净值客户关注的重点，而如果您已经拥有一本高性价比的英联邦护照，就可以避开中国政府的全球征税。

全球征税正成为中国个人所得税可以全球征税的对象非常广泛。不仅我们这些居住在国内的居民。而且外国人若在中国境内有住所或中国境内居住满一年的个人都是我国的税务机关要求全球收入征税的对象。

中国全球征税？

中华人民共和国个人所得税法（第二次修正）第一条：

在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。201年国外,收税.

看来中国个人所得税可以全球征税的对象非常广泛。不仅我们这些居住在国内的居民。而且外国人若在中国境内有住所或中国境内居住满一年的个人都是我国的税务机关要求全球收入征税的对象。

如果中国真的开征这么繁重的税收，那么势必有大部分的中国富豪将要从口袋中掏出多年积攒所得，尤其是海外资产颇多的富翁。这时候，合理避税就成为了这些富豪们急需学习的知识了。

那么接下来华商移民专业顾问就为您介绍如何通过合法的方式起到最大财富优化，减少财富积累和传承过程中的成本和风险等等。

境外财富架构筹划，一个新命题

解决方法一：建立海外信托

税务领域的多边自动情报交换已经冲破传统的离岸生态。个人财富将会在阳光下进行重组，也会带来个人境外财富架构筹划的契机。克林顿夫妇在2010年创立了一份信托，并在2011年将他们拥有的纽约房产转移到信托名下。这样一来，房产的任何增值都与他们的应纳的税收无关。

信托就是委托人把自己的财产交付给信托机构（受托人）管理，这时信托就在法律上切断了委托人与其财产之间的所有权链条。海外信托资产与国内资产相脱离，避免因政治、经济、法律环境改变而造成财富的“被动流失”。海外信托的保密性极强，信托的设立无需向政府进行登记备案，第三方亦无法查询到信托信息，通过设立海外信托可使委托人的财产在其去世后不受属地法域继承法的限制进行分配，并可让家族财富在其子孙后代中增值保值永远传承。

通过快速移民和设立海外信托等方式，从而做到从个人到家族财产的整体保全。这种方式对于高净值人士资产保护和长期管理财富是非常理想和安全的选择。

解决方法二：加本英联邦护照

如果中国真的要全球征税，那么势必有大部分的中国富豪将要从口袋中掏出多年积攒所得，尤其是海外资产颇多的富翁。这时候，合理避税就成为了这些富豪们急需学习的知识了。海外资产如何不让中国查到？用国外的身份开设账户或者投资。比如英联邦护照项目：安提瓜和巴布达、圣基茨和尼维斯、瓦努阿图等世界级的离岸税务天堂；欧盟护照项目：塞浦路斯、希腊等欧盟国家。

加勒比投资移民局（INVESTENT IIRATIN DEPARTENT F ARIBBEAN FREE TRADE NES）是加勒比自由贸易区的官方投资移民管理机构，专门管理重要加勒比海国家如圣基茨、安提瓜、多米尼克、格林纳达等自贸区成员国家的投资移民申请。下设安提瓜投资服务中心、圣基茨投资服务中心、多米尼克投资服务中心、格林纳达投资服务中心，并负责审批和管理加勒比自由贸易区内的合格投资移民项目、备案移民律师、授权移民中介公司等，同时为投资移民申请人提供最新移民政策、权威政策解读、全面投资移民服务、授权移民选项等，是加勒比海国家投资入籍计划的官方授权和申请递交机构。

篇三:《RS全球征税即将开始,税务规划你准备好了吗？》

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中国政府承诺将于201年实施ED全球金融账户涉税信息自动交换制度，即《共同申报准则》（oon Reportin Standard, 简称“RS”)，中国政府将通过国际合作对其税务居民实施全球征税。随着RS相关政策在各国得到落实，个人财富透明化的国际税收新时代即将到来。意思就是说，如果你将要或已经使用中国护照在海外开立个人账户，那么在不久的将来，你的个人海外资产将完全暴露在中国政府的监管之下。面对国家税务总局1月1日起

开查境外账户，中国的富豪、企业家们该如何应对呢？

海外开户，税务规划神器一一本圣基茨免税护照进行海外资产配置，海外身份需先行。举个栗子：如果您拥有一本圣基茨护照，并使用这本护照去到海外任一您想去的国家开户，开户国只承认你是圣基茨公民，您的金融信息与中国没有任何关系，根本不用担心账户信息会被中国政府查知。那有小伙伴会说，圣基茨也要加入AEI了，也是会被交换账户信息的，但是圣基茨素来被称为国际著名离岸金融中心，世界级避税天堂，没有个人所得税，没有海外收益税，也不是全球征税，所有交换信息问题对您的资产毫无影响。所以赶快移民吧！拿一本英联邦护照，及时rs也不用发愁！为什么会推荐大家圣基茨护照呢，海外开户时，通常会被要求提供护照持有国的住址证明。而办理圣基茨房产项目，产权归自己所有，提供住址证明，海外开户。加勒比投资移民局的圣基茨客户，拿着圣基茨护照和住址证明轻松在英国渣打银行开了账户！

圣基茨房产投资移民项目屹立于市场32年，市场经验丰富，已经成为众多富豪以及高净值人士用来进行海外资产配置的热门护照。俏江南董事长张兰，90后美女富豪纪凯婷，赫基总裁 Jaky Xu等等，都是圣基茨护照的忠实粉丝。有了这些大咖们的成功案例，你还担心圣基茨护照不好用么？加勒比投资移民局为您提供全套的税务筹划方案，全球征税时代来临，海外身份需先行!

圣基茨投资服务中心(ST KITTS & NEVIS INVESTENT SERVIES)是圣基茨与尼维斯联邦专业投资服务中心，是由圣基茨和尼维斯联邦政府授权组建、为圣基茨和尼维斯联邦的直接投资者、投资入籍者提供投资咨询和投资服务的机构，包括投资政策咨询、投资项目推荐、投资手续办理和投资入籍申请。若您对移民还有其他疑问，可致电圣基茨投资服务中心，圣基茨中心移民顾问将为您提供专业贴心的移民咨询服务。

篇四:《电子商务环境下税收问题的国内外现状》

电子商务环境下税收问题的国内外现状电子商务的兴起，带来了全新的商务体验，以虚拟化、便捷化和数字化等优势，迅速取代了传统商务，在很多领域中，发挥了巨大的作用。但是，这种革命性的商务形式，也给国家税收争取带来的了问题。国内外，很多国家，都对电子商务环境下税收，做出了相应的政策国外电子商务的税收现状

电子商务起源于国外，因此对电子商务税收的问题十分重视，美、欧、日等国作为发达电子商务国家，颁发了很多关于电子商务税收问题的法规，并且已经进入了最后的操作阶段。

1.美国是世界上最早开展电子商务的国家，也是最具发展潜力的国家。对于美国电子商务的税收问题，美国经历了多个变化阶段。199年成立电子商务小组，支持电商发展。199年发布《互联网免税法案》，建议3年内免收电子商务税收。2000年、2004年和2006年，连续发布政令，将电子商务的税收期限，一再延长。直到2013年的《市场公平议案》的提出，露出美国政府最电子商务收税的决心。因为只要《市场公平议案》，这项提案被升华成为法律，美国的电子销售商们，就会被征税。而美国最大的电商巨头——亚马逊，已经明确了支持电商征税的立场。201年美国电子商务交易额高达230亿美元，排名全球第一位，在如此背景下，相信美国电子商务税收问题，迟早会得出结果。

2.欧盟是世界上第一个征收电子商务增值税的国家，是电子商务税收的先锋者。这一壮举的实现，也是由多个阶段发展而来的。1997年的欧盟互联网会上，各国商议对电子商务暂不收税。199年6月，在《关于增值税收入和促进电子商务发展的报告》中，提出对电子商务收取消费者增值税。而2003年7月1日，提出的电子商务增值税的新指示，让其成为首个实现征收电子商务税收的国家。201年11月，欧盟又修改了这项指示，扩大了电子商务税收的群体，象征国外电商在欧盟免征增值税的结束。

3.日本从电子商务开始时，就明确了对其进行收税的必要性。199年10月，就发布了名为“电子商务：征税框架条件”的报告。在2000年，日本终于对电子商务税收做出了实质性一步，建立了电子商务税收稽查队。在201年初，日本的执政党确立了度税制改革大纲。201年月，日本推出对电商企业的物流网点和储物仓库的所在国增大征税力度。201年10月起，日本开始对海外电子商务服务征收税费。大纲规定，只要电商企业在日本国内，或购买者在国内，都将征收税费。一扫之前因为地区差异而导致的税收不同的差异。国内电子商务税收的现状

我国的电子商务起步较晚，但发展较快，短短几年时间内，已经成为全球屈指可数的电商的大国。201年“双十一”单日，天猫的销售额就达到912.17亿元，是2014年的两倍之多，这说明了我国电子商务已经相当成熟，应该着手实施对电子商务征收税费。但是，我国的国情复杂，在实行过程中仍有很多难题需要面对：1.大基数的电子商务群体。据不完全统计，截止到201年1月底，天猫的店铺总数就有137734家，再加上其他电商平台的店铺数量，这会是一个庞大的群体。把这些全部加注在我国税收征收体系上，绝非易事。2.电子商务税收不同于传统实体税收。在电子商务税收流程、方式、和监督上，都提出了新的挑战。加之，我国对电子商务的监管缺失和电商经营的隐蔽性特点，使得税收征收部门，难以确定电商经营者的真实情况。3.国内电商的抵触。一旦国家开始对电子商务征税，将加重电商经营者的成本，这样一来，电商的优势将会消失。加剧电商和电商、电商和实体店之间的竞争，最后扰乱到市场经济的平稳。当然，我国的电子商务税收进程也不是停滞不前，也取得了一定的成绩：1.2013年4月，国家税务局，发布了《网络发票管理办法》，为我国电子商务税收提供了法律支持。同年，《关于进一步促进电子商务健康发展有关工作的通知》出台，加强对电子商务税收研究。2.2013年底启动的《电子商务法》，在2016年初，已经形成法律草案稿。3.2016年国将4月日起，我国将实施跨境电子商务零售进口税收新政策并调整行

邮税政策。

纵观国内外电子商务税收的问题的现状，都经历了电商鼓励期、政策缓冲期和税收实施期的过程。虽然我国还没有完全开始对电子商务税收的工作，在未来电商市场成熟和国家监管机制和法律法规完善后，也一定会全面解决电商税收问题。

[1]于沽泉.经济技术协作信息[J].中文科技期刊数据库.200(14)

[2]吴惠英.税务（福州)[J].中文科技期刊数据库.2000(6)

[3]吕西萍.电子商务税收法律制度的国际比较及其对我国的启示[J].中国管理信息化.2007（）

[4]计金标.电子商务对税收的影响及对策[J].2001（7）

[]财政部，海关总署，国家税务总局.关于跨境电子商务零售进口税收政策的通知

站.2016（3）

[6]张帆.日本将向亚马逊征收数字内容消费税［EB/L］.新浪科技.2012（11） EB/L］.财政部网［

篇五:《从美国带多少东西回来是免税的》

从美国带多少东西回来是免税的自国外回来，可以免税携带000元以内的商品（但电子产品、家具和餐料是不免税的），超过000部分要收税，但还有个问题是这些商品是合理自用的，而不是用于出售或出租，建议3、4个问题不大，个以上有二道贩子嫌疑，被海关要求转成货物进关或退运就麻烦了。

我记得是7%有的东西特殊的会到30%那个啥，如果买了电子产品可以让他拿在手上直接上飞机的（比如笔记本，IPAD之类的东西）那就不算了。

可以的直接拿上飞机1不算重量，2不算关税那是随身携带的物品当然盒子要拆掉

标签其实比较无所谓的态度好点它查得没那么严我上次去美国物品超重了一些，和安检的人笑了笑她也就直接放心了你态度不好他才会认真查你那么多人他也没那么闲包的话大包不行，笔记本包之类的可以带，一手一个都行……里面可以放一些电子产品，他也没话说。

一般不会要求打开行李箱的吧手机都是美版的了，要盒子有什么用，国内又保修不了。

篇六:《国外环境税收制度对我国的启示》

国外环境税收制度对我国的启示

摘要

环境税收（Environental Taxation）也称绿色税收（reen Tax）或者生态税收（Eoloial Taxation），是指为了保护环境、合理开发利用资源、推进清洁生产、实现绿色消费而征收的税。环境作为人类社会的一种稀缺资源，具有独特的经济和社会价值。面对世界各国生态环境不断恶化的严峻形势，加强生态环境保护和资源的合理开发己是迫在眉睫，而建立环境税收体系是改善生态环境质量、保护资源、促进可持续发展的重要经济手段。环境税作为一种有效解决环境问题的经济刺激措施，已陆续被诸多注重环境保护的国家所推行，不仅将环境税引入税收制度中，而且征税范围涉及大气、水、资源、生活环境等方面，形成了较完善的环境税制。对此结合我国实际,分析国外环境税收制度的特点，有助于完善建设我国的环境税收制度。

关键词

国外；环境税收；绿色税收；生态税收；启示

1 前言

近几年，频频出现的全球自然灾害，给人类造成了无数的严重灾难。据媒体报道：1999年，非洲、美洲、亚洲、欧洲和大洋洲总共发生了623起自然灾害，造成经济损失达720亿元，受害人口2.12亿，万多人因此而丧生。这警世之灾，是由全球性的生态危机、人类活动对环境造成的破坏日益严重所造成的。种种沉痛的教训，给世人敲响了环保的警钟。

2 环保税简介

为了从根本上使环境保护得到长远的保障，增强公众的环保意识，世界经济学界在着手研究可持续发展的“绿色经济”问题时，提出了“环境税收”这一概念。使税收在一定程度上也被赋予了新的功能，即增加了宏观调控自然环境保护功能的新内容。根据一般性概念，环境税收是国家政府为了实现宏观调控自然环境保护职能，凭借税收法律规定，对单位和个人无偿地、强制地取得财政收入所发生的一种特殊调控手段，充分体现了国家以自然环境保护为主体的宏观税收调控职能，是一种既重经济效益又兼顾公平的环境经济政策手段。

从广义上说，环境税收是税收体系中与生态环境、自然资源利用和保护有关的各种税种和税目的总称。它不仅包括污染排放税、自然资源税的生态税费，而且凡与自然生态环境有关的税收调节手段都应包括在内。环境税收主要包括以下几种：

（1）资源税。为了保护自然资源生态环境，实现可持续发展，促进或限制自然资源开发利用，根据自然资源不可再生的稀缺程度差价征收的生态税种，是绿色环境税主要税种之一。其中主要包括：对开采出的资源征收的开采税；按照资源储量征收的地产税；中国已经试行征收的资源税、资源补偿费和环境破坏补偿费等。

（2）污染税。为了保护自然资源生态环境，减少环境污染，降低环境退化度，实现绿色清洁生产，在资源开发和利用中，对资源、环境的破坏污染行为征收的环境污染税种。主要是指排污税，是同所导致环境污染（无论是排放到大气、水、土壤或产生的噪声水平）的实际数值直接相关的税收支付，即根据污染排放量和对环境的损害程度决定税率来计算的污染排放税，如对废气、废水征收排污费，包括新开征的硫税和碳税。排污税一般一次只针对一种类型污染的排放征收。

（3）环境税收优惠减免。为了鼓励企业节约资源和对资源实行综合循环利用，以尽可能减少环境污染而实行的减免税及补贴政策，均属绿色环境税收范畴。 3 环保税的意义

3.1 保护人类生存环境，促进社会经济可续发展

在市场经济体制下，环境保护问题是无法靠市场本身来解决的。税收作为政府筹集财政资金的工具和对社会经济生活进行宏观调控的经济杠杆，在环境保护方面大有可为。首先，针对污染和破坏环境的行为课征环境税无疑是保护环境的“双刃剑”。一方面会加重那些污染、破坏环境的企业或产品的税收负担，通过经济利益的调节来矫正纳税人的行为，促使其减轻或停止对环境的污染和破坏；另一方面又可以将课征的税款作为专项资金，用于支持环境保护，在其他有关税种的制度设计中对有利于保护环境和治理污染的生产经营行为或产品采取税收优惠措施，引导和激励纳税人保护环境、治理污染。在市场经济条件下，环境税收是政府用以保护环境、实施可持续发展战略的有力手段。

3.2 体现“公平”原则，促进平等竞争

公平竞争是市场经济的最基本法则。个别企业所造成的环境污染需要用全体纳税人缴纳的税款进行治理，而这些企业本身却可以用较低的成本达到较高的利润水平。实质上是由他人出资来补偿个别企业生产中形成的外部成本，这显然是不公平的。通过对污染、破坏环境的企业征收环境税，并将税款用于治理污染和保护环境，可以使这些企业所产生的外部成本内在化，利润水平合理化，同时会减轻那些合乎环境保护要求的企业的税收负担。从而更好地体现“公平”原则，有利于各类企业之间进行平等竞争。因此，建立环境税收制度完全合乎市场经济运行、发展的需要。

4 环境税制的历史与国际比较

4.1 环境税制的历史演进

20世纪60年代以来，随着全球工业化的迅速发展，生态环境被严重破坏，人类的生存和发展受到了严重威胁。在这种背景下。作为现代宏观经济政策主要工具之一的税收，自然被运用到资源与环境的保护上，适用于资源与环境保护的环境税在一些国家应运而生。20世纪90年代以后，环境问题与税收政策更紧密地联系在一起，其环保措施均以征税为主，收费为辅，而且环境税制全面、系统，201年国外,收税.

不仅注重开征新的环境税，还不断调整现行税制中有关环境保护的条款，税收限制与税收鼓励并举。资料表明，世界各国为防治污染和保护环境而开征的税收已近百种.课征范围也极为广泛，涉及大气、水资源、生活环境、城市环境等诸多方面。201年国外,收税.

环境税收制度的发展经历了“两次高潮”：第一次是20世纪70-0年代，主要是针对污水和废弃物等突出的“显性污染”进行强制征税。这类环境税大多属于弥补费用类税收，即为了增加控制污染的投入而向排污者征税，如荷兰自1970年开始征收废水排污税和居民生活垃圾处置税。第二次是20世纪0年代以来，欧美各国越来越多地采用生态税、绿色环保税等多种特指税种来维护生态环境。这个时期出现了以刺激为特征的税收，通过向排污厂家收税促使生产者改变对环境的污染行为。进入20世纪90年代后，发达国家的环保税收政策又有了新的发展，从对废气、废水、垃圾、噪音、农业等污染征税发展到全面“绿化”税制。从零散的、个别的环保税种的开征，发展到逐步形成环保税收体系。除新征各种环保税收外，还对原有的税种进行调整，使之具有环保功能.从而实现全面的“绿化”环境税制的目标。

4.2 国外的环境税制设计

世界各国在经历从零散的、个别的环境税开征到提出全面“绿化税制”的过程中，对于环境税制的设计主要采取了以下措施：

4.2.1 开征各种环境税。

主要针对制造、消费或处理过程中产生污染，造成生态环境破坏以及涉及稀缺资源使用的产品及活动征税，通过提高这类产品及活动的成本和相对价格，减少不利于环境的生产和消费活动，从而减少环境污染，保护环境资源。在污染税方面，具体开征的名目繁多。征收的内容也千差万别。在自然资源税方面，包括对石油、天然气等征税。如美国政府对矿藏、天然气和石油开采征收资源枯竭税，迄今已有过半的州征收此税。加拿大政府为了保护石油这种稀缺资源，对机动车用油课税，并对重型卡车课征能源储存税。

4.2.2 以一种对环境友好的方式调整现行税制。

调整的内容包括：一方面，取消原有税制中不符合环保要求、不利于可持续发展的规定，主要是去除或修正原有的不利于环境的补贴和税收。另一方面，对

原有税制采取新的有利于环保的税收措施，使得绿色税制的实施更有利于保护环境。主要手段是对污染环境的产品或活动课以重税，改变其相对价格，从而减少相关的消费和活动。以消费税为例，许多国家区分含铅汽油与无铅汽油，调高含铅汽油的消费税税率，鼓励使用无铅汽油，取得了较好的效果。如大多数ED国家引进了将含铅和无铅汽油区别对待的差别税，使市场上含铅汽油的比例大幅度下降。目前，已有16个ED国家通过调节汽车的销售税和汽车使用税来刺激消费者使用相对清洁的机动车。

4.2.3 建立环保基金。

如瑞典和挪威于1991年同时开征二氧化碳税并建立了专项基金。另外，日本1993年的《环境基本法》规定，为实施环境保全的经济性诱导措施的调查与研究而设立环境税、赋课金等专项基金。另外，美国《环境对应、补偿及责任法》(即超级基金法)，也通过对化学工业的专项税收设立了一笔巨额基金，用于污染地点的调查和清理行动。

4.3 对国外环境税制的评价

国外环境税制的设计取得了显著的社会效益和经济效益。不仅通过开征各种涉及环境保护的税种，对环境带来危害的产品和消费课税，筹集收人，为减少污染的专门计划提供了充足的资金，而且建立了一整套旨在减少排放污染物的激励机制，并采取减免税等税收优惠政策支持和鼓励环保事业的发展。

第一，各国环境税制的实施情况虽然各不相同，但无一例外都经历了循序渐进的过程。环境税制的发展都是根据每一税种的实施条件，按照不同的特点循序渐进，逐步实施税制改革，在不增加税收负担的基础上实现环境目标。例如污染税中的二氧化硫税和碳税，前者的执行成本低，公众容易接受，对降低硫排放量的成效也比较明显，故征收时间比较长；而碳税要求的条件相对较高，只有制定较高的税率，并采取国家统一行动才能收到理想效果，故征收时间就比较短，二者在税种引入时间上各有特点。还有，税率也有一个逐步提高的过程。一般情况下，要取得显著的环境效果，税率必须维持较高的水平。但是，如果税率一步到位，可能令人难以接受，甚至导致政治危机。并且，从经济角度看，本国企业的竞争力也会受挫，对经济产生负面影响。因此，环境税制采取循序渐进的策略，先选择低税率，随着治污技术的进步逐步提高税率。

篇七:《201税收新政策》

不能不知的201税收新政策

新近发布应追溯2014年全年执行的税收政策

中共中央组织部财政部国家税务总局关于非公有制企业党组织工作经费问题的通知

发文字号：组通字〔2014〕42号

内容提要：根据《中华人民共和国公司法》和中办发〔2012〕11号文件等要求，非公有制企业党组织工作经费纳入企业管理费列支，不超过职工年度工资薪金总额1%的部分，可以据实在企业所得税前扣除。

国家税务总局关于中国石油天然气股份有限公司调整石油特别收益金扣除方法后有关企业所得税预缴问题的通知发文字号：税总函〔201〕21号

内容提要：中石油公司将2014年度缴纳的石油特别收益金，按照配比原则分摊到所属分公司列支。石油特别收益金准予在企业所得税前扣除，中石油公司所属分公司应当按照扣除石油特别收益金后的利润额计算预缴税款。201年国外,收税.

财政部国家税务总局关于确认中国红十字会总会中华全国总工会中国宋庆龄基金会和中国国际人才交流基金会2014年度公益性捐赠税前扣除资格的通知发文字号：财税〔201〕1号

内容提要：经财政部、国家税务总局联合审核确认，中国红十字会总会、中华全国总工会、中国宋庆龄基金会和中国国际人才交流基金会具有2014年度公益性捐赠税前扣除的资格。

财政部国家税务总局关于延续并完善支持农村金融发展有关税收政策的通知

发文字号：财税〔2014〕102号

内容提要：自2014年1月1日至2016年12月31日执行。对金融机构农户小额贷款的利息收入，免征营业税；对金融机构农户小额贷款的利息收入，在计算应纳税所得额时，按90%计入收入总额。对保险公司为种植业、养殖业提供保险业务取得的保费收入，在计算应纳税所得额时，按90%计入收入总额。

所称小额贷款，是指单笔且该户贷款余额总额在10万元（含）以下贷款。（编者注：2013年及以前年度规定此项额度为万元）

财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知

发文字号：财税〔2014〕109号

内容提要：自2014年1月1日起执行。本通知发布前尚未处理的企业重组，符合本通知规定的可按本通知执行。股权收购：将《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕9号）

第六条第（二）项中有关“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的7%”规定调整为“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的0%”。

资产收购：将财税〔2009〕9号文件第六条第（三）项中有关“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的7%”规定调整为“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的0%”。

股权、资产划转：对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质

性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

1．划出方企业和划入方企业均不确认所得。

2．划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

3．划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知

发文字号：财税〔2014〕116号

内容提要：自2014年1月1日起执行。本通知发布前尚未处理的非货币性资产投资，符合本通知规定的可按本通知执行。

一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

三、企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。

四、企业在对外投资年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按本通知第三条第一款规定将股权的计税基础一次调整到位。

企业在对外投资年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。

国外产权商铺产权式商铺

篇一:《商铺产权及回报率计算》

商铺产权及回报率计算

产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低0%，比照基准利率或上浮。

因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过1%，否则，按照10%回报率计算，0万元买来使用权，第10年赚回本，1年到期时，账面上只有2万元盈利。而0万元即使不买商铺，以年期人民币整存整取利率.%、到期转存计算，1年后的本息总额是103.6万元，1年的利息总额3.6万元，比买使用权商铺多赚2.6万元。

商铺的投资回报率是看商场整体运营的，至于说多少可以投资，超过6个点就可以了，市面上往往有很多高回报的项目甚至能达到13到1个点，其实真正能不能达到这个点，不是开发商说给就能给的，要看市场给不给的起，说的再好听，最后做不起来，也是骗人的，所以，如果你想投资的话，一定要对项目有个整体的了解，从地段，行业，市场，需求去分析，我投资这样的一个项目，市场对此有没有需求，可不可替代，都是重要的因素，说的再好，不如做的好，只要项目前景是非常好的，回报率个点左右就比较正常，一味的追求回报，最后倒霉的还是自己，开发商不是傻子，看项目，是要看未来跟前景的，要用眼光，而不是眼睛。

篇二:《产权式商铺操作方案》

商场内铺操作方案

经过前期与开发商的接触和协商，对商场内铺采用“产权式商铺”的方式销售，现将具体运作方案和需遵循的原则分析如下：

一、产权式商铺的实现手段及方式

1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权。众所周知任何房屋的使用权都是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。可见产权式商铺势必历经两个程序过程、发生两种经济行为、建立两种法律关系、创造两种收益模式。

两个程序过程：一是剥离产权商铺的使用权，集中掌握（租赁）在经营管理公司手中；二是确立产权商铺的所有权，分割转移（销售）到投资自然人手中。两种经济行为：一是投资自然人购买商铺时，发生的商品房买卖（交易）行为；

二是投资自然人出租商铺时，发生的商铺租赁（非交易）行为。

两个法律关系：一是投资人（买受方）与开发公司建立的的商品房买卖合同关系；

二是投资人（出租方）与经营管理公司建立的商铺租赁合同关系。

两种收益模式：一是投资人（出租方）出租商铺使用权，获取租金静态收益模式；

二是投资人（出卖方）出售商铺所有权，获取增值动态收益模式。

运用产权式商铺的手段，实现“大商场，小业主”的运作方式，建立所有权、管理权、经营权三分离的运营模式。

2、实现产权式商铺的三种手段的应用内容

商铺销售总价12万元，出租期限12年，年回报率7%，期满退铺

租赁《商用房租赁合同》内容：租赁期12年，租金每年为商铺总额的7%，期满退铺托管《商用房托管合同》内容：托管期12年，每年收益为商铺总额的7%，期满退铺合作《合作经营商场协议》内容：合作期12年，分成收益为商铺总额的7%，期满退铺

3、实现产权式商铺的三种手段的法律责任比较

租赁方式：就是直接承租经营，在法律、法规上，有较完整的概念和操作规定，其税种费率

明确，法律责任清晰，政府部门租赁监管，投资者的收益列入经营成本，收益水平与经营管理公司经营效益无直接关联，对投资收益的保证既有义务又有责任。托管方式：就是委托经营管理，在法律、法规上，概念明确、授权充分、操作规范，是典型

的合约式经营行为，政府无法监管，有关条例未加限制，投资者的收益表现为直

接经营收益，经营经营管理公司的经营效益高低直接关联，投资者收益水平的高

低，投资收益“随波逐流”，对投资收益保障是有义务而无责任。

合作方式：类似实物投入合作经营，在法律、法规上，没有完整的概念和操作规定，是典型

的合约式经营行为，政府部门不监管，完全市场化，投资者的收益表现为全部经营利益分成；经营管理公司经营效益的保障性不确定，自然无法承担保障责任。

4、实现产权式商铺的三种手段的共同特征和市场应用情况分析

共同特征：①三个主体，开发公司（法人）、投资者（自然人）、经营管理公司（法人） ②两份合同，使用权控制《商用房管理合同》；产权转移《商品房买卖合同》 ③合同关联性，当事人相同—投资者；标的物相同—商品房。

④以商业经营为先，强化合同经营效应作用----租在前，售在后；即管理合同在

前，买卖合同在后。

应用情况：⑴、租赁、买卖这两种方式，在法律、法规上，有较完整的概念、规范、操作的

规定，其税种费率明确，法律责任清晰，政府部门监管完备。

⑵、托管、合作这两种方式，在法律、法规上，没有完整的概念、规范、操作的

规定，是典型企业经营行为，政府部门无法监管，责任模糊，执行特别税费。

⑶、在商业地产开发销售中，托管—委托经营方式应用最多、最广泛；租赁—承

租转租方式应用最早、最规范；合作—合作经营方式已经出现、在起步。

综上所述，建议推广使用“委托经营方式”或“合作经营方式”操作产权式商铺。

二、商铺的分割原则

1、主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

2、人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

3、科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利

用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

综上所述，本案商场内铺的分割在遵循1、2条原则的前提下，注重第3条减少空余面积。目前各大城市商场内公摊系数都有达到0%的情况出现，这样有利于后期经营，但销售难度较大，例如投资者购买了20㎡的商铺，而呈现在业主面前的使用面积只有10㎡。虽然本案的投资者不用自己经营，但我们也应尽量规避这一不利因素，把公摊系数控制在2%左右，将有效销售空间面积提高到最大化，这样能使业主容易接受，也能为开发商带来更多收益。

三、商铺的销售价格制定策略

现今房地产市场上销售进程策略主要采用渗透定价策略或取脂定价策略，渗透定价策略主要采用低开高走的价格策略，而取脂定价策略一般采用高开低走的价格策略，而大多开发公司都采用渗透定价策略。而对本案而言，是采用产权式商铺的方式销售，其价格制定应注重以下原则：

1、回报率

这是最重要，最直接的数据，一般的原则是把它建立在投融资平衡点。

所谓投融资平衡点，其基本思想是投资收益额能够足额地偿还按揭（融资）还款额。举例说明：商铺总额10万元，投资回报率7%，投融资比例1:1,首付成，按揭成。月租金收入： 100000 元 × 7 % ÷ 12 月 = 3.33 元/月

月还贷支出：万元 × 111.66 元/月.万元 = .30 元/月

显然，收入与支出相平衡，收入大于支出，还贷有保障。

2、总价范围

在具体制定价格以前应进一步了解税收方面的问题，如果在每铺月回报在00元以上，政府部门收取税费的话，那么每铺的总价应在（00×12÷7%）14万元以下，这样就在面积和价格的制定上注意这一点；如果不收取税收，则单铺总价也不要过高，控制在20万元以下，大部分铺位在10万元左右为最佳，因为中小投资者在消费群体中占大多数，样制定价格有利于后期销售速度。

3、定价依据

前期确定对商场部分在确定经营商家后再进行销售，那么在价格制定时第一种方式是根据最终与经营方确定的年租金来推算价格，这样考虑到实际销售率后，租金收益与回报额能达到持平，甚至有节余；第二种方式就是开发公司可以根据成本+利润的方式提前制定销售

价格，再根据预测实际销售率来推算租金水平，作为招商过程中的租金要求。

四、资产处置

合同期满商铺资产的如何处置。一是进行交易，退铺、回购、优先购买；二是不进行交易，续租、自主经营、业主委员会决策。

商铺投资是产权式商铺是一种新型的、大众化的投资模式。它除具有其独特的一面，又具有与传统投资模式相象的一面，不妨细想一番。

象储蓄 -----买个商铺象“存本” 每月租金象“取息”

貌似存本取息的储蓄神似投资房产获收益

象股票 -----出租使用权得租金象似“股息”和“分红”

出售所有权得收益象似“博差”赚“增值”

象债券 -----企业实力作保障座享其成分利润

长期经营稳健运作资产保障空间无限

象基金 -----专业公司经营专业人士管理无需操心打理

天天有收益月月拿回报年年能增长

象收藏 -----城市的中心核心的商圈绝版的地段

永恒的房产有限的商铺稀缺的土地

抢到就赚到买到就升值拥有能富足

象工资 -----月月银行来领取方便及时贴家用

租金源源不断价值日日看涨保障年年增强

租金回报------即投即得

投资效益-----立竿见影

篇三:《产权式商铺研究》

] 产权式商铺研究

投了７０万元，本想坐收租金，眼看着情况不妙，想退出保本却被套住了，”于先生愁眉苦脸地告诉记者。他身后就是自己投下血本的位于北京西南三环边上的某商业楼盘，此时空空如也，虽然坐拥北京西

南商圈，却不见任何旺铺的景象。

在这座楼盘的对面就是该商铺的售楼处，“经济头脑＋明智选择＝稳当置业＋轻松赚钱”的广告词还清晰如昨。不断有业主前来打探情况。在他们眼中，当初的“肥肉”已经变成“烫手山芋”。产权式商铺的投资风

险再一次给投资者们敲响警钟。

利益诱惑

站在冷冷清清的售楼处，于先生向记者诉说着当时这个楼盘热销的情景：“每个办公室都挤满了人，周末也不休息”。和于先生一样，约４０００名业主们都抱着同样的心理：手里有些闲钱，股市不敢进入，

存在银行利率又太低，既然有投资回报率高、风险低、收益稳定的投资项目何乐而不为？

此时，卖方已经为业主们算好了账：购买该商铺产权后，每天可得到每平方米４元的租金收入；如果投资１０平方米的话，每年得到的租金收入为４×３５８×１０＝１４３２０元（扣除春节７天公假）。在售楼处，记者看到，墙上张贴着明细计算方式：投资一个１３平方米的商铺，共１７３４２０元，首付７３４２０元，贷款１０万元，贷款期为１０年，月供为１０９８元，月租金为１４４０．６４元；月租减去月供３４２．４４元，１０年的收益为４１０９２．８元投资回报率达１１．９３％（税前）。同

时，购买后就可以返租金，典型售后包租，以租养供。

面对如此诱人的“肥肉”，业主们纷纷解囊。对于其中存在的风险的考虑，于先生表示，当时，发展商以该家居广场的部分房产和全部营业收入，连同集团旗下饭店的营业收入对业主实施三联担保，并且投资者还有灵活的退出机制——若投资方中途转让，发展商还以合约的方式承诺，以原价或溢价回购所售商铺。

看起来几乎是“零风险”。

对于这种产权式商铺的运作模式有着深入研究的北京晟智律师事务所律师赵小波则指出，大多数产权式商铺的路数同出一辙：售后包租，回报率高达８％～１２％。可是其中却隐藏着巨大的风险，全国产

权式商铺７０％难逃失败的命运，北京的“巨库”就是一个前车之鉴。

风险暗藏

“对方是按季度返租金的，返了两个月之后，开始不正常返租，出现拖欠现象，”这时候，于先生隐隐意识到了其中的风险。赵小波指出，每平方米４元的租金在周边商圈来看并不算高。可是关键就在于其实现的可能性，而且其中有着很多不可控因素。记者采访了该公司的一位姓温的负责人。对于为何能给业主４元的返还租金。温先生告诉记者，该广场２００１年开业时，每天每平方米的租金是８元，也就是说扣

除返给业主的租金，公司还可以赚４元。

可是这只是一厢情愿的计算方式。由于该商场原来经营建材，随着建材市场竞争激烈，投资回报率越来越低。从２００２年的情况看，整个家居建材行业有１／３在亏损，１／３在苦苦支撑，只有１／３

盈利，但利润也出现大幅缩水。该家居广场也未能躲过亏损的命运，于去年１０月份停业，原先预期８元国外产权商铺.

的租金来源没有了，加上集团其他担保的产业收入低，也无力维持给业主４元的租金。

记者同时了解到，该公司还欠着银行借款３．３５１亿元。记者粗算了一下，通过出售商铺，该公司首付款至少收入６亿元，加上银行的负债，该公司共负债１０亿元左右。温先生告诉记者，该集团有矿山等固定资产７０亿元，正在通过出卖这些固定资产来融资解决目前业主的问题。另外广场也在积极融资

以期盘活。但问题也明摆着：经营不善导致租金无法兑现，现金流的中断使发展商陷入窘境。业内人士分析指出，产权式商铺零风险只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报源泉却来源于市场和消费者。而在产权式商铺的架构中存在三方利益的冲突：发展商关心的是商铺的售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着

最大的风险。

法律缺陷

赵小波指出，产权式商铺被投资者看好是因为其高投资回报率。而被开发商青睐，则是因为这种模式是开发商短期内快速回笼资金的好办法，另外，还可以将企业的经营风险转嫁到业主头上。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产

权的管理者来说，却无关痛痒。

“很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用这种„包租套现‟的开发模式”赵小波分析说，不能排除开发商融资的目的。在这个过程，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用。他指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多，这种投资心态更加

大了商铺包租的商业风险。

更值得注意的是，其实这种方式对于开发商来说其法律风险也是极低的。赵小波指出，无论开发商一开始是不是抱着套现或者欺诈的目的，也最多是民事纠纷。一旦走上法律诉讼程序，即使败诉，也是被判合同无效，卖方退回已付款；而买受人不能获得本来应该获得的租金收入，投资人的钱在卖方手里白白周转了一段时间。这样一来，有过错一方反而因其过错而受益，法律的缺陷或者说合同无效的法律规定，被违法者利用了。赵小波指出，在国外，企业一旦有这样行为，其不良信用纪录将会给其下一步发展带来巨大阻力。而在国内由于法律不够健全，信用体系不够完善，使此类违法往往不留痕迹，业主应该在对方

违约之初及时行动以减少自身的损失。

产权式商铺研究系列二

投资专家提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段和运营商，不要一时被高回报吸引。资料图片临近年终，产权式商铺的销售广告格外地多，区别于以往地产权式商铺，这些商铺都不约而同地打出长期包租、固定回报的承诺。但投资专家依然提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段、运营商和银

行担保，不要轻信高回报承诺。

产权式商铺再起风云“即日购买，即返两年以上租金20%”、“开发商负责出租，坐享%的年回报率”……临近年底，诸如此类的商铺销售广告分外地多。记者在国贸冬季房展会上看到，几乎所有参展的商

业项目都涉及产权式销售问题，其中，产权式商铺尤为明显。看来，因某家居建材市场引发的产权式商铺

销售危机似乎已经过去，产权式商铺再次卷土重来。

伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔认为，今年之所以出现产权式商铺增多的情况，主要有两个原因。一方面，投资者已经从因为某概念而投资的误区走出来，开始比较理性地对待市场，需求虚幻的概念之外货真价实的投资回报率，产权式商铺对未来几年的投资回报率的保证，满足了这部分投资者的愿望；另一方面，商铺的开发商希望尽快收回投资成本，因为“产权式商铺”实际为那些没有强大的资金实力

和足够的商业地产运营管理经验的开发商提供了一个迅速回笼资金的销售办法。

产权式商铺的优势有关统计数据显示，目前市场上的游资主要集中在纯商业区店铺（王府井、西单）、办公楼底商、市场商铺、住宅底商四大版块上。其中，纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭使得前期投入过大，这使得一般的中小投资者势必将承受

过大的资金压力。

产权式商铺销售最容易出现在市场商铺的销售中，而市场商铺正是最受中小投资者欢迎的商铺投资方式。产权式商铺的特点是面积小、总价低，最小的不过四五平方米，投资门槛不到10万元，这为中小投资者降低了投资门槛；再加上多年的投资回报保证，又降低了风险。因此，产权式商铺普遍受到中小

投资者的欢迎。

但正是由于产权拆分，产权式商铺很容易导致纠纷，不利于统一经营。新一代产权商铺一般承诺10年包租，并且在签订销售合同的同时签订长期租赁合同。这样就使投资者有了回报上的法律保障。看好运营商和地段蔡宇翔认为投资者要看准商铺开发者和经营者的能力。据伟业统计，全市有7%的商铺项目并没有考虑自营问题，也就是说这些商铺仅以销售为主，没有能力在销售不利的情况下经营商

铺，因此，商铺开发者和经营者的实力就尤为重要。其次，要看好地段，注重“扎堆效应”。

上古房地产经纪公司总经理吴江也认为，投资产权式商铺要看准运营者和地段，而不仅仅是单价和承诺的回报率。比如，位于西四环外的锦绣大地物流港，它的开发商就是商业运营商，目前经营的锦绣大地农副产品批发市场，拥有4000家成熟商户，年销售额近60亿，占北京农副产品市场过半的份额，而且地处华北交通要塞，公路铁路路网发达，是中国非常重要的绿色产业集散地。所以，这里虽然远离市区，

但是原有的特定商业氛围很浓。

银行担保降低风险为了让中小投资者放心投资，不少商业地产项目推出“银行担保”的项目，就是凭借

银行这一外力来担保业主的收益。

锦绣大地物流港项目负责人马静介绍，他们推出的“10年包租、银行担保、年收益9%”，其中银行担保就是指，一旦投资者买下商铺后，开发商就将前4年的投资回报全部打入银行专用账户，并且专款专用，由银行每月直接将回报汇入投资者的个人账户。其间即使项目出现问题，银行也会继续确保投资人的利益。同时，他们还为投资者设计了清晰的退出机制，从第年至第7年，开发商无条件原价回购；从第年至第10年，高于原价%回购；自第11年起，可有菜单式多种选择。采取了商业银行担保的项目，普遍受

到中小投资者的欢迎。

产权式商铺研究系列三

中原统计资料显示，从2004年京城商业地产的投资者比例来看，其中个人投资比例达到了6.6%，个人投资者成为了商业地产的主要购买者。众所周知，投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的

一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同问题。

大部分初次投资者都不敢涉足商铺

“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物业的升值潜力，很难预测”。李女士半年前在金融街购买了一处总价30万元的商务公寓进行投资。她当时手头有资金00万元，但为了保证流动资金，因此选择了银行按揭贷款，首付共70多万元。按照开发商的承诺，每月收取相当于总房款%的回报。在此之前，李女士并没有涉足过房地产方面的投资，作为初次试水，她选择了商务公寓而不是其他的产品，李女士称，“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物

业的升值潜力，很难预测”。

李女士同时告诉记者，她有很多朋友都在进行物业投资，但绝大部分人对商铺投资认识不多，选择住宅或者酒店式公寓的投资者比较普遍。她认为，如果这次投资试水成功，下一步投资将不排除选择商铺

的可能，“毕竟，商铺的投资回报率更高一些。”李女士表示。

李女士的想法实际上代表了目前不少投资者的心声，众所周知，在房地产投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同

问题。

投资小产权分割商铺要了解经营定位

对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，

后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。

按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。伟业商业运营总监周宁指出，小产权分割商铺的特点在于产权和经营权的分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，或者共担风险。据了解，今年京城在商业地产的销售方式上采用此模式的项目有10多家，典型的包括韩SHW、白

云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目。

小产权分割商铺一般会打出3-年内%-10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约- 6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。12月2日，中关村科贸中心开盘，推出了7万元买平方米商铺，开发商承诺年返回收益率为％，五年后回购部分商铺。大家均对这种销售方式的合同细节表现出相当的关注度，开盘当天吸引了上百人到场。虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。

不过，这并非意味着小产权商铺投资模式的失败。

昆泰国际中心的成功经营从另一个侧面说明了，位置好、资源好仍然是商铺投资的重要参考指标。专家告诫投资者，投资这类商铺，要对商场的经营定位有一个基本的把握，尽量把风险降低到最小。

投资带租约商铺要注明租赁时间

为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合

同或者有意向租户。

上面提到的另一种行销模式———带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招租招商，继而根据租金再进行出售。周宁认为，带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。据了解，温特莱中心以及建外S鄄H、第五大道等都是带租约商铺的典

型项目。

周宁告诫投资者，为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条

款。

单纯从经营稳妥性来考察，似乎带租约出售方式优于小产权分割，但并非所有此类商铺都能得以稳妥运作。针对第五大道的经营失败，业内人士认为其更多是源于物业条件的匹配不足，致使很多业态无法

进入。周宁表示，对于带租约出售的商铺而言，由于租约先行，物业条件显得至关重要。

■风险防范

了解开发商是不是专业的经营者

东方凯悦(北京)投资管理顾问有限公司首席运营官徐世恒认为，目前盲目投资商业物业的现象较普遍，外资零售业的进入，一方面将带来商业地产的升温，另一方面也将驱使商业物业开发朝更加理性更加规范的方向发展。目前国内商业地产运作尚处于学习阶段，坐守好的地段未必能够安稳地收取租金，如果投资项目周边有很多著名的商家、卖场，主力客源就相对稳定，这样的商铺往往具有较强的抗风险能力。

蓝图地产总经理傅文慧认为，商铺投资的关键取决于开发公司的信用以及后期经营管理，很多不懂商业的开发者参与到商业运营中来是使市场变得混乱的主要原因。因此对于投资商铺者来说，特别是初次尝试的投资者，最重要的是之前一定要做好充分的市场调研，对于开发商实力、招商经营管理和市场定位国外产权商铺.

状况应有详细的考察。

考察商铺是否引入第三方责任担保

中原地产市场研究总监徐成峰认为，投资产权式商铺，要具有规避风险的意识。据了解，继第一城在去年率先引进第三方责任担保以后，在今年市场上所推出的投资产品中，已经有越来越多的项目开始引

入第三方进行担保。“这应该是投资者规避风险的较好办法。”一位投资专家认为。

目前京城在售的这些产权商铺中，比如韩SHW百货就通过北京(中国)华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有13亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。有没有担保单位以

及担保单位的具体实力是投资者在投资产权式商铺时需要考虑的重要内容。

篇四:《产权式商铺》

产权式商铺简介

产权式商铺就是发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方——在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为５年，最长的可达１０年。所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

经营特点

商场从开业到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间，而在此期间需要商场经营者不断根据市场反应，及时调整营销策略和商场定位，以满足消费者的需求为目的。因为商业不动产有一个最根本的特点：租客有了稳定的客源保证，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营下去，这样房东才会有稳定的租金收入。所以，商场是需要有专业的团队——商场经营管理公司——进行专业的经营和管理，因此在投资前事先了解商场经营管理团队的实际经营能力，是投资者的必备功课。现状

第一类

目前营运状况良好——也就是一方面目前正常支付固定回报的，另一方面商场整体营业状况也较为良好的。如果投资者购买了此类产权式商铺，那么相对的收益是较为稳定的。只是目前这类分隔后出售且经营相对较为成功的商场并不多。

建议：继续持有，同时密切关注商场经营绩效，逢高获利了结。第二类

目前经营状况不理想——没有开业或开业后很快又关闭的。一般情况下，即使承诺的回报按时支付，但投资者依然担心，这说明商场无法正常

营业，物业管理公司或商场经营管理公司（实际是发展商）短期内尚能按照合约履行，而长此以往，尤其是承诺的期限到期后，情况不容乐观！此类分隔后出售而经营却极不成功的商场比例不少。

建议：不妨成立业主委员会，及时要求更换商场经营管理公司，同时择机转让。第三类目前经营状况一般——承诺的回报是按时支付的，目前商场处于营业状态，但人气不旺、生意一般。如果是开业初期，那还情有可原；如果是已经开业了两三年的话，那么情况就不容乐观，说明商场经营管理公司的经营能力一般，整体营销策略不佳。这种情况所占比例最高。

建议：一方面静观其变，另一方面成立业主委员会，要求商场经营管理公司积极调整经营思路和营销策略。

“耳听为虚，眼见为实”，经常抽空去自己投资购买了产权式商铺的商场，实地去观察一下商场的人气、经营状况、商场的管理现状等情况。往往这些可以反映出商场的经营成果，进而反映到营运绩效上。作为业主应该采取必要的、合法的途径积极维护自己的切身利益。

售后返租

售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式，总的来说购买者将是“一分投入，十分回报”。

产权式商铺与一般商铺的区别：

简单的说产权式商铺是所有权与经营权分离的房地产概念。一般的商铺是投资者购买后有所有权并可以自己经营或租赁。

产权式酒店

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其

实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。

主要目的

产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假

《过年的习俗》

今天是除夕夜，也就是春节。春节是中国传统节日的一个新春佳节。

春节，同学们都知道，它不是一个特殊的节日。所有的人都认为“春节很热闹，因为它是一个团圆的节日，这是理所当然的。”但我可不是这样想的，这个节日是用来纪念一个怪物的，它的名字叫“年”，它经常吞食过路的人们，可把人们害苦了。后来，出现了一位白胡子的老公公，他制服了“年”。人们为了防止“年”再跑下来，就用放鞭炮、贴红纸来吓“年”，所以就有了现在过年的习惯。

我的家乡―桂林过春节有几“怪”，如果你想听听，我就给你讲讲吧！大年三十的除夕夜，各家各户都会做上一桌丰盛的美味佳肴，还有许多小吃，有糍粑、有糯米饭、有粽子、还有年糕等许多美食。第一“怪”就是饭菜都摆上桌了可是大人们就是不让我们先吃，而是先在神kan上祭拜后才能一起上桌吃饭，但是吃饭的时候鱼还不能吃，一定要留到第二天才能吃，大人们这叫“年年有余”。

第二“怪”是大家大年三十的晚上都一定会等到大家大年三十的晚上都一定会等到新年的钟声敲响的那一刻，各家各户都会同时点燃鞭炮，大家都互相问候“新年好”，睡觉前我们都要吃一碗汤圆，它代表着各家各户美满幸福。

深夜，家家户户的灯渐渐地熄灭了，整个桂林市进入了梦乡，这时，一股浓浓的雾包围了桂林，使春节的夜晚更加朦胧，更加迷人。

2020年家乡的风俗作文500字

又一个过年到了，每一个在外上班的人都要急急忙忙地回到自己的老家过年。在我们的家乡，还有一项祭祖的活动，更是千门万户都要举行的一种民风民俗。下面是小编收集整理的2020年家乡的风俗作文00字，欢迎阅读参考！

2020年家乡的风俗作文00字1

春节，是我国一年中最盛大的节日，当地人俗称过年，我的家乡中卫，也不例外。

中卫人最看重过年了。

腊八是过年的前奏，人们经过一年的辛勤劳动，在腊八饭里就全表现出来了。腊八这天用米、面、花豆、肉、蔬菜等做成美味的“腊八饭”(俗称和和饭)。腊八这天也是当地数九寒冷之时，“腊八的雪，老鼠的药”，如果这天降了雪，就预示着来年的吉祥和丰收。俗话说“吃了腊八饭，汉子跟上婆姨转”，这意味着，过年的活动也就开始了，过年用的衣物、食品全由家庭主妇操劳，男人碾米磨面，女人扯布买线，拆洗被褥，缝制衣帽，家里人杀猪宰羊，购置年货，宁穷一年，不穷一日。

“腊月二十三，灶老爷上了天”，这一天是祭神的日子，也叫小年，家家都把灶神换成了新的。

从年三十起，商铺的工具、用具洗干净封存起来，戏班、皮影在年三十反串唱几天。

大年初一，各自在家里给神明、祖先牌位磕头，给老人拜年。大人给小孩发压岁钱，家家户户都贴上了吉祥、喜庆的对联。街坊见了都要问声“过年好”。

初五家家早上吃饺子，叫“填穷坑”，意味人们穷怕了，吃了干饺子耐饱，表示全年不挨饿。

初七，当地人叫“人七日”。下午家家必定吃长面，叫“拉魂面”。

过年的高潮是在正月十五，从正月十四起，连续两天，立灯架，耍社火，灯架多是牌坊式的，灯面彩绘神佛、三国、西游记等故事，丰富多彩，五花八门。在一些街口巷道还有泥塑判官，下跪着秦桧夫妇像，泥塑腹空，一点燃烟煤，七窍冒出烟，说明了中卫人爱憎分明。

民谚“正月二十三，家家户户都燎干”，这一天黄昏，家家门口点燃干柴，大人小孩从火堆上反复跳过，嬉笑耍闹，火熄之后，灰烬用铁锨撒向空中，火星乱舞，近似礼花。

正月二十三一过，年事算是忙完了，人们便又学习的学习，工作的工作，春耕的春耕了!新的一年又开始了!

2020年家乡的风俗作文00字2

每个人的家乡都有各自的乡俗。在我家过年时，舞龙、贴春联、挂灯笼、放鞭炮必不可少的。

在过年前的十几天，家家户户开始大量置办年货，大人们还要买过冬的衣服呢。还要在过年的那天之前进行大扫除。到了真正过年的那天，大家都开始挂灯笼、贴春联，春联是为我们迎接新的一年，而灯笼是让我们这年过得红红火火。不仅如此，还要在窗户上贴福，而且要倒着贴，意味着福倒了，福到了。春节吃饭前要先放鞭炮是为了迎接新年的到来，吃饭时，小孩的嘴可甜了，他们走过去跟爸爸妈妈说新年快乐，就能得到红包。吃完饭后，外面开始热闹起来，一条条长龙接二连三地从巷子里跑出来，彩色的龙头欢劲地扭着，在大马路上显得格外引人入胜，路旁的烟花给舞龙的人们打气，他们舞的更欢了。

每当到了除夕夜晚的十二点真是极为热闹，一大筒烟花排山倒海得飞起向天空在天空中炸成了一朵花，一大群烟花飞快地冲向天空，炸开了一朵朵五颜六色的鲜花，七彩的烟花炫染了整片天空，显得格外美丽，一条长长的鞭炮在地上“啪啪啪”地响着，在过年时放鞭炮是为了赶走一只叫“年”的怪兽，喜欢在过年时去村里偷吃，但它怕鞭炮，所以家家在过年时放鞭炮。

这就是我家乡的风俗，一个不一样的习俗。

2020年家乡的风俗作文00字3

“百里不同风，千里不同俗”，中国的传统习俗形形色色，五花八门。今天，就让我带着你走进我的家乡，领略一下那历史悠久而传统的习俗——捣年糕。

年糕，年年“糕”升。在象山，年糕是家家户户过春节时必吃的食物。捣年糕虽然看起来简单，可是真正做起来却是费时费力。

村里的男人，先把米一升一斗地从米缸里取出来，浸泡在水里，等到米粒充分吸收了水分，彻底湿透以后，再把米捞起来过滤掉水分，晾一晾，然后才把这些米送到磨坊里磨成米粉。接着把磨好的米粉倒进一个特制的桶里，放到锅里蒸，待到厨房里的蒸气弥漫着米香时，米粉已经被蒸熟了。大力男人端起木桶快步走到木槽前，把一桶的米粉倒进木槽里，用木杵用力地捣，使木槽里的米粉变成膏状，再用力，使那些膏状物从一个方形的小口里挤出来，钻出长条，像是一条巨大的蚕从蛹里爬了出来。边上的妇女手里握了一把刀，刀上沾一些水，切成了一段段，再放到室外的竹板上晾起来，期间还要给它不断地翻身，等年糕完全变硬之后，就可以装入袋子里保存起来了。

家乡吃年糕也是一大特色。在年糕刚成型时，还冒着热气，黏黏的，撒上一些红糖，白糖，芝麻和桂花，年糕一下子变得又甜又糯，是我最喜欢的吃法。也有人喜欢吃咸的，放入榨菜丝包起来，这样吃甜丝丝，咸滋滋。

捣年糕是我们家乡的一种传统习俗，也是一种生活艺术。

2018年国外,收税 2018年过年

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《过年的习俗》

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