深圳罗湖宏发商业(开业前招商率100%宝安大仟里会是下一匹商业黑马？)

VX关注并星标独角Mall

​更快洞察商业地产最前沿

━━━━━━

撰文 | 朱公子

◐

作为深圳楼市炙手可热的板块，宝安最近几年可谓出尽了风头！

不仅仅是新盘、二手盘成交活跃，就连商业项目也迎来了集中爆发。

2017年，壹方城问世撼动了深圳商业地产格局。

2019，宝安另一个重量级的商业项目——宏发宝安大仟里，也要来了！

据了解：宝安大仟里将于2019年12月24日开业，总商业面积16万㎡，是宏发集团旗下首个商业旗舰品牌。

而项目也对外宣称，招商率接近100%，引进了保时捷、金逸影城、永辉超市等多个主力品牌。

（宝安大仟里效果图 来源：宏发商业官网）

面对激烈的竞争，

宝安大仟里能否一炮而红？

还未开业就宣称招商率100%！

这个项目有何亮点？

上周六，

独角Mall团队暴走坪洲，

为大家打探到了宝安大仟里的最新进度。

（宝安大仟里实景 独角Mall现场实拍）

商业面积16万㎡

坪洲地铁站无缝接驳

地段/商圈（20分）：16分

宝安大仟里位于宝安大道与海城路的交汇处，是宝安大型城市综合体——宏发QCC前城所属的商业配套。

商业面积16万㎡。

（宏发QCC前城效果图）

项目所在的西乡片区是宝安最成熟的居住片区之一，周边城中村分布多、人口密度大，消费活跃。

（宝安大仟里效果图 来源：宏发商业官网）

交通及人流导入（20）：18分

从地下交通来看：项目规划与地铁1号线、15号线坪洲站A出口无缝连接。

目前地铁1号线坪洲站的A出口正在施工，预计是正在进行连通商场的工程。

（独角Mall现场实拍）

从地面交通来看，大仟里与宝安大道、海城路、新湖路、码头路形成“井”字状交通网。

地面层有4个人流导入口，其中宝安大道和新湖路的人流和车流比较大，也是商场的主入口（前后门）。

而码头路的人流比较小，规划有一个配套的公交站以及社区配套的小学——海城小学。

从这点来看，商场的人流导入设计规划还比较合理。

（独角Mall现场实拍）

目前建筑主体都已经封顶，已经在做最后的清场，有多个塔吊在作业。

（独角Mall现场实拍）

招商率100%

保时捷等主力品牌已抢先入驻

品牌业态（30分）：25分

虽然还未开业，但商场周边已经贴上了宣传海报。

入驻的品牌商家也已经初步曝光，据悉引入了150余家品牌零售集合店、80多家餐饮以及特色体验业态。

• 主力店包括：保时捷中心、室内动物园、室内冰雪世界、亲子农庄、体验式非物质文化遗产展览馆、永辉超级物种、金逸影城等。

• 网红餐饮：奈雪の茶、台盖、芭依珊、喜茶、太二、乐凯撒、农耕记等网红餐饮都已经引入。

（独角Mall现场实拍）

据招商中心的工作人员介绍，项目招商率已经100%（微笑中透露着自豪）。

• 我们到访当天，还有麦当劳的拓展来咨询店铺的事情，但也都没有铺面了。

（宝安大仟里招商中心 独角Mall现场实拍）

目前，主力店保时捷已经入驻，在1楼宝安大道与海诚路的交汇处，位置很好。

（宝安大仟里保时捷中心 独角Mall现场实拍）

另外一个主力店永辉超级物种，据悉占地9500㎡，是广东首家永辉超市旗舰店。

相信在新零售的浪潮之下，也会吸引不少人流。

（宝安大仟里效果图 来源：宏发商业官网）

除此之外，项目还引入了不少特色业态。

JoLI ZOO（茱莉の动物园）

其中，一个值得关注的新潮品牌就是——JoLI ZOO（茱莉の动物园）。

（独角Mall现场实拍）

作为代表性的室内动物园JoLI ZOO自2018年12月22日上海龙湖虹桥天街开出首店之后，就成为了市场新宠。

2019年上海虹桥的JoLI ZOO吸引了无数的亲子家庭前去打卡。

而此次宝安大仟里的JoLI ZOO是华南首个室内动物园，如果运营得当，肯定可以为商场提升不少竞争力。

同时，作为主力店，还能带动大仟里内部及其周边培训机构、儿童游乐、餐饮零售等业态，形成一个良性闭环。

乐漫冰雪王国

而另一个特色业态便是乐漫冰雪王国，这也是深圳首个室内真冰雪主题乐园。

（独角Mall现场实拍）

乐漫冰雪王国以冰雪城堡为核心元素，打造大型真冰真雪的游玩体验场景，集家庭亲子娱乐、儿童教育、动漫影视文化、IP零售、餐饮及社交于一体。

据相关报道显示：广州乐漫冰雪王国（奥体优托邦店），已接待人数超15万，营收千万。

在一年到头都看不到雪的深圳，这种业态也存在稀缺性。

虽然没有奢侈品助阵，但引入的品牌涵盖种类丰富，并且有自己的特色业态，和壹方城形成了差异化。

空中连廊、3大主题中庭、两大下沉广场，规划设计亮点曝光

规划设计（20分）：17分

现场虽然被遮挡了起来，但是我们还是发现了不少设计上的亮点。

空中连廊

例如，独角Mall注意到整个商场规划有多个空中连廊与住宅和写字楼相连。

而商场又与地铁站接驳，这样自然能把住宅楼里的居民导向商场。

（独角Mall现场实拍）

虽然宏发QCC前城住宅目前的入驻率不高，但未来这部分人群会是消费主力，商场的这点设计比较用心。

（独角Mall现场实拍）

花海大道&3大主题中庭

另外，从大仟里公布的宣传视频可以看到：项目还规划有三条花海大道，水、木、花等三大主题中庭、两大下沉广场等空间节点。

（花海大道效果图 来源：宏发商业官网）

如果都能实现，届时想必也会为项目增加特色。

（花中庭效果图 来源：宏发商业官网）

但高颜值的建筑、室内设计，只是附加价值，产品和运营才是项目能否持久存活的关键。

所以设计是否会加分，还得看开业后的情况。

片区人口密度大，大型购物中心欠缺

市场竞争力（10分）：7分

目前宝安的商业主要集中在宝安中心区商圈，大型购物中心主要有海雅缤纷城、中洲·πmall、壹方城等等。

总体来看，不算饱和。

而宝安大仟里所在的西乡商圈，缺少大的购物中心，存在一定的机会。

（数据统计自网络 制图：独角Mall）

不过，宝安大仟里和如今的宝安商业霸主——壹方城购物中心距离不到4公里（2站地铁），势必也会形成正面的竞争。

能否顶住壹方城的压力突围，这也是运营者需要考虑的事情。

开业前整体看好

开业后看运营情况

综合评分：83分

总体来看，项目周边居住人群多，片区大型购物中心欠缺，存在一定机会。

另外，项目的休闲娱乐以及儿童体验业态丰富，与其它购物中心形成差异化，这些都是亮点。

但是否能够开业就爆火？似乎也存在一些不确定性因素。

例如:

1、目前QCC新盘入驻率不高，大户型还未售罄，开业1年内小区的业主来捧场的不如预期。

2、周边住宅老旧，消费人群相对普通。

3、项目距离壹方城只有2个地铁站的距离，就地铁的人流导入来看，优势不大。（如果是特意逛，可能会去壹方城。）

4、宏发集团虽然有自己的商业运营团队，但目前还没有运营出成功的、大型的购物中心。

宝安大仟里开业在即，你期待吗？

你是否看好这个项目？

欢迎留言评论~