深圳市几个区的分布图(深圳城市更新密度分区是什么?)

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篇首语:我允许别人比我强,但我不允许我没有别人努力。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理,主要介绍了深圳市几个区的分布图(深圳城市更新密度分区是什么?)相关的知识,希望对你有一定的参考价值。

深圳市几个区的分布图(深圳城市更新密度分区是什么?)

深圳「密度分区」的故事

这个缘起于20多年前。

当时,深圳的建设土地已基本消耗殆尽,土地资源难以为继,同时还需要保障50%的市域土地用于生态环境保护,高强度开发是必然的选择,但是高强度开发,也会给环境带来压力。

因此,必须确定适宜的开发强度,在满足发展需要和保全环境质量二者之间取得平衡。

同时,深圳传统的开发强度管控主要是在控规层面实现,亟需宏观层面的开发总量控制,且深圳的生态本底差异大,“多中心组团式”的城市结构需要整体引导,实现原特区内外一体化发展。

所以,在2001年,深圳开始了城市密度分区研究,参考了当时美国、日本、新加坡等国家以及国内香港、上海等城市的做法,提出了深圳密度分区划分的设想。

《香港规划标准与准则》发展密度分区


随后2009年出台的《深圳市法定图则地块容积率确定指引》,正式开展了城市密度分区划分。

2014年《深标》修订,增加了第四章“密度分区与容积率”。

2018年,《深标》进行局部修订,对各类用地的密度确定标准进行了修改。此版调整,提高了城市的整体开发总量:

对居住用地密度三区、四区小幅提高了基准容积率和容积率上限,促进居住用地开发强度的均衡发展;去掉了对商业服务业用地和工业用地的容积率上限的控制,使得深圳未来在产业、商业等方面能有更多的发展空间,将促进工业,尤其是新型产业的大力发展;取消了原密度六区,部分滨海、滨水地区纳入密度五区。

总的来说,2018年容积率指标的调整,反映了城市密度的分布,进一步适应了市场对产业的发展诉求。

「密度分区」是如何划定的?

18年修订的密度分区,采用了规划大数据分析手段,以规划一张图为基础平台,整合现有各层次规划、控制线、产权及现状建设信息,开展大规模数据分析。

规划大数据平台模拟、评估(深圳市国土发展研究中心)


然后模拟全市规划建筑总量空间布局,再通过交通、市政、公共设施系统进行承载力评估,保障开发规模的总量与分布的科学性与合理性。

最后采取多种手段,包括充分参考地价评估系统、生态敏感性研究、城市风貌研究、手机信令等方面的研究,多角度修正密度分区成果。

以下就是现在深圳的密度分区:

库思规划云「密度分区」示意


其各密度区划定原则是这样的:

密度一区为中心体系中最核心的地区;

密度二区为中心体系中的重要地区;

密度三区为全市一般地区;

密度四区涉及水源保护、东部滨海二线地区、其它生态景观较为敏感地区;

密度五区为大部分东部滨海一线地区、红树林保护区周边地区、其它生态景观高度敏感地区。

其次是从促进发展的角度划定重要的一区、二区,从生态保护、安全的角度划定需严格管制的四区、五区,其它地区为一般地区即密度三区。

「密度分区」是如何发挥管控作用的?

《深标》是深圳市规划工作的纲领性文件,写在《深标》里的密度分区发布实施后,直接指导深圳市法定图则、城市更新、土地整备、棚户区改造等项目规划编制中的容积率确定。

开发强度管控的核心:“密度分区+容积率”,其中地块容积的计算公式是:基础容积+转移容积+奖励容积。

其中的基础容积就是在密度分区确定的基准容积率的基础上,根据微观区位影响条件(地块规模、周边道路和地铁站点等)进行修正的容积部分,与密度分区直接挂钩。

密度分区既以基准容积率进行了底线管控,以实现土地的集约利用,也对居住用地进行了容积率的上限管控,保证市民的居住品质。

对于城市更新项目来说,容积率的确定,还需参考2019年的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》,限高、城市设计指引等因素也会对最后的容积率产生影响。

使用库思规划云一键核查功能,用地对应的基准容积率和注意事项一目了然!

核查报告示意图


拓展:其他项目的容积率如何计算?

密度分区直接指导各项目的容积率计算,小编在这里整理了各项目的容积率计算依据,以供大家参考,可以添加云小助领取,未来有需要也可以在库思规划云的政策速查中查询哦~

项目类型

政策参考

空地

《深标》

城市更新项目

《深标》、《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》

土地整备项目

《深标》、《土地整备利益统筹项目管理办法》

已出让未建设土地

《深标》、《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(产业类)


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