永丰(海淀永丰不会有小户型)

Posted 2023-05-31

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永丰(海淀永丰不会有小户型)

今天我们来说刚刚在2022年北京市第三批次土拍中供应出来的永丰三宗住宅地块。先说我个人的观点，永丰不会有小户型。

这个观点的支撑在于拿地的开发企业，中海与海开。

先说海开，海开在区域里上一个商品房项目是圆明天颂，整个海淀北的大顶配。所以在商品房领域而言，人家貌似也不是在追求做小户型产品。尤其是如果您观摩过圆明天颂的整个产品调性，就能够得出一个简单的结论，这是一家很有品味的开发房企。而从实际来看，通常情况下有品位的房企更愿意做改善产品。

说中海，自然要先从区域内的上一波新盘说起，中海在区域内上一个新盘项目是中海滙德里。中海滙德里项目容积率1.5，中海新拿到的那个低容积率地块也是1.5的容积率。而中海滙德里出了小户型有70多与90多平米的两居与三居，如果按照这个条件来看，新地块不是不能出小户型。

然而，中海这一把拿了永丰两块地，一块1.5容积率的低容积率地块，另一块是2.3左右的高容积率地块。如果低容积率做小户型，高容积率地块做什么？答案是高容积率做什么也不灵。因为跟低容积率做一样的小户型拼不过人家得房率成现的居住舒适度，低容积率做小高容积率做大户型又显得不伦不类。

所以我个人的看法是，中海为了顺畅的把一低容和一高容两个地块都做出大家能接受的产品，有一个必要条件——低容积率地块做大户型。

因此我十分确定的第一件事就是，永丰在1.5这个容积率档次，不会再有小户型了。因为人家得保护高容积率地块。

那么高容积率地块会不会出小户型呢？我个人看法也很难。我个人构想的大致做法是中海的两块地中的低容积率地块做相对较大的大改善户型产品。高容积率地块做相对小一点的刚改户型产品。

说区域内两个参考楼盘，都是上一波的新盘，到现在处于尾盘状态。

第一，海淀幸福里，项目的主力户型基本是150平方米以上，既然幸福里可以卖得动，中海用低容积率地块出150平方米以上的户型产品会卖不动？我觉得不至于。毕竟幸福里超过2的容积率要比中海那块1.5容积率的地高很多，动脚趾头都能想到中海能出更好的户型，更何况中海做户型原本就是强项。

第二，幸福里润园基本卖完了。项目的产品面积段是109到150平米左右，既然这类初步改善户型可以卖得掉，中海高容积率地块可不可以出这类面积段的产品？我认为不是不行。并且有个更为核心的理由，高容积率地块出这类产品可以做到两梯两户，户户南北通透，大大提高居住品质。而如果做小户型，大概率要干成两梯四户，如果出两梯四户小户型，户型产品会有不通透的，这就与自己的前作中海滙德里全部南北通透的小户型相比差距太大了，不一定能够让购房者接受的。幸福里润园与幸福里两个前一波新盘卖的最快的是110平方米这个档次的初步改善户型，那为什么中海不能出？

所以在我看来，中海出大户型基本是明牌。这里唯一的不确定是海开拿到的那个地块，也是2.3左右的高容积率。那么海开会不会放弃圆明天颂时代的调性去做小户型？

不过我个人的看法是，也难。还是那个道理，出小户型估计要做两梯四户，这类户型能让已经看惯了中海滙德里又好又小户型产品的购房者接受的概率不高。所以我说当这三个永丰的地块被这两家开发企业拿走之后，出小户型的概率有，但是不会很高。

最后说一下已经买入永丰的购房者关心的话题，是不是买亏了？我个人说过很多次了，不可能亏的。毕竟前一波新盘的楼面价普遍是5.4万左右，新的三个地块低容积率地块5.8万楼面价、高容积率的两块都是5.5万左右楼面价。楼面价涨了利润更薄了，您见过赚的更少品质更好的新盘么？