租赁合同

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[外文]：contract of lease of property

出租人把出租财产交给承租人使用，承租人支付租金、并在租赁关系终止时将原租赁财产返还给出租人的合同。

法律特征

租赁合同是诺成、双务、有偿合同，具有下列特征：

（1）是对租赁物暂时使用的合同。承租人可从出租人处取得对租赁物的暂时占有权和使用权，但处分权仍属于出租人。

（2）是以特定物、非消耗物为标的物的合同。承租人应在合同终止时把原物返还出租人。

（3）具有某些物权的特点，例如承租人对租赁财产的占有和使用受到侵害时，有权诉清法院保护；在中国，出租人在租赁合同期满前将租赁财产出卖给第三人时，除有特殊规定外，合同对新所有人继续生效。

租赁合同具有广泛的适用范围。例如法人之间就完成生产或工作任务的需要，可以签订租赁生产工具、设备、交通工具、仓库、场地等财产的合同；法人与自然人之间或者自然人相互之间为解决住宅和活跃生活的需要，对生活用房与用具、文娱用品、交通工具等财产也常常订立租赁合同。房屋租赁合同是租赁合同的一种。由于房屋租赁关系到机关企业的工作生产、经营和居民生活，所以它具有特殊的法律地位和意义，不少国家的民法典对房屋租赁特设专章或专节，加以调整。在中国，房屋租赁合同包括国有房屋租赁合同、集体所有房屋租赁合同和私有房屋租赁合同三种。在目前，房屋租赁关系一般由地方性法规调整。

《中华人民共和国经济合同法》对财产租赁合同的订立、履行和违约责任作了具体规定。

租赁合同的订立、变更和解除

租赁合同通常在合同当事人之间就使用租赁物达成协议时成立，但许多国家规定租赁合同不能即时清结或超过一定期限的，应用书面订立。合同的主要内容是：

（1）标的物。凡是法律不禁止或不限制流通的物，包括生产资料和消费资料、动产或不动产，都可以租赁使用。如果以法律禁止或限制流通物作为租赁标的物，是违法行为。

（2）租金。法人之间、法人与自然人之间的合同确定的租金数额，须遵照国家主管部门规定的标准。自然人之间约定的合同租金数额，应公平合理，不允许出租人把收取租金作为牟取暴利的非法手段。

（3）期限。租赁合同可以是定期的（例如以年、月、日、时定为使用期限）或不定期的。在定期租赁的期限届满后，承租人仍继续使用租赁财产，出租人又不表示反对的，视为不定期租赁。

租赁合同订立后，也可因情况的变化由当事人一方要求或双方协商加以变更或解除。其原因可以是：

（1）租赁物的灭失、毁损；

（2）依法令规定，租赁标的物禁止或限制流转；

（3）要求增加或减少租赁标的物；

（4）要求延长或缩短租赁期限；

（5）要求增加或减少租金。提出变更或解除租赁合同的一方，应承担不按原合同履行的法律后果，但属不可归责于请求人的原因的除外。

当事人的义务

出租人的义务是：

（1）应将符合约定标准的财产交给承租人使用。没有特殊约定标准的，应符合一般标准。如果出租人未按约定标准或低于一般标准提交出租财产，承租人有权提出对换符合标准的租赁物、解除租约、降低租金或赔偿损失的要求。如果出租人将财产所有权转移给第三方时，租赁合同仍继续有效。

（2）除合同或习惯另有规定外，作为所有人的出租人对出租财产应承担必要的维修义务，以保证承租人的正常使用。否则应赔偿因此造成承租人的损失，如由承租人代为修理的，则应偿付承租人的代修费用。

（3）出租人对承租人在订立合同时如交有担保物的应认真保管，在合同终止时返还。因出租人过错不能返还时，应承担赔偿责任。承租人的义务是：

（1）应向出租人交付约定的租金。这是承租人有偿使用租赁物所应交付的代价。租金通常用货币支付，但也可按约定或习惯以实物交纳。承租人不付租金时，出租人除有权追索欠租外，还可提出解除合同的要求。

（2）应对租赁标的物按约定条件正当使用，加以爱护，不使受到损坏；应根据约定方法或租赁物的性质和用途合理使用，除有特约或在事先征得出租人同意外，不得转租或转借。否则，出租人有权要求解除合同并赔偿损失。

（3）在租赁合同终止时，应将原租赁标的物返还出租人。由于使用保管或维修保养不当，造成租用财产损坏、灭失的，负责修复或赔偿。