深圳蛇口离市区多远(深圳一路向西的秘密)

讲真的深圳的发展改革开放后的前二十多年的履历中，基本上没有西部什么事。

最早发展起来的是对接香港的罗湖，布吉由于地理位置的缘故早期也蹭了热点。接着是福田、华强北，再是蛇口，前海，宝中，一路向西发展。如今更是沿着珠江东西转向深圳机场地区发展。整个深圳的经济发展史就是一部向西发展的战略规划，而前海代表着深圳的现在和未来！

如今的西部扩建搞得风风火火，为什么一直作为中心的东部、中部反而慢慢被西部超越，原因是什么呢、这些年西部做了什么呢？

很简单，在为世界中心扩容，填海！

01.

深圳太小了，却要容纳整个世界。全深圳只有1997平方公里，一大半都是山，一线城市中面积最小，只有北京的1/8,上海的1/3，广州的1/4的比例。

万科王石2018年更谈到“深圳剩余开发的土地面积已不足20km²，土地资源非常紧缺，每年新增用地面积不足2km²。全深圳总面积只有1997km²，也就是深圳能开发的土地仅有1%！

名义上深圳是一座比香港大一倍的城市，有 接近2000 平方公里，但实际上，深圳用来满足所有人口各类需求的全部土地只有 1023 平方公里。近两年面对的是人口每年以50万的速度在增长，未来全部开发完毕，深圳的实际人口密度也超过了 2 万 / 平方公里，这已经是世界上人口密度最高的都市之一了。

另外一组数据，这 1023 平方公里现在已经用掉了多少呢？

填海前的面貌

截至 2016 年底，深圳建成区面积已经达到了 923.25 平方公里（加上 2017 年肯定超过了 930 平方公里）。即是说，仅从增量看，深圳未来可利用的增量土地面积不到 90 平方公里。依深圳目前企业对产业用地的强烈渴求度、市民对居住用地的强烈渴求度来讲，这些土地远远不能满足需求。

深圳基本生态控制线不变，不少于 974 平方公里。（显示深圳在十三五期间无意于突破 50% 开发强度红线）。

到 2020 年，深圳建设用地总规模控制在 1004 平方公里，新增建设用地控制在 87 平方公里以内（建设用地总规模指标比之前有所增加，整个城市的建设用地空间基本使用完毕）。

02.

这1023平方公里的公里可开发的土地面积中，超过了可利用土地的十分之一，高达120公里是高成本填海来的。

填海的土地如此珍贵，这年头花了那么多钱填起来高净值无污染的土地干嘛 了呢？这一系列原因与西部息息相关，影响着西部未来很多年的发展与崛起。

在填海净地上，政府可以从容来做高标准规划，把最高端的产业和最好的配套都放在这里，这些片区的房价自然也是最贵的。重要的是填海项目2/3的工程都在深圳西部，且填海的土地产权完全政府持有，没有任何的历史遗留问题和乱七八糟的厂房，民房之类的，极度容易开发。

从1981年开始，为了满足蛇口港的产业用地需求，填海就已经拉开了序幕。招商局为打造蛇口工业区而移山填海。这一阶段，为改革开放，海不得不填。

到八十年代中期，涌入蛇口的年轻人越来越多。为解决这些人的住宿问题，招商局又开始移山填海，兴建住宅区。从八十年代后期开始，现在翠竹园位置上的山一点点被推平。另一边，一湾到五湾已经差不多全被占为工业用地。于是，从六湾附近的望海路开始，海岸线又接着向外扩张，填出了南海玫瑰园、半岛城邦等一片高档住宅区。

到了90年代蛇口的开发为此后深圳的发展提供了模式——引进外资，兴办工业，搞综合开发。在特区建设的一片隆隆炮声下，政府又设立了两个新的开发区——南油集团和华侨城集团。与此同时，深圳的填海工程一路高歌猛进。到了1990年-2020年间是深圳填海造地的高峰期，填海总量达到了总面积的92.21%。

03.

福田中心区南侧的福田保税区所用土地，来自曾经的沿岸滩涂。连接福田与南山的滨河大道，以及连通广深港三城的广深高速起点，也都建设在填海土地上。

上述三大工程，是20世纪90年代中，深圳对于填海造地的早期尝试。

初步的填海工程，为南北空间狭小且寸土寸金的福田中心区创造了腾挪发展的机会。而福田之后的后海与前海中心，其所在的土地，几乎完全来自填海造地。

今天的后海中心区中，有约8平方公里的土地来自填海，包括今天的海岸城、深圳湾体育中心及后海总部基地；前海合作区总面积15平方公里，则几乎全部来自各个时期的填海造地，未来的“中国曼哈顿”正在曾经的滩涂中冉冉升起。

“东西夹击”的数轮填海之后，蛇口半岛的东西长度，从1990年时的最短处2公里，变成了今天的近7公里。

自福田中心区开始规划以来，深圳中心区域的迁移，始终围绕着两大规律：向西，向海。

循着向西、向海两大规律，深圳目前的新中心，已来到前海。位于深圳西部海岸线起点的宝安中心区与大铲半岛，与前海核心区陆海相连，围合成完整的前海湾区。从地理上看，这里正在成为未来珠三角的核心枢纽。

由此出发，深圳西部海岸线继续向西延伸，一路经过经西乡、碧海、福永、沙井，继而经广深沿江高速与虎门大桥进入东莞和广州，形成西起南沙，东至前海的绵长经济带，串起广东自贸区中最重要的两大组团。

简单的说深圳填海的区域主要包括的有盐田港、福田保税区、深南大道以南、世界之窗、红树湾、欢乐海岸、世界之窗、锦绣中华、滨海大道、后海深圳湾、赤湾、妈湾港、前海居住区、自贸区、宝中、小铲湾、大铲湾、碧海、福永机场、以及沙井沿珠片区等。也就是说深圳西部很大一部分目前的主城区都是填海而来的，而且都是繁华的高房价片区。包括目前风口浪尖的腾讯、阿里的科技岛。

04.

当然从一片荒凉的远郊变成世界的一大亮点总有牺牲的一面。深圳湾的红树林，是全世界唯一一处处于市中心的湿地，最为深圳人所骄傲。但20年前深圳湾清澈的海水，现在已变成黑褐色，散发出臭味。2006年深圳市委办公厅调研结果显示深圳湾片区的红树林面积，20年间减少了50%。

红树林保护区至今已消失了一半，内伶仃红树林保护区的红树林原有130—140多公顷，现在天然红树林不到70公顷，后来补种才达到80多公顷;其他很多地方红树林都已经全军覆灭了，像福永、盐田港等。而且填海恶果已经显现，深圳湾陆地化非常严重。本来最有生态价值的是1.5米至2米高的红树林地段，底栖生物和鸟类都在这个层次生活觅食。以这样陆地化的速度算起来，60年之后深圳湾陆地将会抬高1.8米了，红树林将受严重的破坏。

05.

这40年来深圳由于地势原因，蛇口到赤湾为填海起点到中部的福田保税区、红树林、延伸到西部的后海、宝安中心一直到沙井，最后填了个八十平方公里的滨海长廊出来，就因为这八十长廊的净地却繁殖出深圳甚至世界最优质的资源和最高端的产业、深圳湾一系列10万+的房子、全球不断涌进的高端人群。

南山和宝安发挥了重要的作用，成为近年来深圳经济、科技金融、等方面的领军野马，在各方面竞赛中跑赢深圳其他区域，这就是一路向西的原因。

讲真的，切切实实感受到填海带来巨大的改变的除了少数本地土著以外还有当初早些年在这些片区买了房子的人们，深圳40年填海的成果彻彻底底的改变了小渔村面貌同时改变了他们一生中的命运，享受到了中国改革开放以来大时代巨变红利，也让他们从菜市场杀价走到中国宏观经济研究的前端。

买房子是大势所趋，也被大势所趋，被动性的房产红利已经逐步走向谢幕，迎来的是更成熟的房地产机制时代。