汕尾厂房设计(汕尾 · 三旧改造更新流程解读)
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汕尾厂房设计(汕尾 · 三旧改造更新流程解读)
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引言
今天来道“小菜”，汕尾旧改流程分析。
▌政策依据
- 《汕尾市“三旧”改造实施办法》
- 《汕尾市“三旧”改造实施办法》政策解读
- 《汕尾市旧城镇改造实施办法》
- 《汕尾市旧城镇改造实施办法》政策解读
- 《汕尾市旧厂房改造实施办法》
- 《汕尾市旧厂房改造实施办法》政策解读
- 《汕尾市旧村庄改造实施办法》
- 《汕尾市旧村庄改造实施办法》政策解读
- 《汕尾市“三旧”改造土地出让金计收和分配办法》
- 《汕尾市“三旧”改造土地出让金计收和分配办法》
- 《汕尾市协议出让“三旧”改造用地实施办法》
- 《汕尾市协议出让“三旧”改造用地实施办法》政策解读
- 《汕尾市“三旧”改造地块标图建库申报管理规定》
- 《汕尾市“三旧”改造地块标图建库申报管理规定》政策解读
- 《汕尾市“三旧”改造项目公益性用地移交办法》
- 《汕尾市“三旧”改造项目公益性用地移交办法》政策解读
01
三旧改造申报条件
▌“三旧”改造项目认定条件
1. 拟改造项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划和所在区域产业发展规划；
2. 拟改造项目用地、房屋权属无争议，已完成地籍调查和确权登记；
3. 没有合法用地手续的用地的，用地行为发生在2009年12月31日前且已与农村集体经济组织或农户签订征地协议；
5. 拟改造项目用地在土地利用现状图和2009年12月31日前航空（卫星）正射影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地；
7. 拟改造项目用地已纳入“三旧”改造地块标图建库范围;
8. 拟改造项目用地面积原则上不小于3000平方米。
▌“三旧”改造项目申报主体要求
1. 项目范围内的不动产权利人自行申报，其中范围内用地属农村集体经济组织的，由该集体经济组织申报；
2. 项目范围内的不动产权利人委托单一市场主体或与市场主体形成单一主体申报；
3. 政府相关部门申报。
▌改造意愿应当符合下列条件
1. 项目范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行改造；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行改造；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行改造。
2. 项目范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于项目范围内用地面积的80%。
3. 项目范围内用地涉及农村集体经济组织的集体建设用地或国有建设用地的，应当组织村民进行表决，经三分之二以上村民户代表同意后进行改造。
02
三旧改造流程图
▌旧改审批部门
1. 陆丰市、海丰县、陆河县“三旧”项目申报主体向项目所在的县（市）三旧办申报“三旧”改造项目认定。
2. 城区、红海湾开发区、华侨管理区的“旧城镇”、“旧村庄”项目申报主体向项目所在区三旧办申报“三旧”改造项目认定。
3. 旧厂房项目申报主体向市三旧办申报“三旧”改造项目认定。
▌旧改流程概览
目前涉及的主要流程如下：项目申报——材料初审——权属核查——材料实质审查——项目规划核查——核发规划条件——制定改造方案——改造项目、改造方案审批——公告——改造主体审批——拆除方案备案——拆除——注销房地产权证书——向国土部门移交公益用地——签订土地出让合同——办理土地证——开发报建——回迁安置和配套设施移交。
旧改流程概览如下：
03
三旧改造流程解读
▌初审及权属调查
审核项目认定条件、旧改意愿征集情况，经初审通过后，开展土地及产权属调查。在改造项目完成权属调查后，由市、各区、各县（市）三旧办去函市、各县（市）城乡规划部门，相关规划部门出具项目地块的规划条件。
▌改造方案编制、改造主体认定申请
改造方案编制：申报主体收到规划条件后，应当委托具有乙级以上规划设计资质的规划编制单位，结合土地建筑物核查结果，根据控制性详细规划、“三旧”改造专项规划和规划条件编制项目改造方案。
主体认定申请：“三旧”改造项目形成单一权利主体后，由该单一主体向市、各区、各县（市）三旧办提交改造主体认定申请。
前期工作准备充分的项目，改造主体认定可以与改造方案同时报批。
▌申报材料实质审查及征求意见
材料实质审查：研究讨论申报主体申报的项目是否符合城乡规划、土地利用总体规划，确定改造地块的界线范围，对改造意愿达成情况进行审查，对改造范围内的现状建设情况进行核查，对申报进行改造的必要性及改造范围的合理性等因素进行综合判断。
征求相关部门及公众意见：三旧办在对申报材料进行实质审查的同时，应当征求相关部门及公众的意见，各部门依据各自职责提出意见反馈至市、各区、各县（市）三旧办。
▌实施监管、拆除注销与供地
实施监管：各区、各县（市）人民政府应当与辖区内的改造项目改造主体签订项目实施监管协议。
拆除及注销登记：住房建设部门负责组织和监督改造范围内建筑物拆除工作，改造主体完成建筑物拆除后，向项目所在辖区国土资源部门申请办理不动产权属证书的注销登记。
地价与供地：改造主体完成不动产权证注销后，向国土资源部门申请土地出让金测算、建设用地审批及土地使用权出让合同签订。
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