济南塑料排水板(绿城上半年拿地过于激进未来毛利难以保障)

Posted 2023-05-31

篇首语：搓绳不能松劲，前进不能停顿。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了济南塑料排水板(绿城上半年拿地过于激进未来毛利难以保障)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

济南塑料排水板(绿城上半年拿地过于激进未来毛利难以保障)

8月24日，绿城中国(03900.HK)发布2021年中期业绩报告。期内，绿城中国实现收入361.35亿元，同比增长51.2%；毛利79.35亿元，同比增长28.32%；净利润39.10亿元，同比增长24.92%。

看起来数据不错，今年上半年全国房价大涨。绿城业绩取得不错增长，但同时暗藏隐患.

今年上半年，绿城中国的自投项目销售均价达28226元/平方米。不过，较高的均价并未传导至绿城中国的毛利率与净利率。期内，绿城中国毛利率由去年同期的25.88%下滑至21.96%，净利润率也由去年同期的13.1%下滑至10.82%。

随着集中供地开启后，不少热点城市的土拍规则调整为“限地价、限房价、竞品质”，随着地产市场的降温，未来地产市场越来越向居住属性，市场成交量下滑，未来将是每个地产商应对的问题，同时高负债品牌企业，受融资环境恶化，降价销售将是市场短期不可逆行为。绿城中国同样要面临存量市场博弈，这意味着毛利率和净利率很可能继续下滑。

截至6月30日，绿城中国剔除预收款后的资产负债率为73.5%，净负债率为75.2%，现金短债比为2.01。依照“三线四档”融资新规，绿城中国有一项超阈值，位于“黄档”行列。

但是负债率截至6月30日，绿城中国的资产负债率为81.33%，2019年底和2020年底的数据分别为79.48%、79.58%。在三道红线出台后，多数企业致力于降杠杆和负债，但绿城今年过于冲动。负债率不降，反而增长了。

上半年尴尬的地王

1月28日，西咸新区能源金贸区101.878亩住宅地成交，最终经过88轮报价，西北致美绿城（绿城西北公司）拿下XXFD-JM03-45地块，成交楼面价16044元/㎡，总价20.79亿元，刷新了西安全市（包含西咸新区）楼面价，成为新晋地王。

绿城首次进驻青岛市北，以“楼板价17000元/㎡+自持商品住宅”的条件，6.42亿元拿下了这块2106.9㎡市北开平路45号地块，溢价率高达64.9%。然而通过规划，这块地占地并不大，建面仅有48738.2㎡，且还有ZF以4200元/㎡回购的公租房。

备受关注的[2021]长沙市048号地块摇号结果出炉，绿城旗下长沙驰景房地产开发有限公司以总价28.96亿元拿地。南湖路048号地块在共计51轮报价后，报价达到最高限价28.96亿元熔断，最高楼面价达到了约14157元/㎡，溢价率高达49%。南湖路048号地块起始楼面价达9500元/㎡，是本次起拍楼面价最高的地块，刷新了2016年由建发股份创造的土拍纪录（9241元／㎡），也是长沙住宅用地土拍楼面价首次突破万元关口，由此成为长沙新的地王。

从现在的角度看，上半年绿城过高的溢价拿地损失很大，比如西安的拿地，新地王诞生后不久，西安版新政出台，新购商品房5年不得上市交易政策诞生，此政策，意味西安房价未来一段时间上涨预期几乎锁死。不要说后续的限地价了。

青岛的地王不仅高地价，还要自持，毛利空间很小。

至于长沙，小编就完全看不懂了，一个几乎完全限购限售的城市，政府曾经表态过，保持长沙地产商开发8%的利润，绿城这么高的溢价，未来能否赚到什么都值得思考。

为什么说上半年绿城拿地变成了尴尬的拿地，截止今年8月份，绿城新增土储601万平方米，位居排行榜11位，拿地金额756亿元，位居排行榜第四位。

2019年上半年，绿城负债总额2347.3亿元，而到了2020年上半年，则突破了3000亿。事实上，去年3月，绿城就对外发债170亿元。截止2021年上半年绿城负债规模已经达到3900亿元！！相对于总资产，负债表规模上涨太快。加重了绿城中国未来的债务压力。

高歌猛进的原因

“到2025年要达到销售规模5000亿元，其中传统房地产开发部分要实现3500亿，轻资产部分要实现1500亿。”

在2020年初的业绩会上，张亚东首次提出了绿城的“战略2025”规划，以及全新的销售目标。

2016年，绿城首次迈过千亿销售规模，排名第9。

前十的位置并未长久，两年后的2018年，绿城掉到17名。

初掌绿城主席的张亚东在一个公开场合坦言，2019年一季度最痛苦，因为没有货卖。彼时他说，”绿城当下最大的难题就是，没有货就没有营销、没有回款，也就没有投资。”

这就是为什么绿城中国最近2年高歌猛进的原因，曾经拿地过少，现在加码拿地，不过政策环境变了，高目标未来意味着高风险。按照今年上半年的高溢价拿地，未来日子可能并不好过。未来最该担心的是卖房子的问题。

股东减持

绿城中国第三大股东新湖中宝开始进行股票减持。

联交所资料显示，新湖中宝于7月19日减持绿城中国2425万股，每股平均价12.37元，套现近3亿元，最新持股比例降至11.98%。

新湖中宝作为地产业顶级的投资地产公司，近几年业绩飞涨，新湖中宝的减持必然也是短期对绿城中国不看好。

造假骗取预售证

今年7月，绿城济南项目因“造假”被当地部门暂停销售一事，被炒得沸沸扬扬。

济南市住建局发布通报称：济南绿城春来晓园1号楼商品房预售许可(济建预许2021516号)系采用欺骗手段获取，其行为严重扰乱了房地产市场秩序，造成极其恶劣的社会影响。

6月30日，济南一场13级大风，将春来晓园项目1号楼部分脚手架吹到坍塌。随后，济南绿城春来晓园官方微博发声承认，项目公司1#楼西单心主体施工至3层，未达取证要求，在局部搭设脚手架至6层并进行浇筑表面处理，满足形象进度要求，以获取预售许可证。

也就是说，绿城为了骗取预售证，将原本只盖到3层的楼伪装成6层楼，结果大风一吹便坍塌。

赶着行情好卖房子可以理解，但是作弊严重破坏了市场的秩序。造成极其恶劣的社会影响。

合肥滨湖区绿城招商诚园遭到大量投诉

在人民网领导留言板，近日，滨湖区绿城招商诚园的期房出现了大量的投诉，据称，现在离一期交房还有三个月，业主在跟进期房进度的时候发现，诚园严重偷工减料！虚假宣传！种种问题呈现。几百名业主联名向开发商提出整改意见，开放商不予处理，视而不见！

1、洋房楼层电梯前室空间虚假宣传误导业主、设计使用安全隐患大（宣传电梯采用梯控，业主只能通过门禁卡到达自己的楼层，
每户的电梯前室是能够做到属于每户业主的较为私密的空间）
2、洋房一楼门厅合同约定为干挂石材现更改为真石漆（与合同标注材料不符，开发商以灰空间为由拒绝整改）
3、洋房外墙墙面阳角严重不直，使用的EPS线条施工工艺粗糙，墙面不平整，外墙外架连墙件预留洞、槽钢层预留洞封堵不达
标，洞口未封堵进行外墙保温施工，存在施工工序颠倒，外墙保温存在严重的偷工减料行为，有严重的渗水隐患；高层外墙墙
面不平整、部分内墙渗水导致外墙真石漆脱落（有照片证据）
4、诚园园区硬质景观、夜光跑道、苗木、儿童游乐区严重简配，与销售时的景观样板区无法比较，特别是二期。
5、二期洋房阳台玻璃不到底，与宣传及规划效果图不符（在销售时展示的样板间、售楼部沙盘以及图册阳台窗户玻璃都是到底
的，外立面统一美观，且宣传以高占比的窗墙比为靓点，二期洋房业主购买时均未被告知阳台玻璃与一期有差异）
6、高层一楼入户大堂宣传精装修实际只是墙地面简单贴砖处理、入户门禁玻璃门造型复古毫无美感（设计理念陈旧墙面毫无造型
搭配、地面无拼花没有任何品质、电梯门套造型太丑、用材低劣、做工极简）
7、一期、二期洋房楼层入户电梯厅消防拴以及管道完全裸露，拉低居住品质
8、室内门和柜体高度没有到顶处理（与实体样板间不符）
9、高层楼梯混凝土截面尺寸“瘦身”，抹灰层脱落严重。②地下车库回填土前未设置排水板和滤水层直接进行回填土，建筑垃圾亦未清楚干净。

从目前来看现在离交房还有一段时间，如果短期得不到妥善解决，那么交房之时，必然出现更大的维权活动。

济南塑料排水板(绿城上半年拿地过于激进 未来毛利难以保障)

济南塑料排水板(绿城上半年拿地过于激进 未来毛利难以保障)

济南塑料排水板(绿城上半年拿地过于激进未来毛利难以保障)

济南塑料排水板(绿城上半年拿地过于激进未来毛利难以保障)