湘潭九华开发区(扩张土地价值空间的思考与对策——以湘潭经开区（九华）为例)

在分税制的大背景下，土地价值是任何一个地方政府、经济园区都不得不重视的话题。实现土地价格与价值的正向互动与联动匹配，对于湘潭经开区（九华）的发展而言具有极为重要的战略意义；更是实现九华土地价值与园区高质量发展同频共振、良性循环的必然要求。

一、现状

对于一个区域而言，衡量土地价值有三大指标系。一是土地价格，二是房地产价格，三是房地产投资的活跃度。通过这三个指标系分析，我们发现，九华存在明显的“三高三低”：土地潜在价值高，土地价格低；商品住宅销售面积占比高，房屋销售价格低；一线房企占比高，高品质城市综合体占比低。

1.从土地价格来看，处于爬坡培育阶段

根据自然资源和规划分局的统计数据显示，湘潭经开区近期住宅项目的土地出让价格与长沙热点区域的土地价格有5倍左右的差距。随着长株潭融城的加速，预计九华的土地价格将有一个稳健快速的爬坡过程，有较高的升值潜力。

2.从房产价格来看，处于价格洼地，但总体呈现一个稳健上升的势头

从城市经济运行的规律来讲，房价与土地价值存在呈现正相关的联动态势。房价的变化，是考察土地价值变化的最重要指标之一。从房价的波动来看，九华的房价正处于升值区间。2018年，九华房地产累计销售面积200.3万平方米，增长30.4%；实现销售额110.4亿元，增长62.6%；销售均价5506.7元/平方米，增长24.7%。从房企的营销策略来看，呈现明显的灵活性。根据抽样调查，高层住宅全区最高房价在五矿•万境水岸，单价为7500元/m2，最低房价为新城控规，单价为4000元/m2。从全市横向对比来看，房价还有较大提升空间。2019年7月，湘潭市新建商品住宅成交均价约为6001元/平方米，九华新建商品住宅成交均价约为5534元/平方米，与岳塘区6749元/平方米的均价相比差距更大。

3.从投资活跃度来看，已经成为投资的热点地区

一个区域的房地产投资活跃度，决定着这个区域现在与未来的土地价值趋势。从开发总量来看，根据分局初步统计数据，目前已出让的商住用地目前已开发完成约1174万m2。从预售情况来看，2019年7月，九华新建商品住宅批准预售面积12.13万㎡,商品住宅销售面积9.85万㎡;1-7月，新建商品住宅批准预售面积61.27万㎡；商品住宅销售面积70.93万㎡；占市城区销售面积的61%，是全市房产销售的绝对主力军。从开发商入驻情况来看，恒大、碧桂园、绿地、保利等世界500强企业争相入驻。过去几年，九华的房地产行业格局经历了一场由中小房企为主向超级房企过渡，从小盘小打小闹到大盘云集，从单纯的住宅建设向城市综合体发展的蜕变过程。

二、原因

1.房地产价格不高，导致土地价值被严重低估。根据目前洽谈的各个大型开发商反馈的信息，各开发商都以九华目前的房价水平来推导土地价格，这导致九华的土地价格不仅低于长沙，甚至低于岳塘、雨湖。同时，我们在调研中发现，当下的地产行业普遍是快周转模式，早已不是囤地等房价上涨后再进行开发的阶段了。目前九华已开发完成量大于常住人口的住房需求。当然，九华位居长株潭核心区位，有大量的外来人口购房，但这一部分增量具有一定的不可预测性。大多数房产企业都是快周转模式，强调快进快出，尽早开发完毕，进入下一个项目。开发商取得土地到回款的周期与九华区域的去化周期不匹配，导致九华虽然区域位置绝佳，未来升值预期很好，但大型房企拿地已经存在观望心理。

2.存量的土地资源多，转让成本相对较低。由于历史原因，园区早期出让的土地量大价低，这些土地在前几年都处于休眠状态。开发商囤积了一定数量的可开发资源。这些土地对一级市场形成了不少的冲击，影响了土地价格的提升。

3.九华具备城市框架，不具备城市功能。归根到底，土地价值取决于市场需求，土地端的市场需求取决于购房端的需求。经过十余年的发展，九华的城市骨架大大拉升，但教育、医疗、图书馆、博物馆、文娱等设施缺乏，城市功能不足，导致购房者存在观望犹豫心理；影响了购房者对区域价值的预期，从而压制了开发商对土地的需求。

4.宏观环境对房地产约束大，开发商的融资能力与开发能力普遍受限。中央政治局会议对“房住不炒”的定调日趋严厉，《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国务院18号文件）》《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23号文）》接连下发；国家对房地产行业监管加强，金融机构大幅下调对房地产企业的信用支持，从开发贷、个人购房贷、信托资金、海外融资等方面对资金进入楼市进行立体式监管和控制，房地产企业拿地日趋谨慎。

三、对策

九华土地价值空间的扩张，机遇与挑战并存，关键在于紧抓机遇，补齐短板，改革创新，再造优势。概括起来，要做到“三个紧扣”，做好“三大文章”。

1.紧扣产业高质量发展机遇，做好产城融合文章

“长期应该看人口，中期是看土地，短期是看政策。”这是一个房地产行业普遍认可的规律性认识。人口是一个决定地产形势的最重要的长期因素，高素质、高层次的产业人口净流入不仅仅是园区高质量发展的需要，也是提升土地价值的最大筹码。相对而言，要实现人口的持续正向流入，从根本上讲，还是要坚定不移地做到产业立园、产业兴区。一是要坚定不移地发展好高端制造业。按照湘潭市委市政府的规划，发展好汽车及零部件制造产业、先进装备制造产业、军民融合产业、跨境贸易等“两主两特”产业，在将目前10万产业转化为有效购房人口的同时，未来五年内再增加10万产业人口。同时，在招商上瞄准三类“500强企业”、独角兽企业、瞪羚企业和隐形冠军企业、单体冠军企业，真正引入具有高学历、高产出、高消费力的高端人群。二是坚定不移做大做强城市综合体项目。九华作为湘潭北进的桥头堡、产业发展的主阵地，在长株潭融城的大背景下，可谓是寸土寸金。九华在房地产发展上也必须旗帜鲜明地树立“以亩产论英雄”“以效益论英雄”“以产业导入论英雄”的意识，大力引入保利、绿地、中海、中建等实力房企，以这些企业的资源带动力为纽带，以城市综合体为平台，在壮大城市经济，提升第三产业附加值与丰富度的同时，引入总部经济，实现二三产业的良性互动、品质提升。

2.紧扣长株潭融城加速机遇，做好优质基础设施引入文章

九华作为湘潭向北发展的桥头堡，长株潭融合的核心区位所在地，必须内引湘潭优质市政资源，外争省内顶尖配置。重点抓好战略项目实施：一是尽快建成绿地城市综合体，加快保利地产、奥特莱斯+互联网中心华中地区总部的引进，解决九华缺乏城市消费中心问题；二是尽快建成保利国际双语学校、雅礼中学、广益中学、砂子塘小学、师大附小、雅士林和平小学、富力和平小学等，满足城市人口，特别是高端城市人口子女全周期入学需求。三是尽快启动区域医疗中心项目建设及医疗健康城项目的推进。上述项目真正需要认真研究资金来源的只有三甲医院，其它项目全部都有资金来源，主要是做好服务，提供土地，督促项目尽快建成。四是有序推进球场的完善工作、F2赛车文化园的推进工作，引进一批五星级酒店、步行街、儿童游乐中心，提升第三产业的质量与税收贡献度。要将以上项目作为滨江新城建设的战略核心，调动一切资源，先将这些项目在近几年建成，必将极大地带动园区的土地开发，促使园区建设进入良性循环。

3.紧扣房地产企业转型大势，做好强强联合文章

在房住不炒的大背景下，房地产行业将告别多年的“野蛮增长”，向“精明增长”逐渐过渡。房地产开发要由提供基础性产品向提供改善性产品过渡。基于这样的逻辑认知，九华要做好三大工作。一是吸引房地产商的头部企业加大投资。目前的房地产行业正由“强弱并存”向“强者游戏”转变，随着行业集中度的提升，房地产行业的“马太效应”将进一步凸显。比如，保利地产计划将公司2019年度投资计划额度从2700亿元调整至2900亿元，主要用于购置土地；碧桂园目前账上尚有3000亿的现金，万科、绿地、金茂等账上资金都较为充足，只有这样的头部企业才更有实力建大盘、建精品。未来，要按照雄安新区的规划理念，大力提倡和鼓励建设第四代建筑、模块式建筑。坚持“引入头部企业是常态，引入一般企业是例外”的理念，以大企业引领九华滨江新城大变化。引导这些企业从高周转向高质量过渡，从追逐以价换量向以质取胜，注重单套收益率转向，从单纯建房向打造生活圈、打造多种收益方式转变。同时，依靠市场机制，将零散、低端的开发商资源出清，实现腾笼换鸟，避免天量的存量市场对未来高端市场的冲击，从而实现跨越式发展，破解目前房地产行业低迷的现状。二是要强化“投资九华就是投资长沙”的预期。未来，房地产开发区域将由“遍地开花”重点流向大都市城市圈。房地产的真正需求旺盛区域还是必然出现在大都市圈、国家中心城市、“抢才大战”获胜城市等人口净流入地。九华要在这种趋势下制胜，就必须通过与长沙规划对标、交通对接、产业对标、宣传对轨，不断向外界强化“投资九华就是投资长沙”的预期，真正发挥长株潭核心区位的磁吸作用。三是吸引房地产企业在九华跨界投资。近几年，房地产企业凭借资金优势，频频大手笔跨界投资。截至2019年7月，近4年间已有超10家地产商入局汽车圈，计划投资总额超4000亿元。而汽车零部件产业是九华最具优势的产业，这方面的强强联合有基础、有优势、有前景。同时，也可以引导房地产企业在九华跨界投资家电、文化、旅游、康养等产业。

（作者系湘潭经开区党工委委员 管委会副主任 张束林）