楼梯是省力杠杆还是费力杠杆(老房子装完电梯后，为何有些顶楼住户后悔了？因为出现三个新难题)

Posted 2023-05-30

篇首语：少壮不努力，老大徒伤悲。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了楼梯是省力杠杆还是费力杠杆(老房子装完电梯后，为何有些顶楼住户后悔了？因为出现三个新难题)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

楼梯是省力杠杆还是费力杠杆(老房子装完电梯后，为何有些顶楼住户后悔了？因为出现三个新难题)

进入2021年以后，有一项楼市新政策引起了老旧小区居民的极大关注，那就是停止“棚改”启动“旧改”。2021年8月，住建部发布通知，要求城市更新行动中应停止大拆大建，严格控制大规模增建和大规模搬迁。这也就意味着未来城市建设，除了违法建筑和被鉴定为危房以外的老旧房子想要拆迁，需要经过严格的审批手续；而对现存的老旧小区，则实行旧房改造。

“棚改”推行了十多年，大家都很清楚，就是对早些年建造的老旧房屋进行彻底性拆除，然后由开发商对拆迁户给予现金补偿或实物（房子）安置。而“旧改”则是在维持房屋整体结构不变的状态下，通过对老房子外墙重新粉刷，更换室内管道线路，增加小区停车位以及托幼、养老、休闲娱乐等服务配套，提升老旧小区的居住品质。

这一新政策的施行，不仅极大地节约了住房资源，延长了老旧房屋的使用年限，同时通过为老旧小区加装电梯，解决了长期困扰高层老年住户上下楼不便的问题，因此旧改是一项实实在在的惠民工程，受到绝大多数老旧小区居民的拥护。而老旧小区之所以停止棚改转为旧改，一个根本原因是拆迁成本增加，让开发商拆不起了。

比如过去拆除二三层高的自建民宅，可以在原址上建造数十层的高楼，开发商的利润丰厚，拆除的积极性自然很高；拆迁户拿到的补偿款多到可以另外再买几套房子，因此不仅不反对拆迁，而是等着、盼着有开发商早点过去拆迁；地方上通过拆迁可以重新规整城市有限住宅土地资源，土地也能卖出个好价钱，从中获得更多的卖地收入；银行则通过发放住房按揭贷款，稳妥长期地获得利息收益。因此，“棚改”是一项“多方获益、多方共赢”的项目工程。

但是随着城市住宅土地资源变得越来越稀缺，土地和各种建筑材料价格也在不断地上涨，低矮自建民房基本被拆除完毕后，再想拆除六七层高的多层住宅难度很大，因为老小区户数多拆迁工作不易协调，开发商要为此投入更多的拆迁成本，投资的风险大大增加，很多开发商为此不愿意承担太大的风险，而宁愿去新区拿地做一些低风险的投资。

再者是，货币化棚改早前在促进城市化建设、解决住房资源短缺、帮助地方去除库存的同时，由于很多拆迁户投资渠道匮乏、投资经验不足，拿到拆迁补偿款以后没有更好的投资选项，结果资金又重新回到了楼市，导致房价不断上涨，远远高出了城市居民的实际收入，也让待进城农民因买不起城里的高价房而进不了城，既阻碍了城市化发展规划、让房价泡沫持续被吹大，也不利于市场长期稳定健康发展。

同时在高房价背景下，包括人口出生率下降导致后续购房储备不足、存量房大量积压引发房价下跌风险增大、资金流向单一挤压其他实体经济发展空间、高杠杆买房有可能引发金融风险等问题逐渐显露，从而引起了政策层面的高度关注和警惕，为了稳地价稳房价稳预期，避免房价出现大起大落，于是“旧改”就在新的楼市环境下应势而生了。

而在“旧改”的过程中，对于小区内外部环境改造大家几乎没有太多争议，争议的焦点集中在了老旧小区加装电梯方面。因为对老旧小区加装电梯，受益最大的一方是三楼以上特别是顶楼的业主，毕竟不仅过去费力攀爬楼梯的大问题解决了，老房子装了电梯以后，高楼层本身通风采光效果就好，再叠加电梯方便上下楼的优势，就让不少小区的房价能有10～15%的增值空间。

但是一二楼业主迎来的情况却恰恰相反，不仅平常用不到电梯，加装电梯后还会影响房间通风采光，个人隐私得不到保护，以及电梯运行噪音干扰睡眠等问题，对于一二楼的业主来说，加装电梯几乎没有什么好处。更为关键的问题是，过去一楼的价格比顶楼的价格贵，安装电梯以后，一楼不仅失去了出行方便的优势，房子的价格也会大幅下降，贬值后的房子也不好转让，由此高层业主与低层业主之间原有的利益格局就被打破了。

如何解决这个矛盾呢？早前有过一种解决方案，即一二楼业主不用出电梯安装费用，平常也不用交电梯用电费和维修费用，所有的费用由三楼以上的业主按照楼层高低进行分摊，并且实行“一票否决制”。但是这一方案很快遭到低层业主否决，原因是低层住户房屋贬值的损失没有人愿意承担或无法协调一致。

随后有部分城市推出的另一种解决方案是，即开展加装电梯意见征询、明确加装电梯出资指导比例，取消‬“一票否决‬制”，只要‬楼栋‬参与‬表决‬的‬居民‬人数超过‬‬3/4‬即可‬安装‬。另‬如南京还‬规定，老旧小区加装电梯，只要“双过半”同意就可申请加装电梯；大连、青岛则‬提出，本单元有‬2/3的‬业主同意即可申请。当然了‬，在‬加装‬电梯‬前‬，高层‬业主‬也‬会‬兼顾‬低层‬业主‬的‬利益‬关切‬，适当‬‬给予‬一楼‬业主‬一定数额‬的房屋‬‬贬值‬补偿‬。

而最受推广和得到普遍认可的可能就是“共享电梯”模式了。即：所有的业主均不用出资，而是由建设单位安装‬好电梯同时负责后续的管理‬和‬维护投入，但业主需要要缴纳相关‬的使用费。就像‬乘坐‬城市‬里‬的‬公交‬车一样‬，按照‬楼层‬不同‬，业主‬每‬乘坐‬一次‬电梯‬缴纳一次‬数额‬不等‬的电梯‬乘坐‬‬‬费‬。

这个‬模式‬的‬好处‬在于‬，业主‬不用‬分摊‬大量‬的电梯‬‬安装‬费用，可以‬按照‬实际‬需要‬自主‬决定‬是否‬乘坐‬电梯‬。不过，这一模式不够“完美”的地方，恰恰在于业主自主选择乘坐。比如一般情况下，三四楼的业主如果没有太急的事情需要上下楼，或者无需搬运太重的物品上下楼，往往还会像过去一样攀爬楼梯，或者只是上楼的时候乘坐电梯，下楼的时候仍然走步梯，只有五楼至七楼的业主每次上下楼才会乘坐电梯。而安装一部电梯的费用往往需要30、40万，对于建设管理单位来说，想要收回投资成本，时间就会向后延长；一旦收入减少导致管理维护人员的工资不够发，公司裁员、电梯疏于维护，还有可能导致电梯故障增多。

而对于采取“集资”模式安装电梯的高层业主来说，虽然装了电梯以后出行不便的问题得到解决，但新出现的三个难题却让高层业主特别是顶层业主感到很头疼：

第一，部分装了电梯的老房子的房价并没有出现希望中的增值。一些原本认为装了电梯后房子会升值的业主慢慢发现，除非一些有人口流入、房源相对紧张的大城市，众多房源过剩、新房和次新房都不好卖的中小城市的老房子，即便装了电梯后想要卖出去、卖高价其实并不容易。再者因为购房主力多数是年轻人，在有更多优质新房待选情况下，如果老房子再没有学区优势，也根本没人愿意购买。而很多老房子因为过去建造的小区整体格局太小，无法进行扩容改造，房型存在的结构性瑕疵，以及装修落伍过时等弊端，也无法通过简单的改造得到根本性解决，因此认为能够升值10%左右的预期难以实现，即便自行调高房价往往也有价无市。

第二，顶楼住户增加了居住成本。假如一部电梯的安装费用为40万，扣除财政补贴10万，余下30万按照三楼10%、四楼20%、五楼30%、六楼40%的比例进行分摊，则一梯二户建筑结构的多层，六楼的业主每户需要出资6万。一方面，这笔钱对于六楼业主来说不是一笔小数字，毕竟目前仍居住在老旧小区的居民多数人的收入并不高，一下子拿出这笔钱压力很大。另一方面，同样如“共享电梯”存在的问题一样，三四楼的业主乘坐电梯的频次减少后，在电梯使用寿命不变的情况下，顶楼业主还要支付最高比例的电费和电梯维护费用，看似单日单月的费用不多，但经年累月下来也是一笔不小的支出。因此无论是短期支付的电费，还是长期分摊的电梯更换费，顶楼业主都要花很多钱，增加了经济负担。

第三，房龄太老的房子加装电梯后可能对房屋结构造成一定安全隐患。对于房龄刚满20年的房子来说不算太老，整体质量类似于人体组织一样尚处于青壮年时期，但是很多老房子的房龄已经30、40年了，其大多又为楼板结构，15公分的预制板衔接处由于咬合力不好，肯定没有整体浇筑的建筑物来得结实，不仅抗震性能差，加装电梯以后往往还需要在墙体上开洞凿桩，新旧水泥的黏合很难达到原始性的高度融合，由此原先的固体结构平衡就被打破，也许短期内不会出现问题，但是长期因电梯运行产生的震动，不可避免地会对房屋整体结构造成影响，包括很多建筑工程专业人士也对此提出过质疑。那么如果对特别老旧的房屋加装电梯，轻则会缩短房屋的使用寿命，重则可能发生墙体开裂、地基下沉等不可回转的险情。

综合以上的三个新“难题”不难看出，老旧小区加装电梯后房屋是否能够升值，主要看房子所在的城市层级和人口流动带来的市场供需情况，而无论是第三方承担安装费用还是实行“集资”模式，如果因存量房太多而导致房子的流动性变差，顶楼业主长期持有高层房子带来生活成本增加也是可以确定的。而特别老的房子加装电梯后是否会对整体结构产生安全隐患，只能通过时间的流逝得到最终的验证了。不过，摆在当前房价居高不下的背景下，想要抑制炒房、稳定房价、解决多层住宅“无人愿拆、拆不起”的难题，发挥老房子的最长使用寿命、减少不必要的资源浪费、满足全员都有房住的根本需求、倒逼多套房持有者尽快将手里的囤房推向市场，启动旧改也是最为有效的办法之一了。