关于500万深圳人将住往临深城市，老友刘晓博三年前就已在其“天天说钱”号进行了预测。至于多几十万人、少几十万人，这不是关键。作为对一个趋势的前瞻预测，还是要为晓博思索之深入叫好！

7月14日，房掌柜组织的《轨道滨河物业，深惠向往生活——南站新城机遇与新生态人居高峰论坛》在时代英之皇·廊桥项目举行，一兵获邀参加，在嘉宾对话环节，重提“500万深圳人住临深”话题。

7月16日，深晚一兵时评（ID：swyb1201）公众号发布文章，预测中山市因为深中通道而成为继惠州、东莞之后最大的临深城市，将会吸引100万深圳人前往置业安居。详见：万亿奔袭，深中通道提前开通，助力百万深圳人奔中山

这次重提“500万深圳人置业临深”这个老话题，也带来了新问题：临深城市中，究竟谁将成为承接最多深圳人置业安居的城市？

这个问题搞清楚了，会直接影响深圳客户投资临深的方向选择。

深圳客户对惠湾楼市高度关注

住临深，优选三环里！

2015年9月，因为画了一张《大深圳三环地图》，而被圈内朋友冠以“三环之父”名号。此后数年，一兵一如既往地鼓励深圳市民前往临深置业。几年来，毁誉参半。

从地理版图+粤港澳大湾区因素看，深圳人住往临深，可选城市唯惠州、东莞、中山、珠海四座，占临深置业总量的95%以上。但当年的三环地图并没有将珠中考虑在内，没有其它原因，因为当时深中通道还停留在规划阶段，尚未全面动工，开通日期不明，绕道虎门大桥不现实，并非明智选择。

随着深中通道建设进入《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并确定在2023年建成启用，“大深圳三环地图”版图扩大成为当务之急，唯一的突破方向就是在西侧，包括广州的南沙、中山、珠海都可纳入三环以内，为深圳人置业安居开辟更广阔的可选之地。

不过，即便珠中成为深圳人可以去住的临深城市，也难撼惠州和东莞的领先地位。毕竟，陆路相接和跨海通道的性质和意义均难相提并论。

“500万深圳人置业临深”还有一个时间的考量问题，我们姑且以10年为周期。面临500万置业客群这块超级蛋糕，惠、莞、中、珠四城如何抢食，最终如何划分？深晚一兵时评（ID：swyb1201）斗胆预测，惠州或将抢到半数深圳客，即250万，东莞约150万，中山+珠海100万。如果深珠通道如期规划建设，中珠份额还会上升。

惠州·南站新城·东引力

惠州压东莞，成临深第一城！

惠州PK东莞，谁会成为最多深圳人前往居住的城市？这需要从多个维度进行对比。

• 首先看地缘。

打开地图目测，深莞边界线长度约为深惠边界线的1.6-1.8倍，行政区划方面存在多点相接。深圳侧有宝安、光明、龙华、龙岗四区与东莞接壤，而与惠州相连的深圳行政区，仅有龙岗、坪山两个，连接惠阳、大亚湾。

• 其次看交通。

目前较为重要的高速公路交通方面，深莞之间共计有广深沿江、广深、南光、龙大、梅观、博深等6条高速相接；深惠之间也有博深、惠盐、深汕、惠深沿海等4条高速可达。其中，免收费高速，深莞有3条、深惠有1条。

总体看，高速公路交通，基本势均力敌，东莞因与深圳边界线较长，而在线路数量上占有优势。如果从深圳核心区域，比如福田中心区出发，向东向西的时间相差不大，但向北到东莞的时间优势非常明显。

国道、省道，甚至县道、乡道方面，多如繁星，进行对比意义不大。

而面向未来，跨城居住的通勤问题，当主要由轨道交通解决。现状是各有1条高铁线路和1条国家铁路（同一线路，接深莞惠），但高铁站点方面，惠州2:1领先。同时，深惠之间有厦深高铁福田站与惠州南站之间的捷运支持，往返趟次较多，深莞方面则有广深铁路动车组与之抗衡。总体看，各具优势。

最新消息，穗莞深城际计划今年国庆通车，为东莞添加了一枚重要砝码。不过，深惠间的赣深高铁计划2021年建成通车（东莞塘厦设站），比深莞间的深茂铁路2024年运行要早3年。

下面进入到最为核心的地铁接驳环节，这才是市民最关心的通勤方式，有没有地铁接驳，是是否同城的核心指标。这方面，深圳更为积极主动，规划上已预留10个接驳莞惠的出口，输出居住消费心愿迫切。东莞、惠州虽也有类似动作，但给人的感觉似乎是心有余而力不足。

所以，坐地铁回临深住，暂时还只是停留在一纸蓝图阶段。何时能实现，一兵不敢妄加猜测。但不久后，东莞惠州人或许会突然发现，深圳地铁已经修到家门口。谁会抢占地铁融城的先机呢？

• 第三看产业。

整体情况，东莞略强，与深圳接壤部分有多个经济强镇，包括长安、松山湖、塘厦等400亿+镇区。从经济互动看，东莞承接深圳产业转移的成就更大，特别是华为大举挺近松山湖，影响很不一般。

但是，惠州也有大亚湾石化产业力撑惠州产业天空，比亚迪就近外溢到大亚湾，量能也非常大。而千亿比亚迪，是深圳最有希望冲击“世界500强”的下一个企业。同为国家级经济技术开发区，大亚湾比松山湖更近更亲深圳。

• 第四看人口。

这方面，东莞均好性略佳，在临深形成多个人口聚集、有一定规模的镇区，而惠州临深的人口多集中在惠阳的淡水镇和大亚湾。

人口聚集有一个好处，多数配套较为丰富、齐全，生活条件相对完善。东莞因此在多个点对深圳人前来居住备足了吸引力，惠州则更集中在惠湾。惠州若想吸引更多的深圳人前来居住，需要凭借惠湾一己之力，抗衡东莞诸雄。

• 第五看房价。

绝对价格方面，东莞临深各镇基本上为“2字头”，或已在“奔3”的路上，少数楼盘已经进入“3”时代。而惠湾多数在“1字头”，包括部分刚刚“1”出头。

房价水平，惠州占有超大优势，惠湾楼价几乎只是东莞临深的一半水平，对深圳人形成强大诱惑。这已经从惠州天量成交数据方面得到体现。

相对价格看，惠湾楼价是深圳邻区的一半不到，而东莞在长安、塘厦、凤岗等地的房价，是深圳邻区的一半强，惠湾同样占有比价优势。

• 第五看政策。

虽然细节方面有些不同，但惠州实实在在地多了一条“不限购”硬核，而且执行限价的力度和定力强于东莞。这有助于将深圳人前来置业的门槛保持在极低水平，很重要。这点，惠州完胜！

• 第六看深圳城市发展方向。

深圳发展方向为东、北、西，呈扇形向外延伸。西，前海战略如日中天；北，深港中轴北延强势依旧；东，东进战略紧锣密鼓，各有值得炫耀的地方。但总体看，西强东弱，对置业东莞有利；东进战略则添了深汕特别合作区这枚特殊砝码，后发优势不可小觑。

综上所述，东莞、惠州在吸引深圳人前来置业安居，各有优势。但最为核心的第四点、第五点，惠州优于东莞，大概率成为深圳人置业临深人口数量最大的城市，“临深第一城”大业可成。

保持对美好生活的向往

惠湾，轨道造就深圳城！

惠湾是惠州市惠阳、大亚湾的统称，政府对此的相关表述也出现了多个版本。而民间人士多将其圈定在惠阳的淡水镇和大亚湾经济技术开发区两个片区。

这里几乎包揽了深惠边界线的90%，“近水楼台先得月”优势明显。早在十几年前，还没有出现轨道通勤概念时，就有深圳人前往置业安居。

而今，惠湾楼市几乎成为深圳人的天下，多数楼盘保持了一半，甚至八成以上单位售于深圳人的极高比例。这点，东莞楼盘则较为鲜见，只在极个别挨着深圳界的楼盘出现。

2007年11月23日，厦深高铁开工，因为在淡水镇和大亚湾西区之间设有惠州南站，激发出深圳人前往置业安居的热情。2013年12月28日，厦深高铁全线通车运营，骤然拉近了惠湾与深圳的关系。此后，深圳坪山站、深圳北站、福田站先后开通了至惠州南站的捷运化城际列车，更加方便两地往来。

惠州南站距离深圳地界不足10公里。随着深圳地铁14号线、16号线和深惠城轨等规划逐步兑现，将会在惠州南站形成“高铁+地铁+城际+公交”交通枢纽，进一步打开深圳市民对居住在惠湾的憧憬和想象空间。

惠湾楼市，因为惠州南站，融入深圳比临深任何一个区域都彰显出强大动能。多数楼盘业主一半以上是深圳人，力促惠湾成为名副其实的“深圳城”。南站新城，责无旁贷地成为深圳人置业惠湾的首站！

南站新城滨河生态住区价值几何？

“南站新城机遇与新生态人居高峰论坛”的主场，是时代英之皇·廊桥。该项目距离惠州南站交通距离约3.5公里。

从论坛主题《轨道滨河物业，深惠向往生活》可以看出，轨道成为该项目的核心优势，出门3.5公里就能坐上高铁、地铁前往深圳。深圳人选之，不会有错。

对于深圳人来说，相对比较陌生的，是南站新城规划。

这是一个占地11.9平方公里的巨无霸产城项目，规划建设一批200米+摩天大楼，在惠湾形成一片壮观的天际线。有资料显示，项目总投资167亿，已落地投资超78亿，14大项目全面开工。其中包括16条市政道路、1所九年制中小学、1所大型综合医院、古屋河河道整治、桥梁造、亚公顶森林公园升级改造、高压线迁改、地下综合管廊建设、土地整理等九大PPP工程，预计2024年全面建成。

时代英之皇·廊桥，位于淡水河旁，邻413公顷淡水河公园兴建，与南站新城隔淡水河相望。除了“一河两岸”河景，还有凤凰山公园生态护体，兼享100万㎡惠州河背古城人文。

时代英之皇·廊桥总占地面积约23459㎡，规划建筑面积约104297.97㎡，由5栋高层住宅以及临街商业组成。这是时代中国进军惠湾的首个项目，从国际半标准游泳池、儿童天地、阳光草坪、羽毛球场、老人活动中心、精神雕塑、水景喷泉、四季常青植被等规划设计看，时代中国打造惠湾标杆项目意愿强烈。

相关配套

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据悉，该项目主力户型为约98-101㎡的3房2厅2卫、约118-123㎡的4房2厅2卫，已获预售许可，均价约11200元/㎡认购中。

样板房实景

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