梅林标准厂房(潜力无限的福田洼地，上梅林旧改再提速)

Posted 2023-05-30

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福田中心区一直是深圳中心，是深圳发展最成熟，配套级别最高，规划最丰富的区域。

作为深圳的中心区，福田可谓寸土寸金，新盘一直都是稀缺产品，因此即便是在新房均价居高不下的情况下，福田的楼市依然热度不减，一有新项目入市就会备受关注。

总体而言，福田算是深圳较早开发房地产的区域，目前区域内的楼市也已趋于饱和，近年来可用于开发的土地也是凤毛麟角，为此福田很多片区都开始踏上了旧改之路。

就如福田CBD旁的梅林片区，在近几年也在积极寻求新的变革。片区近年陆续启动多个大型城市更新项目，总建筑面积超过250万㎡，其中包括40万㎡卓越城、36万㎡绿景虹湾、110万㎡的大康项目、50万㎡上梅林旧改、30万㎡万利加城市更新等等，接近CBD规模的一半，似乎半个梅林都在进行重建。

（来源：大湾区城市更新投资决策系统）

其中，很多项目已经完成入市，而诸多新的商业综合体项目各项配套设施也正在进一步完善中。

上梅林旧改一期呼之欲出

近日，梅林城市更新再度迎来提速，上梅林旧改一期已取得建设规划工程许可证，并获名“上梅林雅苑”。

上梅林村旧改专项规划一期，即“黄氏新村”城市更新项目，位于梅林街道西横街南侧。该项目作为上梅林旧改的一期项目，由深圳市上梅林实业股份有限公司进行投资建设，为福田区首个股份合作公司自主开发的项目。

最初，项目计划14年动工，2016年12月份竣工，但此后似乎再无动静。

（来源：家在深圳）

2016年，福田区人大审议并通过了《深圳市福田区国民经济和社会发展第十三个五年总体规划纲要》。

根据纲要显示，未来五年，福田区社区股份合作公司有多项城市更新项目展开，其中就有上梅林一期黄氏新村更新项目。

（来源：福田区集体经济发展指导委员会办公室）

2018年12月24日，深圳市规划和国土资源委员会与深圳市上梅林实业股份有限公司签订福田区首个集体土地自主开发项目——“上梅林村一期改造项目（黄氏新村）”的土地使用权出让合同书。

（来源：君泽君律师事务所）

2019年2月23日，“黄氏新村”城市更新项目奠基仪式举行。

（来源：福田政府在线）

此后直到近期，项目对相关工程进行招标并对招标结果进行了公示。

中标结果显示，项目将由深圳市新世界房地产开发有限公司代建。

深圳新世界地产始建于1997年，早期以上梅林旧村改造为依托，先后开发了新世界红梅苑、新世界梅沁楼、新世界荔园阁、新世界山月居、新世界商务中心、新世界四季御园、新世界四季山水等多个住宅小区。

（项目一路之隔就是梅林宾馆城市更新项目）

根据此前规划，项目建设工程用地面积为14139.05㎡，总建筑面积为132080㎡。

主要建设内容为住宅、商业及幼儿园，主要包括3栋高层住宅楼、1栋3层幼儿园、商业裙楼及其他公共配套建筑等。

（来源：GWA基汇）

多年过去，项目设计或将有所改变，但相关信息尚不明确，具体规划及设计效果图有待官方公布。

而根据深圳市住房和建设局相关信息显示，上梅林村旧改专项规划一期1-17地块土石方、基坑支护工程已于12月20日开工。日前，根据深圳市规划和自然资源局信息显示，项目已获得建设规划工程许可证，并得名“上梅林雅苑”。

（百度地图显示地块名已更改为“上梅林雅苑”）

另据悉，上梅林村改造共分为三期开发。

二期项目由京基操盘，7月份已经正式启动了旧改签约，拆除用地范围土地面积约31833.80平方米。

三期项目（嘉鑫辉煌时代）已入市，主推建面46-69㎡公寓产品，均价约7.1万/㎡；46-82㎡办公产品，均价约9万/㎡。

梅林作为“福田CBD的后花园”也经历一段短暂的辉煌，但由于整个片区规划跟不上城市发展，逐渐落寞。

由于梅林开发时间较早，片区内部住宅相对老旧，但也带来接地气的居住环境，生活气息浓厚，是深圳人的“宵夜天堂”。同时，它也是福田区为数不多的工业厂房集中区域，住区和厂区混合发展。

如今，早期的工业厂房无论是建筑形态还是产业需求，已经显得越来越不合宜。因此，这些旧厂房建筑有强烈的升级改造意愿。

从区位上看，梅林位于福田区北部，紧邻福田中心区，同时位于深圳城市发展中轴线，天然的区位优势为其未来的规划与发展都奠定了良好的基础。

早在2016年，梅林-彩田片区就已纳入全市重点开发建设区域。加上最近在福田区规划的“一核三带一轴”总体发展布局中，梅林-彩田片区是北部“智能科技产业带”中的一环，具有推动形成深圳中轴线的作用。

除此之外，梅彩片区作为近期的城市更新统筹片区，定位也是高档次的深圳智谷。多项政策加身的梅林已然搭上了发展的快车。

目前，梅林有多达十几个产业更新项目在建或预备建设。它们将追随以卓越城、理想城等为片区代表并运营中的新建筑形态，完成梅林片区的整体“刷新”。

其中包括恒裕、中粮、京基、财富、满京华、华强集团等知名开发商进驻，如：卓越城和辉煌时代大厦、梅林宾馆旧改、中康生活区、中粮金帝食品厂区、满京华康美地块、大康梅林旧改、京基祠堂村旧改等项目，更新总体量接近福中中心区的一半。

随着这些项目的更新改造，将填补福田中心北中高端商业的空白，并推动梅林“产城融合”，打造宜商宜业宜居新城区。而如此之多的城市更新项目也必然让梅林焕发一新，片区价值也将会迎来进一步的释放，周边小区均将有所受益。

当前，上梅林片区二手楼盘挂牌均价大概在6万/㎡左右，碧华庭居、荔园阁、颐林雅院、华茂苑等均是片区内具有代表性的二手楼盘。

部分内容来源：深圳规划和自然资源局 | 咚咚找房 | 城市与区域规划研究

整理：中原大咖

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