深圳观澜隔壁凤岗厂房(专访凤岗天安数码城董事总经理余安定：构建莞深融合发展生态圈，促进产业良性循环发展)

Posted 2023-06-01

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深圳观澜隔壁凤岗厂房(专访凤岗天安数码城董事总经理余安定：构建莞深融合发展生态圈，促进产业良性循环发展)

南方财经全媒体见习记者王东东莞报道 粤港澳大湾区建设发展正进入深度融合新阶段。当前，深圳的全球科技创新中心地位日渐凸显，东莞加快打造全球先进制造之都，莞深之间正走向全方位融合发展。

与此同时，东莞的产业园区近年来如雨后春笋般涌现，成为东莞承接深圳产业经济溢出的重要空间载体。莞深之间的融合如何向纵深推进？产业园区如何更好地承接深圳外溢产业？近日，天安数码城集团副总裁、凤岗天安数码城董事总经理余安定接受了南方财经全媒体记者专访，就莞深融合、产业园发展趋势等话题进行了分享。

作为产业地产领域的资深人士，余安定在天安数码城任职二十余年，在园区开发建设、招商运营和产业经济等领域有着深入研究。余安定认为，东莞拥有良好的产业基础，有创新驱动的显著趋势，还有广阔的发展空间和突出的成本优势，必将能与深圳形成最佳的组合、最优的互补，推动新一轮大发展。

在莞深融合加快推进的背景下，东莞需要继续增强核心吸引力和综合承载能力。对此，余安定认为，重大产业平台不仅能重构产业格局，同时将塑造良好的产业生态，能在导入优质企业并培育其发展壮大的过程中，逐渐形成更好的资源整合方式和配置能力，从而为东莞吸引更多的深圳配套资源和人才涌入，形成一个良性循环。

构建“强磁场”加快产业集聚

南方财经：天安数码城目前在东莞布局情况如何？未来发展还有哪些规划？

余安定：东莞是天安数码城布局最为密集的城市之一，集团最早于2009年开始进驻东莞，目前已经在南城、凤岗、中堂等镇街落地超过4个项目，其中凤岗天安数码城是目前规模最大的项目。

从全国的角度来看，天安数码城在近几年的发展过程中以华南为大本营，主要布局西南经济圈、环渤海经济圈、长三角、珠三角等经济发达区域。而珠三角的成长性更强，我们尤其重视广深莞佛等大湾区城市的产业项目拓展，因为这些城市拥有市场化程度高、产业基础和科技创新能力较强、与市场个体的联系较为紧密等特征，更适合专注于中小民营科技企业的天安数码城布局发展。

在未来的规划方面，我们更加注重打造自身核心竞争力，包括人才、成本控制和运营专业化的能力，而不再是单纯的“跑马圈地”追求规模，因为盲目扩张会面临资金链断裂和失控的风险。在未来，如何保持可控的高质量发展状态，是产业园区首先要考量的问题，把基本盘做稳的情况下实现精耕细作，实现社会效益和经济效益双统一，才是产业园区在新时代的破局之道。

南方财经：近年来，凤岗充分发挥毗邻深圳的区位优势，积极推动深莞融合发展，成为众多深企外溢东莞的第一站。凤岗天安数码城如何更好地承接深圳外溢产业，加速莞深产业协同发展？

余安定：与东莞其它临深镇街不同，凤岗东临龙岗中心城和横岗，南临平湖，西临观澜，犹如一块精巧的拼图，自东莞延伸出来，完美嵌入深圳。它不仅位于深圳的几何中轴上，还深入大湾区的地理中轴线上，是莞深融城的真正轴芯。而随着地铁、城际轨道等基础交通设施建设加速，两地的联系会更加密切。

最近几年，来往于深圳和东莞之间的人们生活方式发生了转变。过往，绝大部分深圳人白天在深圳上班，晚上到凤岗居住；而现在的情况刚好与之相反，越来越多的深圳人白天选择在凤岗的园区内上班，从这个角度出发去重新审视凤岗，会发现凤岗在产业及相关资源的整合当中，已经完全具备了不一样的优势。

凤岗是一个市场化程度很高的地方，同时又深入深圳腹地，能够充分吸纳深圳的人才和创新资源，并依托东莞强大的制造链，让企业获得快速反应的能力和低成本优势，这些特点让凤岗发生了有力量的改变，正在形成新一轮人才、资源、产业等要素的聚集。而随着天安数码城、京东、都市集团、中集等企业相继落子产业平台和重大项目，将在持续导入优质企业的过程中逐渐形成更好的资源整合方式和配置能力，吸引更多的深圳配套资源和人才进来，这其实是一个良性循环。

南方财经：当前，随着越来越多的头部企业进入产业地产赛道，行业竞争环境更加激烈，从“综合园”迈向“主题园”已成为产业园区未来发展的一大趋势，您怎样看待这种趋势？

余安定：我们认为主题产业园其实是市场竞争、选择、淘汰和生长的结果，并不是规划一张蓝图就能实现。作为产业平台，我们应该给企业营造良好的营商环境和普适性的支持，至于最后成长为一个什么样的产业园，背后会受宏观经济的影响，当然也有偶然性的因素，归根结底是由市场主导。

产业园的主题永远是在竞争和变化当中不断成型、再没落、然后再形成一个新型的产业集聚，这是产业本身的规律。产业园如果有不同主题的产业集群，可以营造出多样性的生态环境，在这个生态中，不同行业的人彼此交流、企业与企业间发生频繁的碰撞和联系，这样会催生出一些不同的产业形态，催生出不同的创业模式，催生出各种你可以想象的东西，这就是丰富的生态本身带来的效应。

破解东莞产业空间紧缺难题

南方财经：存量时代，产城融合视角下的“工业上楼”模式引起关注，“工业上楼”模式在东莞还存在哪些亟待突破的难题？

余安定：我们最初开发的是纯工业厂房，之后随着制造业企业对环境的要求越来越高，企业所需要的不再是单纯的生产工厂，而是需要一个用于技术研发和品牌打造的综合性环境。当时，根据市场需求，我们率先开发了产业大厦，与纯粹的工厂相区别，产业大厦仍然有生产的功能，并且在外观和其他配置方面做出优化，各方面的功能也能满足办公的需求，因此在市场上供不应求。

凤岗天安数码城项目一期也是按照这种模式去开发建设，满足轻型生产和试制等要求，当时也有很好的市场反应。但近年来，这种模式后劲不足的问题已经开始显现。我们通过仔细研究市场发现，此前是产业园提供的办公空间不足，但是市场上的生产空间是足够的，而从2015年开始，生产空间开始变得不足，深圳大量的旧改让很多工厂开始迁到江门、东莞、惠州甚至更远的甘肃、山东等省份。

针对新的市场需求，项目二期大部分产品已经调整为纯工业厂房，楼高最高可以达到100米，并且很好地解决了承重、物流、仓储等问题，也受到了市场的欢迎。所以，“工业上楼”并不是先见之明，而是对产业规律的把握，我觉得“工业上楼”是产品形态和功能的变化，但这并不是产业园区的核心，我们的核心竞争力永远是满足客户的需求、解决痛点和帮助客户提高经营能力，这才是有价值的东西，“工业上楼”背后的核心是抓住人才、留下企业。

南方财经：发力“工改工”，盘活老旧厂房资源，推动低效用地二次开发，已成为东莞转型发展的一个重要举措。“工改工”将为东莞带来什么？东莞工改工又面临着哪些限制因素？

余安定：“工改工”将经济效益低的工业厂房通过城市更新实现蜕变，升级为更具经济价值和产业内涵的现代化园区，能够破解东莞土地资源紧缺的难题，政府可以通过更有质量和力度的规划，防止“工改工”领域一些不良现象的出现，如小地产商圈地后坐地起价等。

站在产业园区的角度看，产业园区主导和政府主导两种模式可以结合起来共同推进“工改工”，两者是能够互补的，完全可以实现有效分工。政府相关部门能够进行大体量、高规格的资源整合和配置，从而产生大的协同效应，但由于缺乏市场的灵活性和敏感度，完全可以引入拥有优质资源的平台型企业去提供政府所不具备的基础性服务，把灵活的、可以随市场变化的产业空间交给市场。

目前，对于低效工业园区的改造，要克服的难题不再是一个土地用途和强度提升的技术问题，而是在于利益重新分配，存在着融资难、产权模糊、历史遗留问题处理难和土地增值收益分配难等问题，由其延伸和附加的土地增值收益能否合理分配，是城市土地二次开发或旧城改造实施的核心因素，要重视平衡各方利益，才能撬动改造各方积极性，推动“工改工”行稳致远。

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