深圳市宏发美域(只求不亏，明天深圳6块地保本价出炉，开发商谁敢拿？)

Posted 2023-06-01

篇首语：忙于采集的蜜蜂，无暇在人前高谈阔论。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了深圳市宏发美域(只求不亏，明天深圳6块地保本价出炉，开发商谁敢拿？)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

深圳市宏发美域(只求不亏，明天深圳6块地保本价出炉，开发商谁敢拿？)

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年初立的flag，距离实现延到明年，只剩41天了。你的小目标完成了吗？深圳正在铆足劲儿放手一搏。

本月初，深圳市统计局发布前三季度深圳经济运行情况，全市地区生产总值18689.13亿，比上年同期增长6.6%，增速较上半年（7.4%）有所放缓。

“数据放缓是暂时的，但原因需要引起重视。”中国(深圳)综合开发研究院常务副院长郭万达在接受南方都市报采访时表示，企业是经济的主体，外部的不确定因素以及土地、成本、营商环境等都会对企业造成影响，进而对深圳经济造成影响，发展经济就要解决企业的困难，让市场有活力、企业有竞争力。

深圳志在长远，但也不愿意放弃即将过去的2019。

来自深圳市土地房产交易中心的信息显示，剩下的41天中，深圳将陆续出让34宗土地，工业用地是主力，居住用地最吸睛。

明天（11月22日）下午，6宗宅地集中出让，拉开年终土拍盛宴的帷幕。

这6宗宅地分别位于龙华民治、光明新湖、坪山马峦、坪山碧岭、坪山坑梓和大鹏坝光，总建筑面积约77.6万㎡，挂牌起始总价131.66亿，最高限制总价190.89亿，人才住房初始配建总面积95740㎡。

和6月土拍不同的是，这次出让的6宗土地都对建成后的售价作出限制，最贵的龙华地块最高只能卖71400元/㎡，大鹏地块是可售人才房，因此价格最低，为20520元/㎡。

最高销售均价一出，算不好账分分钟就是一道送命题。好在，保本房价小y都请专家算明白了，地块周边情况也摸清楚了，明天举牌前先看看这篇。

敲黑板：虽然这些保本房价看上去似乎还有空间，但是谁都知道，底价成交在深圳几乎是奇迹。三分钟拍到封顶价，也不是没有。

龙华民治A816-0068

A816-0068

宗地编号：A816-0068

土地位置：龙华民治

土地用途：二类居住用地

土地面积：27390.52㎡

建筑面积：134210㎡

挂牌起始价：40.79亿

最高限制地价：59.14亿

土地使用年期：70年

人才住房初始配建面积：13100㎡

最高销售均价：71400元/㎡

A816-0068位于龙华民治街道，由腾龙路、洁玉街、新区大道、简上工业区围合而成，是一块平整的净地。

该地块在4号线上塘站B、C出口旁，妥妥的地铁口物业。此外，在建中的6号线上塘北站离地块两个路口远，连接科学馆、深圳北、光明中心区、松岗等片区。

A816-0068所在的上塘片区，中高端小区林立，居住氛围成熟。

周边有上芬小学、金茂府幼儿园等教育配套。可以期待的是，金茂府引进华东师范大学附属深圳龙华学校，选址民塘路与建设东路交汇处东南侧，预计2021年开学。

商业方面，地块对面的中海锦城配套商业AT Mall，面积约8万㎡，共4层，吃喝玩乐购一应俱全。3公里范围内还有龙华九方、壹方天地等大型购物中心。

目前，A816-0068对面的金茂府，已取得现售许可证，均价约10.3万/㎡，最贵的一套顶层复式单价约14.42万/㎡，总价7337万，计划月底入市。隔着洁玉街在建的是恒裕未央花园，暂无入市消息。

地块所在的上塘片区二手房均价约6.8万/㎡，最贵的是2013年中海拿下的“双料地王”中海锦城（8.5万/㎡），2017年开盘的鸿荣源·尚峻报价7.4万/㎡。

△数据来源：贝壳深圳（统计时间：11月20日）

根据出让规则，A816-0068建成后，商品房销售均价不得高于7.14万/㎡。一业内人士认为，地王频出的龙华，“想要出现‘面粉贵过面包’，那是再无可能了。”

据土地新媒体门户好地网测算，A816-0068起始楼面价30393元/㎡，考虑人才房及公建成本，实际楼面价约35125元/㎡。如建安成本按5000元/㎡计，综合考虑财务成本、税费等费用，保本房价约48406元/㎡（毛坯）。

坪山马峦G11340-8034

G11340-8034

宗地编号：G11340-8034

土地位置：坪山马峦

土地用途：二类居住用地

土地面积：31065.17㎡

建筑面积：129160㎡

挂牌起始价：21.02亿

最高限制地价：30.47亿

土地使用年期：70年

人才住房初始配建面积：11080㎡

最高销售均价：38750元/㎡

G11340-8034位于坪山区马峦街道，在坪山大道与比亚迪路交汇处，临近牛角龙花田，是一块净地。

这块地是坪山这次出让的三宗宅地中，位置最好的一宗，周边写字楼、住宅小区林立。

先看交通。在建中的14号线（东部快线）沙湖站设在坪山大道与体育二路交汇处，距离地块约400米，11个站直达福田岗厦北，设计时速120公里/小时。

隔着坪山大道，G11340-8034对面是坪山创新广场、潮商广场，均已投入使用。创新广场内还设有城市候机楼，有接驳巴士直达宝安机场，看地那天小y就遇到不少刚从机场回来的商务人士。

往西北方向，泰禾中央广场、世茂广场都在建设中。可以看到，未来这一片将是较为核心的商务区。

地块周边也都是成熟的住宅小区，坪山大道周边1公里范围内有深业东城上坻、力高君御国际、京基御景印象、金地朗悦等，待入市的有信达泰禾金尊府，在售的有泰富华悦都会，均价约3.5万/㎡。

△数据来源：贝壳深圳（统计时间：11月20日）

△四大盘排排坐

大型商业有深业东城天虹商场，力高君御国际的底商也已陆续开业，日常生活需求都能满足。

教育配套有坪山中山小学、坪山中山小学、坪山中学等。

综上，G11340-8034建成后商品房入市最高均价为38750元/㎡，是三宗地里最贵的。一分钱一分货诚不我欺。

据好地网测算，这块地起始楼面价16274元/㎡，考虑配建成本及道路成本，实际楼面价20174元/㎡。若按4500元/㎡的建安成本计，综合考虑财务成本等费用，保本房价约32510元/㎡（带装修）。

坪山碧岭G11325-8023

G11325-8023

宗地编号：G11325-8023

土地位置：坪山碧岭

土地用途：二类居住用地

土地面积：33140.3㎡

建筑面积：132560㎡

挂牌起始价：20.42亿

最高限制地价：29.6亿

土地使用年期：70年

人才住房初始配建面积：11160㎡

最高销售均价：35700元/㎡

G11325-8023位于坪山区碧岭街道，在坪山大道南侧、同裕路北侧，汤坑小学对面。

G11325-8023现状是一块净地。小y在现场看到，地块草木丛生，有人开垦出了好几块菜地。

G11325-8023和G11340-8034都在坪山大道旁，距离约3公里。虽相去不远，但G11325-8023周边环境略微逊色。

地块周边多是城中村和工业园区，好处是旧改项目多如卓越汤坑旧改，想象空间大，当然时间成本也高。

最近的地铁站是14号线沙湖站，约2.3公里，公交2站直达，走路太远了。

距离地块最近的一个楼盘是碧桂园凤凰公馆，去年10月开盘，均价约3.06万/㎡，目前仅剩2套大户型房源和商铺在售。

根据出让条件，G11325-8023建成后，商品房入市最高均价为35700元/㎡，只比凤凰公馆贵了5000元。

据好地网测算，地块起始楼面价15404元/㎡，加上配建成本的实际楼面价18770元/㎡，若按4500元/㎡的建安成本计，保本房价约30680元/㎡（带装修）。

坪山坑梓G14313-8018

G14313-8018

宗地编号：G14313-8018

土地位置：坪山坑梓

土地用途：二类居住用地

土地面积：49211.16㎡

建筑面积：221400㎡

挂牌起始价：23.85亿

最高限制地价：34.58亿

土地使用年期：70年

人才住房初始配建面积：50400㎡

最高销售均价：30450元/㎡

G14313-8018位于坪山区坑梓街道，坪山大道北侧、秀沙路东侧，毗邻坑梓比亚迪2期。

地块处于深圳与惠州交界处，周边多为旧村及工业园区，住宅、商业欠缺，配套资源薄弱，所以也是价格最低的一宗地。

6宗宅地中，G14313-8018的占地面积和建筑面积都是最大的，初始配建人才住房面积也最多，达5.04万㎡。

小y实探发现，地块附近有一个公租房小区富士锦园，其他的都是低矮的农民房和厂房，大型知名企业就是比亚迪了。

可以期待的是，G14313-8018距离14号线终点站沙田站约700米，2022年通车后去市区也很方便。

据好地网测算，G14313-8018起始楼面价约10772元/㎡，加上配建成本，实际楼面价去到15991元/㎡。如建安成本按4000元/ ㎡计，综合考虑财务成本等费用，保本房价去到2.6万/㎡。

G14313-8018建成后，商品房入市最高均价为30450元/㎡。

光明新湖A650-0376

A650-0376

宗地编号：A650-0376

土地位置：光明新湖

土地用途：二类居住用地

土地面积：23666.26㎡

建筑面积：106500㎡

挂牌起始价：20.7亿

最高限制地价：30.01亿

土地使用年期：70年

人才住房初始配建面积：10000㎡

最高销售均价：47250元/㎡

A650-0376宗地位于光明区新湖街道，6号线科学公园站（原名：光明新城站）北侧，公常路南边。宗地距离光明区政府约3.4公里，距离光明城高铁站约5.6公里，是未来的光明中心区。

该宗地现状是一块净地，毗邻「深圳最大的社区」楼村。

今年8月，光明中心区项目（楼村）土地整备签约工作已完成，将打造成为深圳北部中心的“城市心脏”，作为光明科学城国际化、高品质公共服务配套区。

A650-0376宗地是一块纯粹的居住用地，计容建筑面积10.65万㎡，包括住宅99950㎡、18班幼儿园4800㎡、社康1000㎡等。建成后，商品房销售均价不高于47250元/㎡。

A650-0376旁有一块地A650-0375，原计划今日招标出让，但在11月14日发布了终止出让公告。这两宗地即光明中心区「4大组团+1个开发单元」中02组团的一部分，规划是TOD项目。

按照原规划，A650-0375的规划容积率高达7.1，地块B区或C区需建设一栋不低于200米的标志性建筑物，光明中心区的未来地标就在这里诞生。业内认为，这两块地是光明的绝版地块。但A650-0375已终止出让，地标能不能建起来还是未知数。

据好地网测算，A650-0376起始楼面价19437元/㎡，考虑人才房及公建成本，实际楼面价约23647元/㎡。如建安成本按5000元/㎡计，综合考虑财务成本、税费等费用，保本房价约34659元/㎡（毛坯）。

A650-0376附近暂无新房，最近的二手房是正兆景嘉园，均价约4.04万/㎡。6号线两站到南庄站，有宏发三大盘——宏发上域、宏发雍景城、宏发美域，价格范围在4.3万-5万/㎡。

△数据来源：贝壳深圳（统计时间：11月20日）

大鹏坝光G15401-1508

G15401-1508

宗地编号：G15401-1508

土地位置：大鹏坝光

土地用途：二类居住用地

土地面积：15516.83㎡

建筑面积：52396㎡

挂牌起始价：4.89亿

最高限制地价：7.09亿

土地使用年期：70年

最高销售均价：20520元/㎡

G15401-1508宗地位于大鹏新区坝光地区，一面背山，一面看海。这里将建成深圳国际生物谷。

2018年9月，深圳国际生物谷坝光核心区启动建设。据大鹏新区管委会副主任孙晓杰介绍，开工项目共23个，涉及交通、产业、民生、环保水利、安全等诸多领域，总投资164亿。

△深圳国际生物谷效果图

从航拍图来看，这是一片正在开发的处女地。放眼望去都是光秃秃的工地，一大批基建项目正在施工，包括市政道路、文化中心、体育中心、交通服务中心、中心公园等。

作为广东省委省政府确定的“广深科技创新走廊”十大创新平台之一，深圳国际生物谷的坝光核心启动区，是生物医药、生命健康、海洋等新兴产业的重要布局点，致力于打造极具山海特色的绿色生态湾区和生命科学小城。

目前，片区内有两个人才公寓项目在建，分别是05-05地块、03-10地块。G15401-1508出让后，将再添一个人才住房项目。

根据规划，G15401-1508宗地用于建设可售人才住房，销售均价不高于20520元/㎡，最高销售单价不高于23598元/㎡。