民工住房(广大农民工进城，处于“住房饥渴”状态，选择城市是与城运共命运)

Posted 2023-05-30

篇首语：自觉心是进步之母，自贱心是堕落之源，故自觉心不可无，自贱心不可有。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了民工住房(广大农民工进城，处于“住房饥渴”状态，选择城市是与城运共命运)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

民工住房(广大农民工进城，处于“住房饥渴”状态，选择城市是与城运共命运)

在城镇安家是农民工未来的归宿，但是没有固定的收入、难以享受银行抵押贷款、农民的宅基地和小产权房难以抵押等问题，使农民工买房成了“可遇而不可求”的事情。

在宽松基调和改革提速双驱动下，银行体系流动性充裕，货币信贷增长较快，企业融资环境有所改善。

中国经济的宏观调控更加注重“定向、精准调控”的现实背景，未来城市化的趋势会更多向大城市群集中。

1、房地产的“罪与罚”

《罪与罚》是俄国著名作家陀思妥耶夫斯基的代表作之一，主要揭示俄国下层人民的苦难生活。

房地产的“罪与罚”，并不是说房地产行业很“罪恶”，需要得到“惩罚”。中国城镇居民住房面积总体并未饱和，还存在一定的发展空间。居民购房贷款存量占居民购买住房资产为35.7%，低于全球发达经济体的平均水平（46%）。

房地产，集基本居住功能的耐用消费品特征和资产配置属性的投资品特征，对于中国经济短期波动、中期转型和长期发展，以及中国金融领域的稳定，都具有重要的影响。

短时间内房地产价格的剧烈波动，对于收入处于弱势的居民而言，一定程度上也意味着痛苦感加剧和阶层之间财富存量的拉大。

长此以往，容易造成社会分层的固化和金融风险的集聚，同时在一定意义上，容易演化为“罪与罚”的现象。

房地产泡沫根源于实体经济增长的孱弱、人口结构变化，以及金融风险，解决之道还是应该来自实体经济本身。

2020年中国城镇居民住房资产总和为241.74万亿元。其中，居民购买住房资产为157.78万亿元，占比65.27%；城市自建住房资产为18.87万亿元，占比7.81%；镇自建住房资产为30.09万亿元，占比12.45%；租赁私房和其他住房资产为34.97万亿元，占比14.47%。

房地产需求分为刚需（因为人口、收入、改善居住等基本面因素引起的需求）和投机性需求（流动性、风险偏好等因素影响）两部分。

目前房地产销售中投机性需求大约接近10%，与最高峰（2007年和2010年的40%，2017年初为30%）相比还有差距。

泡沫并不一定需要触发某个精确的界线才能出现问题，如果关键性因素发生变化，情况很快会逆转。比如说，如果货币政策突然有紧缩的预期（如果通胀逐步起来，或大力紧缩杠杆等），如果居民未来收入预期下降，或者如果居民的风险偏好降低等，都有可能触发投机性需求下降和房贷按揭占收入现金流的比例预期上升，引起短期房地产泡沫的压力。

2020-2022年，将是未来一个阶段中国城镇居民刚需的顶点。随着人口结构变化，购房主力年龄群体式微，城镇化进程趋势逐渐平缓，刚需的中长期变化对于中国经济的影响重大，对于中国经济结构也将产生重要影响。

房地产投资预测指标，主要从供给、需求、房价预期、土地市场、房地产金融相关状况和宏观环境六个方面来看，房贷利率降低，利好2023年的楼市回暖。3年疫情，前期房地产融资政策效应和调控政策的实施，仅2022 年是下降的，2022年全国房地产开发投资 132895 亿元，比上年下降 10.0%；其中，住宅投资 100646 亿元，下降 9.5%。

而2020年，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。

房地产上中下游带动是非常大的，直接把这些房地产行业影响的增加值加起来，大概占整个增加值的27.8%左右，如果把它的间接效应加起来，房地产行业的波动约占到整个GDP波动的30%以上。经过这么多年经济结构的改革，房地产行业的重要性并没有下降。

基建投资，特别是提供高质量的数字经济基建设施，可能是补足以往短板，支撑短期增长的有效投资，也与中国的新型城镇化道路一脉相承。

房地产去库存的时间测算，目前的房地产住宅和商业地产的存量、居民的收入和可用的金融杠杆水平、开发商拿地和在建面积等因素，初步的测算房地产去库存还将持续2-3年的时间。未来5年中国房地产，除了人口持续流入的一二线城市或少数顶层设计的城市，未来房地产整体并不稀缺，如果一二线城市房地产出现泡沫，那可能其金融属性在发挥作用。

限购、限贷、限价、政策性住房等角度来看，随着地方政府土地财政收入的捉襟见肘，越来越多的放松政策有可能逐渐推出，共同促进房地产市场行稳致远。

如果2023年中国房地产投资增速回升，基建投资增速回升至10%左右，中国经济将可以达到6%左右，就业市场压力将逐渐缓解。

受美元加息的波动，自去年下半年开始，美联储将从目前的高通胀逐渐转为2023年可能的经济趋缓和衰退。我国2022年M2增速11.8%，全年增加28万亿元达到266.43万亿元。

因为居民收入预期和风险偏好下降，三四线城市销售持续疲软等因素导致房地产投资增速难以保持高速增长。

2022年全年人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元。其中，住户存款增加17.84万亿元，相比2021年住户存款增加9.9万亿元，一年居民多存了近8万亿元，刷新历史纪录。2023年1月人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元。其中，住户存款增加6.2万亿元，这是在2022年高基数上，又继续同比多增7900亿元。

2023年，房地产市场也需要有序处理行业风险，支持刚性和改善性住房需求，压实各方责任，保交楼、稳民生，才能让居民的部分存款搬家，投向房地产或资本巿场。中国人均GDP达到12741美元，达到国际1.2万美元的“中等收入”水平，居民资产负债表的重新配置正在逐渐展开，未来中国权益市场将会承接更多居民财富的资产配置转移和迎来更多的专业机构投资者。

2、农民工进城

改变土地财政或者征收房产税并不是抑制房地产走向“罪与罚”的治本之策。其实，土地财政、房产税等都是分配房地产泡沫收益的一种形式。

改变主体之间的激励机制可能影响各自的行为，但是收益分配方式的改变并不能从根本上抑制房地产泡沫。

我们应该意识到未来一个阶段中国房地产市场新增刚需的趋缓风险，以及随之可能堆积的金融风险；我们也应该认识到重构中国经济结构的紧迫，大力发展新的支柱产业的重要性；我们更应该关注到持续提高实体经济投资回报率，鼓励技术进步，加大税收和产业政策支持相关行业的重要性和紧迫程度。

2023年的房地产市场逐步宽松的货币政策和行业政策，房地产迎来弱复苏。前瞻地看，中长期城镇居民房地产刚需的变化、金融风险和新的支柱产业的扶持等重要问题，需要居民有宏观经济学的视角，选择城市，就是将自己与“城运”绑在一起，产业兴则城市兴！

国家统计局数据显示，2022年全国外出的农民工约有17190万人；相比于疫情前2019的17425万人，减少了235万人。

2022年末，全国人口减少85万，我国城镇常住人口达到92071万人，比2021年增加646万人，新增城镇人口创下42年来新低。

改革开放以来，我国城镇化率快速提升至65%。上世纪80年代十年间我国新增城镇人口为1.1亿人，其中1981、1982年，1984～1987年累计增加城镇人口均超过1000万人。上世纪90年代十年累计增加城镇人口为1.42亿人。1996年在我国城镇化率首度30%。

21世纪第一个十年，累计新增城镇人口20764万人，比1980年代增加了近1亿。进入到21世纪的第二个十年，累计新增城镇人口达到23914万人，这一时期也是城镇化最快的一个时期。

随着中国变成“世界工厂”，这个“工厂”中的“工人”也成为中国乃至世界的一个重要关注对象。这里的“工人”之所以要加上引号，是因为在这个世界工厂中的主要劳动群体并不是彻彻底底的工人或者说产业工人，他们仍然是多年来受到关注的一个特殊群体——农民工。

改革开放之后，中国正变成一座世界工厂，世界上最庞大的产业工人阶级正在中国形成。一大批农民工已经成为工人阶级的新成员。进城就业的农民工成为产业工人的重要组成部分。但难以从根本上改变由农村进入工厂务工的“农民工”状况。

大量的农民工，特别是新生代农民工，已经基本脱离农业生产、农业社会而完全依靠工资性收入实现劳动力的生产和再生产，正在实现或已经完成从农民工向产业工人的转变。

如果从改革开放开始之日算起，农民工已经有40年的历史，毫无疑问，与20世纪80年代从农村走出来的兼业式务工农民相比，现代的农民工，特别是新生代农民工已经发生了显著的变化。这种变化主要体现在，他们已基本上不具有农民的特征，而更具有产业工人的特征。

正是在马克思所强调的工业生产的熊熊烈焰中，这些农民才被熔炼为工人阶级，并且有可能从“自在”走向“自为”。工厂就是农民转化为工人、工人阶级的熔炉。

从农民工向产业工人的转变，将是一个重要的中间环节或过程，能否成为彻彻底底的产业工人，也将是工人阶级能否再形成的一个关键因素。没有真正意义上的产业工人，工人阶级就失去了形成的主体，也就成了无源之水。

从我国经济社会发展的角度来看，在未来相当长的一段时间里，工业都将成为支撑我国经济发展、解决大量劳动力就业的主要产业。

因此，无论是当前我国经济社会发展的需要，还是工业化本身进一步推进的要求，实现从农民工向产业工人的转变都是必需的。当然，产业工人的形成，也会为工人阶级的再形成构成最为基本的条件。

3、选择生活方式

工业生产对人们生活方式的影响可以说是全方位的。对于工厂农民工来说，进入工厂之后，生活方式更是一种彻底的改变。

生活方式的这种转变，总体上来说是一种被迫的，因为生产方式的变化而发生了根本性的改变。但是，生活习惯的改变并非易事，以工业劳动为主的农民工，面对生活方式的规训，虽然也能忍受，但也表现出了不适应、不习惯。

“包吃包住”是工厂招收农民工的一项很有吸引力的条件。“宿舍劳动体制”，与其说是一种特殊的生产方式，倒不如说是一种工厂生活方式的特殊形态。“宿舍劳动体制”产生，既是农民工难以在城市或打工地支付高额的以居住为主的消费的选择，也是工厂为了更方便地获得相对稳定而又廉价的劳动力，同时又是便于监视管理并由此提高劳动力生产效率的一种手段。

毫无疑问，很多的农民工走出农村，部分是为了离开农村这个相对贫困的地方，部分是为了逃避农村的生活方式。但是，农村的生活形态以及恋家、恋土的心理作用，回到农村进行生活仍然是一种重要的选择。

目前在城郊或经济较为发达的地区，仍存在大量的“离土不离乡”的农民工，他们远离农村老家，到其他城市打工。虽然这种农民工有部分已经选择了进城或进镇居住，过上了所谓的城市的生活方式，但仍然有相当一部分的人仍然选择了农村的生活方式。这其中有“吃不到葡萄说葡萄酸”的意味，把城市做落脚点，以后还回农村老家的。

目前绝大部分农民工的一种心态：将在外打工仅仅作为一种挣钱的临时行为。这是农民工在外打工能够并愿意吃苦受累、过一种简单生活，住宿舍或合租房。这些工厂农民工不愿意接受城市的生活方式、最终打算回归农村生活的选择来看，他们的这种选择就是一种对工业生活方式的抗争的行为。

从富士康工人宿舍的管理制度可以看出，虽然宿舍是工厂农民工的一种“福利”，而且能够给工厂农民工的生活和工作带来一定的便利，但是逃离“宿舍制”是绝大多数人的一种向往。如果工人可以选择，他们更愿意选择离厂而居，只要有可能，工人们就绝不会选择住在宿舍。

租住房间是一笔不小的开支，在目前房价偏高的情况下，租金也跟着上涨，直接影响着工厂农民工离开宿舍生活的决策。

现实中工厂农民工的生活方式远未进入一种正常的工业生活方式，当其工资收入还无法满足正常劳动力的生产和再生产，其基本的生活生理需要、起码的自由空间等都不能满足时，作为目前盛行的“宿舍制”工业生活方式不可避免地会引起工厂农民工的抗争。

除了“宿舍制”内的抗争外，无论是回归农村，还是逃离“宿舍制”，都在一定程度上反映了工厂农民工对生活方式规训的一种抗争行为。

农民工的消费行为基本限制在“必需消费”上，而与劳动力生产和再生产密切相关的住房、教育、健康医疗、福利等，基本成为农民工难以消费的资源。

虽然广大农民工在城镇处于“住房饥渴”状态，但是高房价犹如横亘在他们面前的一道无法攀越的断崖，将其事实上排斥在城镇住房体系之外。

由于住房市场具有“牵一发而动全身”的地位，住房是我国城镇家庭最重要的财产，住房资产占其总资产的比例达到70%，房价的涨落直接决定了居民财富的多寡。甚至，如果房价下跌过多，对有些背负大量房贷的家庭来说其资产还可能变成负数。

从我国住房市场的现状来看，农民工买房似乎又是个“天方夜谭”。由于“房价猛于虎”，农民工对城镇住房“连做梦都不敢想”。

在发达国家，平均每套住宅的价格总额与平均家庭收入的比值在1.8~5.5倍之间……在发展中国家，该比值一般在4~6倍之间。超过6倍这个门槛，则购房会非常吃力。

2013年，我国城镇居民房价收入比为6.5倍，农民工房价收入比为10.1倍。买套房，需要集全家几代之力，倾尽多年勒紧裤腰带攒下的积蓄，并透支部分未来消费，才能买得起一套住房。剔除掉可售性保障性住房因素之后，在大城市，北京、上海的房价收入比达到18倍以上，我国城镇房价偏高，且城镇规模越大房价越高，居民购房就越吃力，特大城市的房价显著超过普通居民的承受能力。可以说农民工在现有城镇房价下尚不具备购房能力。

迫于现实压力，农民工只能用另一种方式实现城镇购房梦：在大城市打工，回家乡所在地城镇买房。由于买了房并不实际居住，将带来资源的闲置浪费和某种意义上城镇化的倒退。

必须强调的是，我国农民工的房价收入比如此之高，并不是近年来的房价飞涨造成的。2009年以来，我国城镇住房价格确实有显著上涨，2009年至2013年上涨幅度达到31%，但同期农民工的工资水平几乎上涨一倍，跑赢了房价上涨，因此近年来农民工的房价收入比已经呈现出下降和改善的趋势。

城镇住房市场的定位和价格，叠加城镇化带来的住房需求，过高的房价收入比就此被固定下来。由于经过前后近20年的积淀，人们对此已经见怪不怪，甚至将其视作必然。

对于那些实在承受不了城里房子价格的，就需要辅以“购租并举”制度。

直到目前，农民工买房仍是一个突兀的和不可思议的提法，超出了社会公众的想象力。由于城镇房价大幅超出农民工的承受能力，使农民工的城镇住房成为遥不可及的梦想。

结语

住房市场供大于求会导致房地产“崩盘”吗？

当然不会。

在一些发达国家如日本，房价下跌带来房产、土地的恐慌性抛售，导致了房地产市场的崩盘和“土地神话”的破灭，进而导致“失去的三十年”。2022年日本的GDP约为4.3万亿美元，而30年前，即1993年的日本GDP是4.45万亿美元，30年人均GDP不升反降！

但我国完全不存在这种土壤。我国城镇土地采取国有制，更重要的是城镇政府完全垄断土地一级市场，只要拧紧土地的龙头，就可以完全控制新房的供给，进而将房价和住房市场大体稳定下来，也就不存在什么“崩盘”问题。

如今通过货币“放水”的政策，促使房价进一步上升。住房的资本属性会得到进一步强化，人们“买涨不买跌”，只要价格保持上升，自然会刺激投资性住房需求，从而实现“购销两旺”。然而，这一方案虽然可以“医得眼前疮”，但从远期来看，住房相对过剩的局面会更为加重，属于“饮鸩止渴”的办法。

考虑到我国住房价格依然偏高，尤其是显著超出农民工的承受能力，房价长期将回归到L型，并采取配套的扶持政策，使包括农民工在内的城镇居民能够买得起住房，通过消费性购房需求支撑住房市场，这将对保持宏观经济稳定和城镇化健康发展起到重要作用。

要知道，房屋租赁市场规模化发展，有利于降低入市的成本和购房压力。“春江水暖鸭先知”，嗅觉灵敏的房地产商们早就有所行动。租房也是不错的选择。

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