首先跟朋友们简单介绍一下，环京的优质股—武清。

武清区是天津市下辖的市辖区，位于京、津的中心点，是京津冀三省市的交汇点，是国家“京津冀协同发展”战略的重要核心区。

武清高铁站作为连接北京天津的核心枢纽站，武清到天津16分钟，到北京仅需24分钟。

预计今年年底，最晚明年初，一条贯穿“通武廊”的轻轨，地铁直通天津市，轻轨过廊坊后直达北京城市副中心通州区。

武清也具有得天独厚的教育资源，作为独立命卷的天津地区，每年升学率居全国前列，杨村一中北清人数可谓全市第一。

另武清早在17年被评为全国文明城市，生活便利，环境适宜，幸福指数极高！

自“海河英才”计划开启一年以来，已有30000多英才选择落户武清，为了下一代更优质的教育，为了全家人更舒适的生活！

今天我们一起来看看，在这个宜居宜好升学的“小北京”如何选房，定居！

近几年，京津冀协同发展不断深入，武清作为京津交界区域，拥有目前京津城际唯一中途停靠站，地理位置优势日渐凸显。

2008年，保利作为进驻武清的第一个央企开发商，掀起了大型房地产公司武清圈地的热潮。

直至区域限购开始执行，拿地热潮仍未退去。

2017年9-10月，金融街、奥克斯、金科、路劲、世茂、新华联6家开发商高溢价瓜分了武清黄庄中央水城地块，最高楼面单价达到12956元/m²。

其中，金融街更是以总价34.9亿成为了武清城区的新晋地王，大家可能对这个总价没有太多的概念，不妨拿首都对比一下。

2015年11月，3大央企华侨城、华润、招商联合拿下了北京新宫一住宅地块，荣登北京丰台地王宝座，总价不过83.4亿（只有金融街黄庄地块总价的2.4倍）。

华侨城生生是被这个项目拖得无法动弹，最终全部转手给泰禾，成就了如雷贯耳的泰禾-金府大院项目。

2018年，武清楼面价12000+/m²项目会逐一跟大家见面，不出意外，高昂的成本，会倒逼开发商各自拿出看家本领，发布武清顶尖豪宅产品。

不夸张的说，如果说2016年是北京豪宅元年。那么恭喜武清的小伙伴们，2018年，武清豪宅元年已经到来。到时候你会发现，熙和园、莱景园（莱茵翠景）、华庭豪苑顶多就算个改善。

武清的房产市场，无论新房，还是二手房，将全面迎来新时代，不仅是价格的变化，更多的是武清人住房观念的一次变革。

石材到顶外立面、独享私家电梯、24小时管家、互联网安防系统、智慧家装、下沉水系院落或中式园林将逐渐走入人们的视野。

大家会对房子越来越挑剔，选房越来越讲究，如果您正准备购置新房，或者改善置换，不妨看看院长的经验，了解买房需要注意的事项。

买房注意事项1：开发商。

把开发商放在第一位，是突出品牌的重要性。很多人说位置最重要，其实不然，举个最直接的例子，下图是北两个位置相邻的社区，同位于东三环国贸商圈，价格相差悬殊。

究其原因，无非是建筑质量，容积率，园林设计，公共设施与装修，物业服务的差距。

然而这些差距在购买期房时，大多无法判断，唯一靠谱的判断，就是看品牌，优秀的品牌开发商大概率会把产品做好。

因此，在购房之前，先了解开发商，十分必要。

如果知道开发商之前开发过的楼盘，最好能实地去看看，作为参考。

举个例子，奥克斯拍了黄庄地块，要做高端住宅，对这个项目感兴趣的朋友，就去奥克斯之前开发的盛世天下（郦园、睿园等）看看，跟同时期开发的社区比较一下，就知道开发商的水平了。但如果实在无法考察开发商的历史项目，选择开发商就遵循以下顺序：上市央企>非上市央企>地方国企>上市品牌民营企业>品牌民营企业>上市民营企业>非上市民营企业。

然而，武清有个特殊的地方，这里不得不提，就是地方国营企业双雄：城投、雍鑫。前者代表作熙和园、后者代表作莱茵翠景、华庭豪苑、雍鑫紫泉郡（未入住），目前都是武清第一梯队的豪宅。双雄的房子近几年可以买，品质过硬物业管理良，不过是否具有持续性，还有待观察。

毕竟之前武清的品质住宅（卧龙潭、栖仙西区为例），迄今为止，似乎都禁不住时间的洗礼。

但是这个标准有时也不完全适用，举个反面例子，富力在武清的表现，简直可以用糟糕来形容。

下图是某机构评选的“2018年500强房企”排名前50，大家可以作为选择的参考。

买房注意事项2：地理位置（交通、商业配套、学校、周边人群）

老武清人总是不自觉地画圈，杨村才是中心，东西南北都有界。

例如，很多人认为前进道以南就算出城、104国道以西就是粪堆，这种观点有失偏颇。

实际上现在来看：徐官屯、下朱庄、黄庄、东蒲洼这几个乡镇早已经属于武清城区。

武清很小，在新城区的范围内，非高峰期不堵车，开车最多也就是15分钟的路程，因此各个地域的交通便利性差距很小。

当然城际车站附近非常有价值优势，随着未来北京亦庄站、武清北站（高村）的开通，高铁站的价值会进一步凸显。

关于商业配套，虽然近几年武清商场超市激增，但是很可惜至今还没有像样的好商场，如今可以算得上凑合的（小镇除外），也就是住总大光明、威尼都、中信广场；其他的商业配套，主要看底商，保利和盛世天下底商，算是最为成熟的代表。

未来龙湖天街的到来还是值得期待的。

学校，未来几年会成为非常非常重要的因素，甚至会成为第一要素。

靠关系、走后门进好学校已经越来越难。

学区房将为大家纷纷讨论的话题，现在武清最好的小学中学是什么，划片的房子有哪些，新房子周围会有哪些教育配套，是非常值得购房者考虑的因素。

毕竟现在学位的竞争已经不是老杨村人的竞争了，还加入了外省市优质生源（蓝印、积分落户）和各乡镇优质生源（城镇化进程加快），好学校门槛定会越来越高。

如果硬要给位置排个序，不考虑价格，现阶段的位置价值应该是

1、政府西片区（，包括枫丹、熙和园、莱茵翠景、熙和园、富力、金都、保利海棠湾等）---整体住宅品质高、人群素质高、密度中等，未来学区规划好

2、泛保利片区（上河雅颂、盛世天下、翠亨、颐安、顺驰、新湾等）---成熟商圈、人口密度大、配套齐全、学区最优秀。

3、黄庄片区（泰合府、金泰、亚泰澜、鸿坤+6个新地块，不包括回迁房区域）---大开发商云集，正处于开发阶段，品质高物业好，低密度，河景，湖景，环境优美，北大公学项目规划作废，区域学校发展还需时日。

4、河西老城区（广厦、和平、平安、栖仙、警察公寓等）---配套完善、旧城改造可以期待、房龄老（大多数都没电梯）、学区一般。

5、龙湾城片区（君利花园、越秀园、世茂、保利、远洋）---区域整体规划有些混乱，房子品质、年代差异大，人口杂，区域没有好学校。

6、东蒲洼回迁区域（蒲瑞各园等）---回迁房密集，居住舒适度差，虽然距离杨村一中近，可高中并不划片，住学校附近优势并不明显。

7、南湖片区（保利、万科、首城、红星、碧桂园等），虽然南湖片区是开发商整体品质最高的，还有那么大个水域景区。奈何配套实在是跟不上！！！17年底和18年初陆陆续续拍出几块商服用地，希望对区域价值改善有所帮助

8、河东老城区（包括徐官屯）---无需多言，武清第一次住宅的改善大潮大概是从1995年开始，那时候开始有些条件的都纷纷搬离河东了...现在实在没有什么优质的商品社区推荐。

当然了，随着时间的推移，区域优势排名会有变化。

例如北大公学虽然废除了，但是用地还是私立连读学校，会不会吸引更好的教育集团入主，如果能，3的位置会超过2，直逼1，未来会跃升为并列第1。

那时就是黄庄水城富、政府西贵，富贵扎堆的时代。

因为优秀私立学校资源也是相当稀缺的资源。

诸如这类的不确定因素，会随着时间推移，影响区域的价值。

买房注意事项3：容积率、绿化率

现在生活水平提高了，消费升级已然上升到了房产层面。

往前推10年-15年左右，大概就是颐安西区、翠亨花园、保利上河雅颂入市的年代，有多少购房当时关注了这几个小区的容积率和绿化率？

容积率：是一个建筑密度指标，数值越大建筑越密集。说专业点就是“地上总建筑面积与用地面积的比率”，说简单点，就是同样面积看谁建的房子多（这个多指可售面积，不是套数也不是层高）。

还是拿熟知的楼盘举例，保利上河雅颂，报批容积率2.6，真实容积率远远高过2.6。

当时一手买这个社区的人群，条件属于中上等，那个年代买个电梯房，是很多人的骄傲。

后来社区入住率提高，凸显了各种问题，例如防盗难度大、停车难等等，有朋友说下班高峰回家，在社区里堵车花个30分钟经常事儿。

很多朋友都说上河雅颂的楼太密了。实际楼密也是容积率高的一种体现。

上河雅颂的户型过于多样，位置处于核心中的核心，出租比例较高，社区管理的难度实在是太大，房是好房，就是无可避免地被时代淘汰了。

保利上河雅颂南侧的顺驰花园，翠亨花园，颐安西区，容积率虽然低很多，都是1.5以下。

但是由于年代更早一些，大部分房源是没有电梯的多层，而且全部地上停车，也需要“抢车位”。

由此可见，优于社区年代的不同，单独看容积率很难看出社区优良。

院长给大家一个比较简单的判断标准。

无电梯的多层住宅老社区，不用考虑容积率（因为都高不了），需要考虑其他因素，后面会说明。

新社区、次新社区、电梯高层老社区，容积率≥2.5属于拥挤社区，容积率≤1.5属于舒适改善，中间值社区大多普通。

拿新社区举例子，不吹不黑，就拿同一开发商的不同产品说。

鸿坤原乡半岛（容积率1.1） VS 鸿坤原乡郡（容积率1.8），见下图。

原乡半岛：别墅产品居多、少量高层+洋房，低密墅区：

原乡郡：高层与别墅混合，高层多为塔楼，视觉密度见图

1.8的容积率还将一大半的地面面积留给别墅，如果高层和别墅之间有院墙，单看高层的容积率至少是2.8，过于拥挤

鸿坤自己就在硬件和软件上对两个社区做了区别对待。

作为消费者，同样的高层产品，两个项目可能差价在1000以内，你会怎么选呢？

绿化率很好理解，就是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。一般社区都在30%-40%之间，我想提醒大家的是，绿化率高低并不重要，因为园林讲究的不是面积，而是设计感。

下图为龙湖地产在北京项目的造景，小绿化面积做出的园林，所以绿化美不美，关键取决于设计而不是面积。

买房注意事项4：楼栋在社区的位置（采光、是否临街等）

掌握以上3条注意事项，结合自己的预算，购房者就能基本锁定意向楼盘了。

但是到了实际选房的时候，你会发现，选哪栋楼非常讲究，选不好居住起来会非常后悔。

每个楼盘的规划和布局差别较大，院长总结了以下几点注意点，帮助大家避免采坑：阳光、噪音、人流、车流、景观、风水。

拿去年最火爆的项目举例，雍鑫紫泉郡（雍鑫红星国际广场），不少武清朋友参与了紫泉郡的摇号，不知道的以为是周董来武清演唱会呢，都是人从从众众众.....下图为开盘当天的楼栋示意图，咱们一起选选看：

本次开盘为高层楼栋，途中左侧标有颜色的9栋楼，从上到下楼栋号依次为6、3、5、1、4、38、37、35、34（坦白讲这个顺序命名，有点NC，以后入住了就知道朋友来探望找楼栋号有多困难了）。

3、1、38、35四栋楼，西侧临建设路，同时有底商（黄色框区域），噪音较大，人流嘈杂，西边户+中间户直接PASS，东边户备选；35、38两栋楼，南侧区域规划未知，PASS，万一是个大高层直接挡死呢？；1、3号楼之间、4、37号楼之间是地库出入口，车流频繁，噪音大，PASS；1、38号楼之间是小区主入口（绿色箭头），人流多，货车、消防车、救护车通道，PASS。

综合以上几点分析，没被PASS的就只有5、6号楼了。

所以如果条件允许，首选这两个楼栋，位置最优，其他小区楼栋选择同理。

买房注意事项5：楼层与户型

选楼层比较简单，排除一些人的特殊要求，应该按照下面原则。

如果产品一层带小院、顶层送阁楼，首选1层、次选顶层。

因为一手房的价格，的确会因为小院和阁楼贵一些，但是一般贵的不多。

楼层从好到坏顺序是带小院1层>带阁楼顶层>次顶层>高楼层>中楼层>低楼层>无赠送顶楼>无赠送1层。

户型的选择过于复杂，这里只强调几个原则：得房率高+通透是王道，全阳小户型能忍受、西北向户型是开发商对业主的侮辱、小面积跃层是最失败的创意。

下面看看这几个实例

买房注意事项6：外立面以及园林设计

外立面是一个社区外观的最直接体现，大气高档的外立面，不只是视觉上的感受，更是建筑精神的精髓。

外立面包括造型和用料，金泰丽舍是泰式建筑和涂料外墙，莱茵翠景是法式建筑外墙低层石材+中高层真石漆涂料，熙和园是新中式建筑外墙干挂石材。

干挂石材历久弥新

建筑风格这个事儿根据个人审美的不同可以自由选择。

但是外立面材质是有明显的高下之分的，基本造价从高到低是干挂石材>外墙贴砖>外墙贴软质墙衣服>外墙涂料。

但是从耐用角度分析，外墙贴砖是最容易出现岁月痕迹的，也更容易出现高空坠物形成安全隐患，所以最不建议购买。

园林设计刚才在绿化率里面提到了，对于社区品质的提升，非常重要，武清社区的园林基本上次新小区都属于舒适的水平，暂时还没有出现真正优秀。

园林最重要的是设计感，包括空间的塑造，石材水系的搭配，植被类型的选择，下面是几个国内比较有名的社区园林，大家可以作为欣赏，如果自家住在这样的小区了，是不是每天都感觉诗情画意的。

买房注意事项7：公共区域装修品质

公共区域装修其实主要看几个方面就可以了：单元门门禁系统；入户大堂装修品质（墙面贴砖、壁纸还是刷漆）；电梯品牌与品质；步行楼梯是否贴瓷砖以及瓷砖样式与质量；楼道装修用料（地砖、吊顶、大灯）。

买房主意事项8：园区停车、车行道、人行道规划

武清的老社区停车普遍是个老大难，设计之初私家车并不普及，难料中国的经济发展之迅猛，人民生活水平提高之极速。

2010年之前的社区普遍不好停车，身边有这样的朋友无奈换了房子，买二手房的小伙伴要做好心里准备。

12年以后的房子停车问题得到了缓解，地下停车库成为了标配。

但是有些社区却把内部道路做的过于狭窄，无法错车，行车路线指引不清晰，还是会在社区内部造成“堵车”。

院长非常非常非常推荐“人车分流”的社区。

100%的人车分流是高档小区应该有的配置。

社区地面消防通道只在极个别情况下允许使用，例如消防车辆救火、救护车救人等。

这样的社区幸福感非常强，小朋友可以在小区里肆意奔跑，不用担心机动车带来的安全隐患。

下面两张图是地面停车和人车分流对于小朋友社区内活动的影响，看了是不是有种赶紧换房的冲动？

以上8个购房注意事项，希望对武清老乡选择理想住房提供实际帮助。

但是最后要提醒大家一句：选房尽力就好，不必过分挑剔；如果非要完美的房子，请先摸摸口袋。