物业承包保洁费用(450万社工年需2700亿，而物管全行业毛利2500亿，物管行业危机)

Posted 2023-06-02

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物业承包保洁费用(450万社工年需2700亿，而物管全行业毛利2500亿，物管行业危机)

近忧-舆情危机

近几年网上关于“取消物业管理”的言论越来越多，且在上市物企市值高企及高管富豪频出之时尤甚。对网络观点进行系统分析，有些为纯个人情绪宣泄，但更多的还是有目的的民意引导，无论谁为主导目的何在，根上一定因为利益冲突。

全网“攻击物管”的主要观点：

（1）黑社会，土皇帝，寄生虫，高高在上的管控者

（2）不谋服务，只谋利益

（3）取消物业，打开围墙，利大于弊；交由社区统管，收费降低，管理统一；基于安全的围墙实际形同虚设，监控和门禁设施才是有效安全

（4）让业主回归主人翁地位

（5）取消所有楼盘现存物管公司（开发商硬塞的物管公司），全体业主真正决定自管还是社会聘用

（6）以前没有物业，只有居委会，一样安居乐业

（7）取消物业，业主自治，或街道管理

（8）依法盘剥业主的遮阳帽

（9）可以安排本社区退休业主担任物业管理、保安、保洁等工作，并给适当报酬

（10）便民设施（车棚，路面，电梯等）不作为，自行车电动车乱停乱放无人管

（11）少做工作多收费不为业主服务只为管理业主

（12）占用公共场所，占用公共收益

（13）应该将钱交给政府，由政府来负责

（14）好比请给钟点工就可解决问题，为何非要让搞个保姆住家里

行业应对缺失

在物管行业的“舆情危机”持续演绎之际，不幸的是行业相关机构及企业却不断在高调宣传“行业排名”、“企业市值”、“增值服务”、“高管收入”、“责任界定”、“科技去人工”等等与社会民众根本利益无关主题，在某种程度上起到“烈火浇油”的效果，而对于有助于缓解舆情的“物管价值”相关主题的宣传上却毫无组织性与作为。

远虑-两大群体利益交撞

社工（网格员）群体

根据民政部统计，截至2021年，中国大陆地区共有8793个街道办、49.2万个村民委员会和11.6万个居民委员会，加起来超过了60万个社区。

按照2022年2月9日国新办公布的数据，“十三五”期末，全国社区工作者达到433.8万人。”也就是说全国有近450万名城乡社区工作者（网格员），平均一个社区近7个社区工作者，而每个社区工作者要服务超过300位居民。

社工群体优先安置军属和公务员家属，这点从各省市相关政策及措施可以分析看出。无论如何，社工群体拥有不容忽视的话语权及潜在影响力。

社工经费及来源

全国450万社会工作者，保守估计按每人每年6万费用（含社保支出），每年至少需2700亿资金，经费来源于地方财政和街道及社区自筹。

城市社区工作者工资待遇统一采用“财政性生活补贴（区财政）+绩效工资（街道解决）+综合性奖励（社区自筹）”的办法：

(1)“财政性生活补贴”是指由区级财政承担的社区工作者生活补贴，社区主干财政性生活补贴按本区当年最低工资标准的150%，一般社区工作者按本区当年最低工资标准的130%，标准不低于上年度当地社会平均工资水平，由区财政统一支付给街道;

(2)“绩效工资”是指以目标责任为主，实行绩效考核，同时兼顾社区工作者服务年限等，由街道根据实际确定考评标准和年度目标责任制，每年考评一次。原则上每个社区工作者的“绩效工资”收入不得超过财政性生活补贴的50%，“绩效工资”由街道(乡镇)确定并解决;

(3)“综合性奖励”是指各项福利补贴和年终奖金等。原则上“综合性奖励”不得超过财政性生活补贴的30%。“综合性奖励”由社区自筹解决。

(4)城市社区工作者受聘期间，享受城镇企业职工基本养老、基本医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金，其参保基数随财政性生活补贴提高而提高。城市社区工作者离职或解聘的，于次月起停止享受以上各项待遇。

(5)对获得助理社会工作师、社会工作师和高级社会工作师职业资格证书的社区工作者，被聘用到社区相应岗位的，每月分别享受职称补贴60元、80元、100元，所需经费由区财政承担。

物管群体及行业毛利

全国注册物管公司超过20万家，安置就业人员近1000万人；为控制人员成本，绝大多数物管从业人员来源于社会底层无业或难就业群体。

2021年，物管全行业营收13273.06亿元，500强企业营业收入4956.16亿元，占行业总营收的比例为37.34%，500强企业毛利和净利润分别为937.17亿元和492.14亿元。

按500强平均利润率估算2021年全行业毛利润和净利润分别为2509.83亿元1318亿元。

两大群体利益交撞

（1）区财政来源有限，若区财政紧张，则街道及社区自筹比重必将增加；

（2）各省最低收入标准不断抬升；另外，社工群体也将持续扩展；经费负担会越来越重；

（3）社工为追求更高“绩效工资”和“综合性奖励”，也必然不断扩展经费来源，而可能的经费来源不外乎社区居民缴费、街道及社区企业缴费或赞助、其他赞助或费用来源；

（4）大多物管公司为平台型管理公司，核心基础业务大多采用外包模式，即中间商模式；而增值业务却过于依赖于“围墙壁垒”而非实际业务竞争力；

（5）社工群体与物管群体在物理空间上完全重合，在核心职能上也有诸多交合点，基于各自利益的扩张，未来利益碰撞会越来越多。

主动与“非惯性”应对

物管行业习惯于被动响应，不论是央企国企后勤安置定位，还是房地产的售后定位，行业管理人员都必须也习惯了在主业领导或地产父公司划定的范围与给出的指令下开展工作，从本质上物管还没有成为一个具备独立性的行业。由于缺乏独立性，在面对”舆情危机“时无法给予足够重视（有恃无恐，业务来源于”上面“而非民众），难以构建起行业统一舆情应对机制与策略。

虽然物企资本化有利于行业独立性的构建，但尚属起步阶段，惯性力量依然占据主导；另外，资本逐利属性迫使上市物企疯狂进行规模与业务边界扩张，重点在于增值业务而非基础业务，核心根基未得到强化，且不断侵蚀其他利益群体的空间，导致利益冲突频率不断增高，让”舆情危机”有了足够的种子和孵化的土壤。

最后，物管行业具备一定的社会性，这种社会性既来自于行业成立的初衷，还源于物业与社区运营的专业属性。整个行业必须不断强化与宣传这种社会价值，而非一味营造其商业属性。

总之，物管行业现在既有舆情危机的近忧，还有两大群体利益交撞的远虑，行业决策者与精英们必须正式该问题，跳出传统物管惯性与常规资本惯性的思维逻辑，夯实与创新物管的独特价值与社会价值，并整合更多力量开展社会媒体宣传与民意管理。