楼盘推介策划专业(深圳楼市：超级干货板块，楼盘选畴一目了然)

Posted 2023-05-30

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楼盘推介策划专业(深圳楼市：超级干货板块，楼盘选畴一目了然)

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

近期问答集锦

【粉丝提问】想请教老师问题：
1.龙华莱蒙水榭山一个端头的别墅一281平米花园150平米；
2.宝安曦城的一套独栋别墅350平米花园400平米；
3.华侨城十五期一套纯水岸的220平米看湖景观房；
这三套价格差不多，都是在3600万左右，买那套投资价值最好？如果这三套房都不太有投资价值，那华侨城香山美墅一套187平米的平层2200合算吗？

回答：

1.就这三套对比，华侨城应该作为投资首选。和买奢侈包包是一样的道理，包包的真皮材质、设计工艺（小区品质，山湖海资源，闹中取静）这些都只是标配，而真正的价值在于它的品牌底蕴、贵族群体。品牌代表着地段，地段片区的均价或者说入门门槛，彰显一个品牌的真正高端，要知道劳斯莱斯的入门级都是百万级起的，而宝安曦城和龙华莱蒙水榭山更像是BBA中的顶配。华侨城是深圳最早一批豪宅区，纯水岸的群体都是一些党政元老和一些社会名流，包括马化腾在内都在纯水岸均持有物业。

2.莱蒙水榭山，包括圣莫丽斯，它的环境相对来说是比较安静的，当初10年前最早刚出来的时候，价格上比香蜜湖片区熙园还要贵一点，可是这些年下来，已经被甩在了身后，随着近些年红山片区和深圳北CBD的深度挖掘，它的价值才慢慢被塑造，虽然个别像水榭春天5，金亨利等个别楼盘已经破10万+，但是只有整个片区“整体富裕”了，它才可能成为是真正受人追捧的天之骄子。

3.宝安曦城这些年一直不温不火，整个桃源片区也没有太大的概念带动，投资跑输整个大盘。但是自住体验绝对是一流。

4.别墅属于小众产品，玩家术语叫"鬼牌"，由于它的群体人群毕竟有限，投资性和流动性并不如普通刚性住宅，所以，地段和位置是它得以投资承载资金的关键因素。万科的天琴湾别墅，7-8年几乎也没怎么涨过，龙华的观澜湖别墅，10年几乎也是不亏不赚。这些都是前车之鉴。但有一些也并不是出于投资，单纯喜好这也无可厚非。

5.后海的翡翠海岸，深圳湾一号，后海总部红树西岸，蛇口的双玺，汉京九榕台，鲸山觐海，半三，宝中的熙龙湾，香蜜湖片区等这些，都是不错的大资金体量的投资承载标的

6.香山美墅三期2200，价格高了，毛坯1800左右，理想入手位：2000万是比较有诚意的价格。

【会员提问】你好，宝安的房子现在怎么样？感觉去年房价上涨比较快，该片区的优势在哪？预算1000万，有哪些值得入手的楼盘呢？

回复：

你好，从区位上来说，宝安区位于深圳西北部，是粤港澳地区的核心地带，有着比较悠久的发展历史。

宝安地区虽然面积较大，但是整体仍然处于人多地少的状态中。宝安区的工业发达，以高精端和服务业为主，产业聚集度较高。在教育方面，教育综合实力比较强劲，有较多名牌中小学聚集，师资力量较好。

从交通及其他相关配套设施上来说，宝安的海陆空铁立体交通网络基本形成，交通便捷度较高，基础设施完善。购房者可以考虑靠近轨道交通，带优质学区，周边商业配套齐全的次新2-3房。

【会员咨询】老师，你好，本人在深圳工作，现在名下有一套学区房还有贷款未还清，想卖掉这套置换新房自住，目前存款50万左右，家庭年收入四十多万，卖掉这套可以有500万左右的预算买新房，有什么合适的楼盘推荐吗？

回复：

不建议卖掉这套房置换，一线城市置换难度很大，而且成本较高，投资买房频繁置换获取利润是极少的，房产投资需要耐心。

如果想买新房，建议采用截断抵押融资的方式，先用存款还清房子欠款，再去银行抵押资金，这种情况差不多可以抵押6-7成，到手资金大约300-350万，

然后用这个资金当做首付去购置新房，至于楼盘推荐，建议关注碧海西乡的地铁沿线二手次新笋盘。

【咨询】小夫妻小家庭首套房（孩子还小未上幼儿园），考虑学区和未来增值空间，子弹1000，目标福田区香蜜湖片区高级初中部的学区房，求表哥推荐这个区域适合的楼盘。意向144平米以下，不需要缴纳豪宅税的三房两厅，可以接受贷款，有名额，首套房，没有贷款记录。1000是现金，专门作为购房使用的，想请老师推荐在我们能力范围内，最理想的学区配搭以及值得入手的小区。

回复：

1.首先，高级中学的学位套餐分两种：
A【荔园小学+高级中学】
靠近侨香路，香蜜公园以北
【3房2厅】参考房源
香域中央花园 2800（三房都是大户型）
中旅国际 2400（三房都是大户型）
香格丽苑 1580
翠海花园 1450

B【东海实验小学+高级中学】
靠近农林和东海国际那边，香蜜公园以西
【3房2厅】参考房源
香榭里花园 1600
龙溪花园 1500 （楼龄98 太老了）
天宝物华 1560

2.建议香格丽苑 1580，翠海花园 1450，是性价比相对较好的，楼龄也不至于太老，学位上算得上是的顶级配置，旁边就是香蜜公园，1979，作为深圳最传统的豪宅区，加上未来的金融街，仍然会有提升空间。

3.首付手法比较。比如，香格丽苑1600万。
a.假设首付600万，留400万在手，贷款1000万，月供5.5万，年月供66万，在未来无收入极限情况下，月供防火墙6年。
b.假设首付900万，留100万在手，贷款700万，月供3.8万，年月供45万，在未来无收入极限情况下，月供防火墙2年。

4.上面可以看出来，幷不是首付越多越好。你目前的资金条件和首房首贷条件，目前高级中学学位房都能卖得起，但是并不建议你的1000万全部用于购买用于首套，以后的LPR+基准的利率趋势是会越来越廉价，首房首贷一定要充分使用银行低利息资金，就算已经足够3成首付的资金，希望对你有所帮助。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

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