民法典关于二次加压费收取(公摊面积摊了三分之一，公摊面积可以取消吗？)

Posted 2023-05-30

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民法典关于二次加压费收取(公摊面积摊了三分之一，公摊面积可以取消吗？)

文/安沐

日前，还有媒体报道，110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

据了解，山东省青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”

公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，认为公摊面积的存在给购房人一种要为不属于自己的公共空间买单的不适感。

在这样的背景下，近年来一种声音甚嚣尘上——取消公摊面积制度。那么，公摊面积制度的存在依据是什么？目前形势下是否能够取消？是否有可替代或进一步完善的方案？

从进入商品房时代开始，我国普遍实行的是由购房者分摊部分共有建筑面积的做法。2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

什么是套内建筑面积？

提到公摊需要先搞清楚什么是建筑面积，什么叫套内建筑面积。

公摊面积是香港商人李嘉诚率先提出来的，但是在2013年之后，香港就取消了“公摊面积”，改为“建筑面积”与“实用面积”，从而使“公摊面积”成为了中国内地的一个特色。

按照百度百科的解释，公摊面积一般指公摊建筑面积。

公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

但是独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

通俗来说，房屋的建筑面积包括套内建筑面积和分摊的建筑面积，套内建筑面积是业主专有的部分，也就是说，关上家门就是套内建筑面积。

客观而言，近年来，商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄30%、40%。这与商品房提档升级、增加电梯数量、公共区域面积增加等因素有关，也与开发商公摊面积计算不透明、暗箱操作等有关。一些购房者质疑公摊面积是在为不属于自己的公共空间买单，并且每年交的物业费、供暖费等都要继续为公摊部分买单。正因此，近年来关于取消公摊面积的呼声渐高，也有全国政协委员建议取消公摊面积，将实际公摊面积成本核算到实用面积之中。

当前，业主对公摊的质疑，还不止于此，共有几类问题。比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入占为己有。游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。电梯和楼道需要精装修吗？墙体要取暖吗？即便要装修、要取暖，但标准不一样，成本也会低一些。低密度住宅(如别墅)的利润高，开发商有内在激励，或许会将公摊更多挪到高层或洋房部分。

消费者能自己算清公摊面积吗

专家表示，由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。

因此很长时间里，经常会看到媒体的各类报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以，“公摊”，实在是一个大家关注的话题，一有风吹草动，难免引来猜测无数。

对此，金科地产集团副总裁方明富表示：“如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及包括为本栋楼服务的，比如说房顶有那种二次加压的消防水箱，以及包括还有一些房顶的有些那种，比如说消防的一些设施，都算本栋楼的公摊面积。这是本栋楼的，实际消费者来测量、计算，都是非常复杂而且极其困难。所以，消费者来测算公摊面积基本上是不太可能的。”

取消公摊面积有没有必要？

“取消公摊面积”的呼声一直以来未曾停歇。

以今年两会期间为例，据《人民日报》报道，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利。

洪洋提到，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费，也只能由开发商说了算。

此外，在公摊面积占比越来越大的背后，针对公摊面积的计算，却往往存在计算不透明等问题。购买公摊面积并非一次性的支出费用，业主入住之后，还需要每月缴纳管理物业费等费用，并为公摊面积部分买单，这笔账是否清晰，仍然存在不少争议的地方。

有人说，如果取消了公摊面积，也许会明显降低小区的管理服务能力以及业主居住的质量。或者，这个观点有一些道理，但最终还是取决于业主购买的公摊面积部分是否得到充分配套，又是否展现出它的实用价值。

结语：

取消公摊面积制度无疑值得探讨论证，但就眼下而言，完善公摊面积制度更具现实意义。首先，厘清公摊标准。有关部门应进一步规范公摊面积制度，规定公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，避免因分摊面积问题产生购房争议。其次，引入惩罚赔偿。对于开发商随意扩大公摊面积，超过合理误差的行为，参照《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿责任，要求其给予购房人公摊面积费用三倍赔偿，从而提高违规成本，遏制“乱公摊”现象。此外，落实公摊收益。有关部门应监督物业企业，按照民法典相关规定，将业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，让业主在为公摊面积埋单的同时，也能从公摊面积中受益。