深圳市几个区的分布图(深圳城市更新密度分区是什么？)

Posted 2023-06-01

篇首语：我允许别人比我强，但我不允许我没有别人努力。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了深圳市几个区的分布图(深圳城市更新密度分区是什么？)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

深圳「密度分区」的故事

这个缘起于20多年前。

当时，深圳的建设土地已基本消耗殆尽，土地资源难以为继，同时还需要保障50%的市域土地用于生态环境保护，高强度开发是必然的选择，但是高强度开发，也会给环境带来压力。

因此，必须确定适宜的开发强度，在满足发展需要和保全环境质量二者之间取得平衡。

同时，深圳传统的开发强度管控主要是在控规层面实现，亟需宏观层面的开发总量控制，且深圳的生态本底差异大，“多中心组团式”的城市结构需要整体引导，实现原特区内外一体化发展。

所以，在2001年，深圳开始了城市密度分区研究，参考了当时美国、日本、新加坡等国家以及国内香港、上海等城市的做法，提出了深圳密度分区划分的设想。

《香港规划标准与准则》发展密度分区

随后2009年出台的《深圳市法定图则地块容积率确定指引》，正式开展了城市密度分区划分。

2014年《深标》修订，增加了第四章“密度分区与容积率”。

2018年，《深标》进行局部修订，对各类用地的密度确定标准进行了修改。此版调整，提高了城市的整体开发总量：

对居住用地密度三区、四区小幅提高了基准容积率和容积率上限，促进居住用地开发强度的均衡发展；去掉了对商业服务业用地和工业用地的容积率上限的控制，使得深圳未来在产业、商业等方面能有更多的发展空间，将促进工业，尤其是新型产业的大力发展；取消了原密度六区，部分滨海、滨水地区纳入密度五区。

总的来说，2018年容积率指标的调整，反映了城市密度的分布，进一步适应了市场对产业的发展诉求。

「密度分区」是如何划定的？

18年修订的密度分区，采用了规划大数据分析手段，以规划一张图为基础平台，整合现有各层次规划、控制线、产权及现状建设信息，开展大规模数据分析。

规划大数据平台模拟、评估（深圳市国土发展研究中心）

然后模拟全市规划建筑总量空间布局，再通过交通、市政、公共设施系统进行承载力评估，保障开发规模的总量与分布的科学性与合理性。

最后采取多种手段，包括充分参考地价评估系统、生态敏感性研究、城市风貌研究、手机信令等方面的研究，多角度修正密度分区成果。

以下就是现在深圳的密度分区：

库思规划云「密度分区」示意

其各密度区划定原则是这样的：

密度一区为中心体系中最核心的地区；

密度二区为中心体系中的重要地区；

密度三区为全市一般地区；

密度四区涉及水源保护、东部滨海二线地区、其它生态景观较为敏感地区；

密度五区为大部分东部滨海一线地区、红树林保护区周边地区、其它生态景观高度敏感地区。

其次是从促进发展的角度划定重要的一区、二区，从生态保护、安全的角度划定需严格管制的四区、五区，其它地区为一般地区即密度三区。

「密度分区」是如何发挥管控作用的？

《深标》是深圳市规划工作的纲领性文件，写在《深标》里的密度分区发布实施后，直接指导深圳市法定图则、城市更新、土地整备、棚户区改造等项目规划编制中的容积率确定。

开发强度管控的核心：“密度分区+容积率”，其中地块容积的计算公式是：基础容积+转移容积+奖励容积。

其中的基础容积就是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件（地块规模、周边道路和地铁站点等）进行修正的容积部分，与密度分区直接挂钩。

密度分区既以基准容积率进行了底线管控，以实现土地的集约利用，也对居住用地进行了容积率的上限管控，保证市民的居住品质。

对于城市更新项目来说，容积率的确定，还需参考2019年的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》，限高、城市设计指引等因素也会对最后的容积率产生影响。

使用库思规划云一键核查功能，用地对应的基准容积率和注意事项一目了然！

核查报告示意图

拓展：其他项目的容积率如何计算？

密度分区直接指导各项目的容积率计算，小编在这里整理了各项目的容积率计算依据，以供大家参考，可以添加云小助领取，未来有需要也可以在库思规划云的政策速查中查询哦~

项目类型	政策参考
空地	《深标》
城市更新项目	《深标》、《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》
土地整备项目	《深标》、《土地整备利益统筹项目管理办法》
已出让未建设土地	《深标》、《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（产业类）

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