汕尾碧桂园天誉(“十四五”要来了楼市还有得玩吗？大咖现场解读，干货满满)

Posted 2023-05-31

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汕尾碧桂园天誉(“十四五”要来了楼市还有得玩吗？大咖现场解读，干货满满)

11月3日，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》正式发布，这意味着决定未来5—10年的发展大计即将诞生，也将对楼市产生重要影响。

深圳十四五规划编制将会涉及哪些层面？深圳楼市未来走向何方，哪里才是真正的资产高地？如何跟对趋势，提前把脉发展红利？

11月14日中午，在万科珑城原点营销中心举办了一场精彩的分享会，楼市预言帝陶文杰先生现场解读深圳十四五规划编制的逻辑，预判深圳下一个资产配置高地。

“十四五”是一个非常重要的五年计划，列出了6个主要目标，一是科技创新、二是数字化发展。第三是拓展投资空间，主要是要强化国内市场，主要是做内需。

注意看第五、第六点，一个是乡村振兴，一个是新型城镇化、区域协调发展，这两点决定了未来5年房地产发展的重要方向。

1、紧跟综合改革试点方案指挥棒

10月底中央发了一个综改方案，领导人在深圳参加庆祝大会也作了重要的讲话，紧接着又出来了40条清单。

综改方案，就是指导未来5年深圳具体怎么做，它是一个五年行动计划。怎么来分析这个综改方案？

第一是没有扩容，但是给了深圳很多省级管理权限。接下来的大湾区建设，其实很重要的就是各个城市之间的合作，这是领导人的原话，大湾区建设是国家的重大发展战略，深圳是重要引擎，要发挥引擎的作用，和周边城市加快合作。

深圳最大的问题，就是深圳的发展空间土地约束很强。一是没有地，二是开发强度不够。因此，要解决房地产发展的根本问题，最好的还是扩容。但是这次没有扩，可以预期接下来就是通过都市圈的发展、合作区的建设来解决深圳发展的空间约束问题。

接下来怎么办？我觉得就是以东进为主，向东边发展的都市圈战略会成为发展重点。这一点是很关键的，如果说原来投资房地产就是在深圳买福田、南山，未来要看到周边城市，东部的价值就会体现，龙岗就成为东部的桥头堡。

2、东进是重中之重，龙岗将成为深圳都市圈的中心

“东进、西协、南联、北拓、中优”，东进是放在第一的。第一要点是要推动全域一体化。这是什么意思呢？

深圳很小，全深圳没有一寸土地是多余的，每个地方都很有价值，要把全深圳、全市域一体化发展，要你好我好大家都好。然后提出要高起点建设深圳都市圈，光深圳好不行，要去周边城市找发展空间，东进、西协、南联、北拓、中优，这就是深圳都市圈。

为什么说东进是重中之重呢？从领导人的行程就可以看得出来，他首先去了汕尾，他是从东边来的，东边很重要，东边有福建、厦门，东边有台湾海峡，有台湾。要向东发展，区域非常重要。所以就有了深汕合作区，深圳对口支持汕头，这都是大格局。

要明白龙岗、坪山是深圳的东部中心，福田、南山是深圳都市圈的核心，它要向香港辐射，深圳未来最重要的就是深港一体化，香港的问题还是要解决的。西部是大空港、沙井，沙井、大空港做什么呢？向珠江西岸辐射。中山、南沙、珠海、广州，和这些地方协作。

东边就是深圳一个大城市，东进以深圳为核心，去辐射周边东部的几个城市。深圳去辐射惠州、东莞、河源、汕尾这几个城市，龙岗在这个都市圈就属于一个核心。

我们来看示范区的行动方案，它对东部的定位，提出的是打造产城融合的东部中心，加快建设龙岗全球电子信息产业高地。电子信息产业高地放在龙岗，数字化、智能化、信息化，这些产业高地就放在龙岗。所以龙岗的产业定位很高，而且是产城融合。

这是比亚迪今年的K线图，去年11月份的时候43块钱，涨到现在的190块钱，这就是今年的数字化、智能化、新能源汽车发展的缩影，比亚迪所在的东部抢占先机。

接下来龙岗也将会成为深圳都市圈的中心，龙岗目前的核心还是在龙岗中心城。这是龙岗发展的原点，也是东部发展的原点。龙城广场、区政府、世贸百货也在这里。以地理版图来说，这其实是一个视野的变化，如果你的视野只放在深圳市，龙岗、沙井、光明就是郊区。但如果放在整个大深圳都市圈来看，你就会发现沙井、光明、龙岗都是中心。

龙城是目前深圳各个中心区里面性价比最高的地方，今天万科珑城原点所在的位置，相当于宝安的壹方中心、光明的玖龙台、龙华的红山片区。这种地方有什么特点呢？

一般就是有行政中心，区政府所在地，还有大型的商场、综合体，同时还有学校、轨道交通。例如光明的龙光玖龙台，是两条地铁线交汇处，同时光明区政府在旁边，还有一个综合体。万科珑城原点也是这样，旁边就是万科天誉的实验学校，还有两条轨道，有万科广场、万科里，旁边还有三馆一城，这种配套比较像福田CBD。

和福田CBD、后海CBD类似，这里是政务、商务、人文、商业、生态、教育中心为一体的东部CBD，集中了龙岗最完善的配套。龙岗区政府、龙城广场、还学校、医院、商场、图书馆、美术馆等都在这里，轨道出行也很方便。

相比沙井这种区域卖到8万/㎡，光明玖龙台成交价7.5万/㎡左右；龙华红山的学位房，像金亨利的挂牌价要15万/㎡，成交价要13万/㎡左右，这里的住宅约5万/㎡，商办类的空间才3万—4万/㎡，确实是价格洼地。

3、东部交通大爆发，龙岗拔得头筹

接下来东部的交通会超级大爆发。

交通强国规划里面，深圳有5条轨道：深汕高铁、深惠城际铁路、深大城际铁路、龙岗到大鹏支线城际铁路、穗莞深城际前海至皇岗口岸段。这5条里面有4条都要经过东部，都要经过龙岗。（来源：深圳新闻网）接下来是龙岗都市圈的时代，因为有很多轨道，时速非常快。

以后龙岗会形成一个轨道的网络，除了地铁3、5号线，还有10号线将来要延长到凤岗，还14号线到福田CBD，16号线是连接龙岗和坪山，加上4条城际轨道（来源：深圳市轨道交通）。以后就会形成一个交通网络，对外有这些城际，对内有这些地铁，只要交通网络一形成，拉近城市核心的距离，龙岗的机会就来了。

4、哪些特质更易获得价值暴击？

大家不要小看龙岗，它的GDP在深圳是排第二的。过去三年的GDP数据显示，龙岗都是排第二名，其产业是很雄厚的。

再看人口，这几年龙岗的人口增速很快，人口增量是全市第一。其实龙岗的楼市成交量也是全市第一，1/3是龙岗楼市成交的。成交量大，房子卖得多，入住人口就多，人口增量就来了，产业就发达了，逻辑是相通的,应该对龙岗的楼市有充分的信心。

再说一下产业和资产的关系，有些人说商办不能买，只能买住宅。其实房产价值和地段价值是相关的，不是完全根据产品属性来的，关键你要分析清楚这里的地段价值。

如果大家要买这类产品，一定要选择繁华的地段、选择综合体。万科珑城原点即将要卖的约4.5米/5.1米层高的商办产品，就具备这样的潜质。

并不是只有住宅才能买，商办也是很好的选择，未来深圳的住宅很少，而且每个家庭就两套的名额，你终归会用完自己的名额。

综上，似乎可以瞥见深圳楼市未来的发展方向，和优质资产的选筹密码：区域中心地段+强劲实力+增值空间。

借参会之机，笔者顺便参观了万科珑城原点营销中心，现场人潮涌动，不少置业者表示，这个项目似乎就是他们理想中的优质资产。

营销中心

此话怎讲？

1.购房首选大品牌，作为该项目的缔造者，万科集团已经成为深圳人心中高品质房企的代名词。万科九州早在2010年就已进驻项目所在区域，打造了一批标杆式的住宅、商圈、写字楼等；历经十年沉淀，项目背靠超140万㎡综合体大城已然成熟。

2.项目横跨双地铁口，出行便利。从福田乘坐地铁3号线直通龙城站/吉祥站，步行可达。驱车出发沿水官高速、龙翔大道/龙岗大道/龙城大道，亦可一路畅达。据悉，未来还将与即将建设的深惠城际、深大城际相关站点联通。

图源：万科珑城原点

3.项目周边商圈云集，是东部的消费原点。项目周边共有多达十几个多元商业配套，其体量约等于两个海岸城，下楼即可享受万科广场、万科里共约400万流量聚合的商业配套（数据来源于龙岗政府在线）。

4.项目占据龙岗商务、区府行政中心的黄金轴线，周边聚集了“三馆一城”、龙城广场等文艺配套；医疗方面，有北京中医药大学深圳医院、龙岗中医药、龙岗人民医院等5所医院。

5.项目所在的龙岗中心城，是龙岗重点发展的区域。随着配套的日益丰富，其租金已经实现了连续五年上涨（来源：贝壳），其商办市场成交量常年占据全市前列，2019年拿下全市热门成交商圈的TOP1。

6.项目即将发售的两种产品具有不限购/贷/售的优势。项目建面约33—85㎡的百变空间，面积小，总价低，约4.5—5.1米层高，还有建面约240—280㎡的办公产品。

项目效果图

买房要趁早，打新深圳的朋友，要做好准备了。

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【免责声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。