海珠专业灭白蚁(坐拥历史建筑带来甜蜜的烦恼，年久失修该如何修缮难倒屋主)

Posted 2023-06-01

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海珠专业灭白蚁(坐拥历史建筑带来甜蜜的烦恼，年久失修该如何修缮难倒屋主)

今天，广州日报以《老宅刷“美容漆” 美颜不成反催老》为题，报道了位于上下九附近、一座有人居住的挂牌“广州市历史建筑”民宅，因自行装修被要求整改。事实上，历史建筑经岁月洗礼，难免变“老”变“坏”，修缮问题让不少老街坊头疼。

“年久失修，无法满足生活需要，再不修缮就没法住人了。”一年多前，家住海珠区宝岗大道的甘女士遇到了同样的问题。她发现自己居住的民国老宅出现漏水、外墙破旧、楼梯老化等问题，然而作为挂牌的广州市历史建筑，又不能说改就改，如何修缮老屋就一直困扰着她。

据了解，相关部门已委托市内5家公益建筑设计类咨询机构提供免费咨询服务，业主可在咨询机构的指导下实施修缮行为。近年来，相关机构收到越来越多关于历史建筑修缮的咨询案例，据统计，2015年有12宗，2016年共80宗，2017年达到130余宗（包括历史建筑和预保护建筑）。

图为龙骧大街历史建筑民宅现状。

个案

老宅年久失修墙体漏水等问题引起修缮诉求

一年多前，甘女士名下的一座超过80年楼龄的民国老宅陆续出现墙体漏水、外墙破旧、楼梯老化等问题。在她看来，老宅多年未维修，老旧设施已无法满足日常生活需求，修缮变得迫在眉睫。“屋顶、外立面、内墙、楼地面、门窗、楼梯等都需要加固、整修或置换。”施工前，甘女士到街道办事处报备，被告知家中老宅是历史建筑，需联系相关资质的机构进行修缮咨询。

这座民居坐落在宝岗大道龙骧大街，建筑年代在上世纪40年代，为中西结合式、红砖、混合结构的楼房，较好保留了民国时期红砖绿瓦、曲尺型通廊式阳台、红砖水泥通花护栏以及绿色瓦筒通透式护栏等建筑特色，于2014年被列入第一批广州市历史建筑保护名录，其沿街立面、山头、阳台、窗台、落水管以及玻璃栏杆等核心价值要素被纳入保护规划。

图为龙骧大街另一历史建筑民宅现状。

无独有偶，甘女士的老邻居张先生也因同样的问题求助。他名下的老宅是一座中西合璧的建筑，清水红砖作为外墙，顶层有栏杆女儿墙，被认定为近代独立住宅的代表，但也因年久失修，出现墙体漏水，地砖、窗户破损、水电管线铺设不足等问题需要修缮。据广州市岭南建筑研究中心规划师施雨君介绍，这两座历史建筑的修缮诉求都被中心评定为“轻微修缮”。业主听取了规划师给出的修缮意见后，均已自行有序地开展修缮行为。

问题

漏水、白蚁蛀蚀是历史建筑常见的老化问题资金问题成头号“拦路虎”

施雨君介绍，一般而言，久未维修的历史建筑会经常遇到漏水和白蚁蛀蚀两大隐患。其中，导致建筑漏水的原因比较多，屋顶排水不畅、外立面开裂、地基返潮以及门窗与墙体出现缝隙均有可能导致漏水现象，因此需进行实地勘察，找到主要原因并“对症下药”；应对白蚁蛀蚀则需替换掉建筑内部的木质构造，若不涉及历史价值或替换的木构件不改变外立面轮廓，一般可直接更换，否则需要编制修缮方案报相关部门批准方可进行替换。此外，若遇到外墙需要翻新粉刷，若原样原材料属于轻微修缮范畴；若建筑原本是清水砖墙或其他材质，业主遇到漏水渗水潮湿问题，想要通过粉刷进行防水，这个需要联系相关资质单位，后者按照不同立面的情况给出具体指定的修缮方案。而一旦外墙不当粉刷需要清洗时，施雨君介绍，住户自行清洗容易对建筑本体造成破坏，建议联系专业机构，后者会先进行实地勘测和实验，决定具体的清洗方案，采用适当的化学材料清洗墙体。

他进一步解释，尽管有不少案例的修缮内容包括置换屋顶、加建内分割、清洗外墙等看似“动作颇大”的操作，但只要不改变核心价值要素，仍属于“轻微修缮”，业主向街道备案后可自行施工；而一旦涉及改变外立面轮廓的木构件替换、楼板拆除更换、承重墙部分拆除等操作，就属于“非轻微修缮”，业主需先委托设计单位编制方案，依次完成方案审批、施工审批、修缮施工以及竣工验收等环节。

在修缮历史建筑过程中，业主遇到的最常见困难是什么？施雨君给出的答案是资金。他说，相关机构曾做过一份调查问卷，受访者认为“修缮资金不足”是阻碍他们维护历史建筑的头号“拦路虎”。“有一些古老住房建造时间早，为木质结构，若发生白蚁蛀蚀，替换木料的成本就比较高，日常维护也要花不少心思，因此不少业主会对‘正确’修缮感到抗拒。”

图为荔湾区商业步行街上下九附近的富善西街富善一巷一历史建筑民宅。

数据

历史建筑修缮需求逐年上涨

近年来，随着广州市第一、二、三批历史建筑名单陆续公布，广州市第四批历史建筑名录申报认定也正在开展，以及去年12月包括广州在内的10个城市被列为第一批历史建筑保护利用试点城市，如何更好保护以及活化利用历史建筑成为一座城市和其市民需要思考的命题。

据了解，2016年广州国土规划部门出版了《广州市历史建筑维护修缮利用规划指引》，小册子免费向社会发放，并组织具有相关资质的机构，为历史建筑、预保护建筑（仍属于历史建筑线索，没正式列入为历史建筑保护名录的建筑）的业主提供免费咨询服务。数据显示，2015年相关机构收到关于历史建筑修缮的咨询案例12宗，2016年共80宗，2017年合计130余宗（包括历史建筑和预保护建筑）。

步骤

评定修缮等级提供“技术+程序”专业指导

施雨君介绍，历史建筑的修缮申请人可在各街道办领取咨询服务申请表，联系华南理工大学建筑历史文化研究中心、广州市岭南建筑研究中心、广东建筑文化遗产保护研究院、广州市城市规划勘测设计研究院规划研究中心、广州大学建筑设计研究院5家咨询机构中任意一家，进行免费咨询服务。

“我们会根据申请人的修缮需求判断修缮行为的性质，再派出工作人员上门勘察，核实该建筑的核心价值要素后，一般在一周内反馈一份修缮意见。”施雨君说，由于业主的需求大多不相同，每座建筑的核心价值要素也不一样，因此每份修缮意见都是“量身定做”。

一份修缮意见能提供哪些帮助？施雨君解释，咨询机构一般会提供“技术”和“程序”两方面的帮助。“技术上，我们针对历史建筑的保护需要和业主生活上的需求，提出具体的修缮建议；程序上，根据评定的修缮行为的性质，指导业主到街道或相关部门报备，逐步办好修缮手续。”

不过，让施雨君感到有点苦恼的是，在提供咨询的工作中也会经常遇到与业主意见相左的情形。他坦言，遇到这种情况，只要业主的修缮意见不与保护的底线相抵触，他和同事一般会与业主共同协商，达成共识。。而在后续具体的施工环节中，若业主遇到疑惑，仍可以多次寻求咨询机构的免费帮助。“我们希望对修缮的全过程做完整的引导，以保证妥善修缮历史建筑的目的。”施雨君说。

文：广州参考·广州日报记者叶碧君、申卉

图：广州参考·广州日报记者陈忧子

广州参考·广州日报编辑潘慕英