深圳写字楼搬迁(三季度深圳写字楼市场继续回暖：空置率降至20%以下，前海板块表现抢眼)

Posted 2023-06-01

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深圳写字楼搬迁(三季度深圳写字楼市场继续回暖：空置率降至20%以下，前海板块表现抢眼)

21世纪经济报道记者王帆深圳报道 三季度，深圳写字楼市场出现明显的回暖迹象。

10月19日，房地产研究机构世邦魏理仕发布《2021年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》，其中显示，三季度单季度深圳写字楼吸纳量创历史新高，突破50万平方米，位列四大一线城市之首。

而第三季度深圳共录得4个新写字楼项目入市，总计供应超过26万平方米。新项目均来自核心商务区，包括前海、福田中心区和高新园区。

得益于较高的吸纳量，深圳整体写字楼市场空置率实现了2.2个百分点的改善，下降至18.7%。

其中，前海板块表现抢眼，单季为整体市场贡献了超1/3的需求，并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的跃升。其中，超5成需求来自科技行业，近2成来自金融行业。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务、办公楼部负责人吴洋指出，由前海“归巢计划”在内的政府招商政策带动，尤其在租金等方面给予支持，给前海写字楼市场短期内快速去化起到一定的推动作用。

吴洋进一步认为，随着前海扩容及香港政府北部都会区规划的公布，前海无论在中短期还是远期均具有良好的发展前景，区域吸引力不断增强，在政府引导下也将不断吸引准入产业相关的企业进驻，带动区域写字楼市场热度攀升。

分行业看，TMT类企业继续位居深圳优质写字楼市场需求榜首，整体占比超3成，金融业位居第二，占比超25%，两者共同构筑了整体市场需求的半壁江山。

更进一步细分来看，TMT需求主要来自提供软硬件开发以及信息技术服务的科技互联网企业；金融行业的扩张以传统金融为主，主要来自银行业和保险业。从需求来源来看，本地企业依然为需求主力，占比超6成。与此同时，随着新项目不断入市，搬迁需求占据市场主流，其中升级搬迁占比近半，大多为乙级以下写字楼或工业楼宇跨片区搬迁至甲级写字楼。

租金表现方面，若干项目在空置率较高的情况下实行灵活的租赁策略以实现快速去化。受此影响，整体市场平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元。

作为知名的创新之城，深圳的商事主体总量和创业密度已连续几年位居全国大中城市首位。深圳市市场监管局企业注册局的消息显示，今年1-6月，全市新登记商事主体258449户，同比增长10.4%。按照第七次全国人口普查结果，2020年深圳常住人口为1756.01万人，即全市每千人拥有商事主体208.6户，拥有企业131.5户。

过去的几年间，深圳的写字楼供应量长期处于高位。根据世邦魏理仕的数据，2019年，深圳写字楼新增供应创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，共计21个项目进入市场；2020年，深圳全年优质写字楼录得17个新项目入市，总供应超过130万平方米，也是在2019年供应峰值后的第二高供应量。

伴随着高供应量的，是近两年高达20%以上的空置率，尤其是在居住用地紧缺的反衬下，写字楼的高空置率引起了不少诟病。

今年4月，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江在一场公开论坛中表示，深圳的存量商业+写字楼的规模总量已达到1.6亿平方米，远超新加坡和香港，与东京、上海持平，而规划增量预计还将有1亿平方米，某种程度上存在着市场的盲目性。

也有地产研究人士认为，反过来看，如果没有足够的写字楼供应，企业需求得不到满足，并且租金快速上涨，这会损伤城市的竞争力和吸引力。

据吴洋介绍，未来六个月，深圳新增写字楼供应预计超过50万平方米，主要分布在南山和罗湖区。受新增供应影响，整体市场空置率预计将小幅升高。

整体来看，深圳写字楼供应量或将呈下降趋势。最近两年，深圳的建设用地供应思路出现了较大变化，居住用地供应量大幅提升，相比之下，2020年计划供应商服用地107公顷，2021年这一计划供应数降至52.3公顷。

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