杭州三墩空调拆装(1天谈崩4套没有次新房的三墩，和三墩北差距怎么那么大？)

Posted 2023-05-29

篇首语：天不生无用之人，地不长无名之草。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了杭州三墩空调拆装(1天谈崩4套没有次新房的三墩，和三墩北差距怎么那么大？)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

杭州三墩空调拆装(1天谈崩4套没有次新房的三墩，和三墩北差距怎么那么大？)

▷预算200-500万，刚需都能在这找到自己的家。

文 | 《地产小王子》花花

◆二手房实探系列①：“吵翻天”的艮北二手房：实探5个小区，房东让不让还价？

◆二手房实探系列②：三墩北二手房：真值钱还是炒上去？4个次新盘一个比一个贵，却都说“诚心卖”

◆二手房实探系列③：沁园强势交付，申花二手房价再引风暴？别慌，还有6万多的“实惠货”

◆二手房实探系列④：实探 | 一直被踩低的文晖二手房：房东们气疯，都在等今年新盘开完涨价……

三墩二手房受刚需欢迎

总价180-500都有选择

杭州的刚需福地，必有三墩一席之地。

“西湖区”、“学区房”、“配套全”三点，就足够让大家高看一眼了。

板块内，紫荆天街、金地广场开业，地铁2号线通车，地铁4号线二期在建中，三墩小学、文理小学、西湖（紫萱）小学等学校环绕......商业综合体、学校、地铁，该有的都有。

在新房市场上，三墩相对沉默了一些。自2018年宝嘉誉府售罄之后，至今再无新房供应。

但在二手房市场上，三墩就是成交榜单上的常客了。

有学区加持的经济适用房尤其受关注，比如都市阳光乐苑、都市阳光嘉苑、景溪北苑等等，很多有孩子的刚需家庭都会优先考虑。

次新房由于去年到今年涨了一波，另外营业税2改5，也增加了购房者购买部分次新房的总成本，成交略受影响。

房源价格跨度很大，像景溪北苑、都市阳光乐苑等经济适用房，单价在3万/㎡出头，一些小户型总价还不到200万。次新房价格贵一些，在4万+-5万+不等。

反正，总价预算在180-500万的刚需，都能在三墩找到自己的家。当然，哪怕想要改善，三墩也有高层大户型、洋房、排屋。

最近，我专门跑了一趟三墩，选择了板块内4个商品二手房小区以及1个经济适用房看了一看。

由于这个板块购房者以刚需为主，房源也多是小户型。因此我们这次主要探访的都是89㎡左右的三房产品。

中旅·紫金名门

成交量较多，整体品质高

中介小哥首先带我来到了中旅·紫金名门。

整个小区共有5幢高层和4幢洋房，以及一些底商。洋房和高层采用南低北高的建筑排布，高层错落，尽大可能保障采光和通风。

高层建筑外立面1-5层和顶上5层采用了红褐色的石材，中间部分采用了米黄色真石漆+蓝色玻璃。在三墩一带，这样的外立面还是比较凸显设计感的。

项目2016年交付，目前外立面除了有细微地方显脏之外，整体保养得还不错。

小区物业费是在3.3-4.5元/㎡/月，港中旅物业的管理也还可以。

园区内部，设计了跑道、儿童游玩区，中心是一个景观大草坪。业主的主要活动场地，就集中在中心位置。

道路很宽敞、干净，不过路面有少量电瓶车停放。

小区全人车分流。内部也有一个车行入口，不过目前暂时已经没有使用了。

入户大堂做的很气派，有些像酒店的入口大门。

走进大堂内，这个挑高真的绝了，目测有8-9米。到目前为止，在我见过的小区里，这个挑高高度绝对是数一数二的。另外，大堂也很宽敞，摆放了几张座椅，顶上还有一站中型吊灯。

根据中介小哥的介绍，紫金名门的大户型更稀缺。

高层梯户比都是两梯四户的配置。略尴尬的是，我看的几套房子的楼层，过道顶上都出现了墙体脱落。

小区全部是毛坯交付，所以每套房源的装修都有差异。

第一套，27层的中间套，建筑面积约88㎡，报价455万，不含车位。这是整个小区性价比比较高的一套。

户型不算很规整，三房两厅一卫，三开间朝南，厨房略微有点暗，朝北次卧比较小，只能放下一张小床，卫生间干湿分离设计。

客厅倒是很宽敞，无论是进深还是开间，都很舒适。阳台在客厅，已经包好了，大约有6㎡左右。

房东自住的房子，装修还可以，全屋中央空调，厨房有燃气灶和油烟机两件套，墙面是乳胶漆，不过客厅做了背景墙。另外，客厅是地砖，卧室是地板。

南面是一所学校，采光非常不错。

小哥告诉我：“这套房东很诚心卖的，可以再便宜5万。”

第二套也是中间套，建筑面积约86㎡，报价420万。这套房源比较特殊，位于腰线层，此前简装出租。

房间三开间朝南，有两个南向阳台。此前简装出租，大概率都要拆除重新装修的。

价格方面，也能谈个5万左右。

第三套房子是位于5楼的西边套，虽是边套，但朝南采光只能算一般。房源建筑面积同样约88㎡左右，报价472万。

相比中间套，边套门前就一条过道，可以用来摆放鞋柜等。

户型三房两厅一卫，两个次卧朝北，其中一个次卧面积比较小，只能放一张小床或者设计成榻榻米。客厅大小和第一套差不多，但没有包阳台。卫生间干湿分离。

对比发现，边套的门框要比中间套稍大一点。这位房东做成了子母门，采用电子门锁。

室内装修比较简洁干净，以白色为主，整条墙面为乳胶漆，客厅背景墙也是白色的。全屋中央空调，除了厨房和卫生间采用地砖之外，其余地面都是地板。

中介小哥透露，这套房源的房东心态也比较高，预计还可以便宜一点，但只能在5万以内。

不过，中介小哥也告诉我：“谈价不要抱有太大希望。目前这里的次新房房东心态都比较高，有时候谈着谈着反而涨价了。”

以上房源全部没有满5年，还需另外支付营业税。

目前，小区车位大概是28万一个。

据手边买房数据显示，紫金名门6月已经成交了6套，单价最高一套为45636元/㎡，房源为88㎡，最低一套为32784元/㎡，房源为63㎡。

按照中介小哥的介绍，目前这个小区价格都要在4万元/㎡以上了，甚至有些在5万元/㎡。3万+的网签价，不排除有做低的可能性。

首开·国风美域

楼幢无遮挡，有三房两卫户型

随后，我们来到了首开·国风美域。

这个楼盘是首开地产在杭州的第一个项目，2017年交付。

小区总共只有6幢，楼栋呈L字形排开，其中1幢与其余5幢隔着一条小路。

由于小区南面就是留石高架路，没有建筑物遮挡，整盘采光都还不错。但是也有劣势，那就是噪音影响比较严重。

建筑外立面整体以米黄色为主，架空层用的是石材，上面用的都是真石漆。整体保养还不错，基本没有脱落的情况。

园区虽小，但也基本“五脏俱全”。走入园区十几米，就是一处水系景观，再往里走，还有篮球场、儿童游乐区等。景观基本都在高架和楼幢的中间。

绿植茂密，再加上高架旁边自带的绿化带，一眼望去，绿意怏然。

小区一楼全架空，摆放了一些桌椅，还有一些私人的电瓶车。不过，虽然有电瓶车，但摆放还比较整体。

绿城物业来管理，小区的整洁度和安全性还是有保障的。物业费每月2.58-4.8元/㎡。

入户大堂需要刷卡进入，门框以金色为主，目测挑高约4-5米，有小型吊灯增加美观度。

梯户比为两梯四户。几个盘看下来，国风美域的电梯最赚我的好感。日立品牌，电梯内以金色花纹和红色木板为主，很豪华的感觉，使用感受很稳很快。

小区也是毛坯交付，所以每个房间装修都有不同。

我看的第一套房，16楼边套，建筑面积约89㎡，挂牌价480万。

边套有一个好处，就是门口过道可以自己利用起来，摆放一些东西。

户型三房两厅两卫，两房朝南，客厅朝西带飘窗，全明设计。主卧带阳台，有独立卫生间；北面次卧比较小，目测只有6㎡都不到，不过也能放下一张小床。

装修方面，风格比较简洁。柜子设计比较多，比如玄关柜、走道边柜等。全屋中央空调，乳胶漆墙面，没有做背景墙。客厅地面为灰色地砖，卧室为浅棕地板。厨房为燃气灶、油烟机两件套。

第二套是同一幢楼的顶楼边套，户型与上一套基本一致。

装修风格有些差异，客厅采用的是黄色渐变地砖，卧室用的是深棕色地板，室内用的是立式和挂式空调。厨房有燃气灶、油烟机、消毒柜三件套。

由于是顶楼，价格会比上一套更有优势，报价438万。

第三套，建筑面积约89㎡中间套，报价440万。

房源三房两厅一卫，三开间朝南，客厅带阳台。朝南两个卧室都比较大，北面次卧比较小。

装修相对一般，全屋墙面乳胶漆，除厨房和卫生间之外，地面都是地板，没有装中央空调。

从户型来说，国风美域的边套更占优势，可以达到三房两卫，中间套基本只有三房一卫。在这次看的小区中，很少有房源能做成三房两卫的。

另外，小区车位也是约28万一个。

小区自带一些底商，但运营情况一般，很多已经关门了。

相对而言，这个小区成交算比较少的。据手边买房数据显示，自农历年后，国风美域共成交了6套，成交价基本都在4万/㎡以上，最高达48954元/㎡，是一套90㎡房源。

单从签约价来看，国风美域从去年到今年，还是有一个明显涨幅的。

宝嘉誉府

楼幢不高，景观设计还不错

第三站，宝嘉誉府。

宝嘉誉府的外立面颜色和国风美域有些相似，以米黄色为主，一二层为石材干挂，上面几层是真石漆。

虽然是2018年交付的房子，但从外立面来看，已经有明显的修补痕迹了。

从南门入口进入，门口处有较大一片地方处于“人车混流”状态。再往里走，才是人车分流。

相比别的小区，宝嘉誉府的楼幢最低，只有19层，南北两排布局，其中一排房子沿着留石高架路。

两排房子中间，几乎都被景观配套填满。园区景观做了一些氛围感的设计，有欧式风格的亭子、室外休憩室、大草坪等等，绿植茂盛。由于景观充足，走道不算很宽敞。

据中介小哥介绍，物业为宝嘉物业，每月2.75元/㎡。从园区的整洁度来看，管理得还不错。

一层架空，有一些简单的活动设施和座椅，供业主娱乐休闲使用。

入户大堂门厅不大，挑高大概有3-4米，走到电梯的话还需要穿过一小段走廊。大厅顶上不是常见的吊灯，而是做了有设计感的白色吊顶及一些小灯饰。

整个小区有两梯四户、三梯六户两种梯户比。其中，三梯六户的中间电梯，为双开门设计。换句话说，基本以一梯两户为主。

第一套，我看的是低楼层的约89㎡中间套，明面挂牌390万。但实际房东已经来了通知，起码要420万。

房源为纯毛坯，从买来至今没有动过。得房率算比较高的，有一些拓展面积，可以做成三房两厅一卫。三开间朝南，其中一个卧室带阳台，卫生间做了干湿分离。

这套房子正好沿马路一面，虽然开发商已经做了两层玻璃，但效果一般。哪怕关了窗和门，依然还有比较嘈杂的声音，预计到晚上，声音会更明显。

如果考虑自住的购房者，建议买来之后自己再换一下隔音玻璃会很好。

另外，我还看了一套精装修房源，也是中间套约89㎡，报价450万。

房源为三房两厅一卫，三开间朝南，客厅带阳台，厨房干湿分离。

装修还不错，客厅、过道地面为地砖，还做了一些线条设计；卧室地面为地板；全屋乳胶漆墙面，不过背景墙已经做好了。

我看的两套房源，都是三房一卫户型。不过，按中介小哥所说，这个小区也有三房两卫户型，房源就比较少，拿出来卖的更少。

另外，小区车位约25万一个。

据手边找房数据显示，宝嘉誉峰6月还没有成交，5月成交了两套：一套建筑面积约107㎡，总价395万，单价37068元/㎡；一套建筑面积约90㎡，总价387万，单价43202元/㎡。

都市水乡水秀苑

经济适用房，价格便宜

紧接着，我们来到了都市水乡水秀苑。

这是一个经济适用房小区，平均房价要比上面三个次新房小区低1万多/㎡。但毕竟一分价格一分货，小区品质和上面三个完全不能比。

建筑外立面为棕红色，空调外机裸露且参差不齐，还有一些绿色的雨棚，确实不怎么美观。

进去园区，人车不分流，地面也停着很多车辆。据中介小哥介绍，地上车位是出租的，先到先得，一个月100元，地下车位18万一个。

园区内，绿植是茂密的，但景观比较简单，整洁程度也一般。

物业有中奥物业负责，每月0.8元/㎡费用。

入户门很简单，是老式的铁门，不过为了保障安全性，也设计了密码锁。入户厅小而窄，也没有多余的设计感，顶上就是一盏普普通通的灯。电线、水管等裸露在外面。

梯户比为一梯两户，过道的墙体是普通的乳胶漆墙面。

我看的第一套是顶楼边套，建筑面积约92㎡，报价320万。另外，这套房源有很大一点优势，就是已经满五年了，不需要支付额外的营业税。

房源正好位于整个小区的最南面，前面是一条河，完全无遮挡，采光还不错。隔壁是一所中学，可能会略微有点吵。

房源三房两厅一卫，两房朝南，主卧有一个阳台。由于是房子此前用来出租，房东将房间做了一些改造。

装修肯定是不行的，需要全部拆除重新装修。

值得注意的是，房间内部我发现了好几处漏水过的痕迹。好在，房东已经再露台再次做了一层防水层。

中介小哥告诉我：“这套房子看的人挺多的，我有一个客户也看中了这套房子，最近没空，打算周末就来看看。”

第二套是建筑面积约91㎡边套，报价330万。

房源三房两厅一卫，两房朝南，全明设计。除了一个朝北卧室比较小之外，别的空间都还可以。

和上一套相比，装修好很多，卧室为底板，客厅为地砖，还做了玄关柜，主卧带阳台，阳台已经包好了。

总的来说，都市水乡水秀苑用来居住没有问题。一些资金不足的刚需购房者，可以考虑考虑。

据手边买房数据显示，该小区6月已经签约了3套，单价都在3万/㎡出头，最高单价为33300元/㎡，是一套93㎡房源。

金地自在城

共9个园区，复式、平层都有

最后一站，我们选择了金地自在城。

相比别的小区，金地自在城非常复杂，共有9个园区，7000多套房源，有复式、平层、洋房等多种产品类型。

外立面方面，复式几乎是黄色和红褐色为主，平层外立面上层为黄色瓷砖，一二三层为灰棕色石材。我看了好几个园区，几乎没有发现有脱落的情况。

每个园区大小不同，景观配套略有差别。物业为金地物业，物业费2元/月/㎡左右。

值得一提的是，金地自在城是我当天看的所有小区中，唯一一个精装修交付的小区，不过精装配置一般般。

我看了两套房子，分别位于乐活湾和玛瑙湾。

第一套，乐活湾的约88㎡房源，报价420万。房源满五唯一，只需支付契税。

乐活湾只有3幢，设计为开放式园区，一楼为商铺，有点像酒店式公寓。不过它确实是住宅产品。

入户大堂需要密码进入，整体还是比较宽敞的，顶上是有设计感的大灯，目测挑高4米左右。

梯户比为两梯十六户，电梯为奥的斯品牌。

房源正常户型全部为复式。我看的这套，三房两厅一卫，外加半个卫生间，只安装了马桶。一楼为餐客厅和厨房和半个卫生间，二楼为三个卧室和卫生间。三个卧室尺度都很舒适。

目前房东还在自住，装修还不错，墙面是墙布，餐厅、厨房、卫生间用的是地砖，其余都用的地板。墙面是墙布。厨房有燃气灶和油烟机两件套。

听中介小哥的意思，这套房源的房东非常诚心，底价可以还到410万，可能还不止。

第二套，玛瑙湾的约89㎡中间套，报价500万。

和乐活湾不同，玛瑙湾是正常的园区，梯户比为两梯四户，房源全部是平层。

由于我到金地自在城看房的时候，时间已经是晚上了。保安不允许我们我们看房，无奈之下，我们只能从一侧小门进入园区。

园区内没有全人车分流，路面也停了一些车辆。“地上车位谁先来谁停，地下车位要么买，要么月租，买的话大概30万一个。”

我看的这套房源为三室两厅一卫，三开间朝南，朝南次卧带阳台，已经包好了。

入户有一个“小花园”，厨房就设计在了“小花园”里，另外还摆放了柜子。在往里走，还有一扇门，才正式算进入屋内。

从空间尺度来说，这套平层比乐活湾的复式略显小一些。

装修方面，全屋墙纸，除了厨房和卫生间之外，地面都用了地板，厨房是三件套，客厅有中央空调，卧室都是挂式空调。

虽然这套房源钥匙就在中介小哥手上，但房东却不怎么诚心卖房。主要是因为房东自己也想买新房，但还没买好。

按中介小哥所说，金地自在城平层中间套89㎡户型基本差不多，有些户型的阳台在客厅。另外，东苑的阳台会比西苑的小一点，玛瑙湾就属于东苑。

由于当天比较赶时间，中介小哥只能简单地帮我找了两套房子，事实上还有其他性价比高的房子。“正常来说，89㎡的房子，复式成交价在420万，平层在480万。”

据手边买房数据显示，乐活湾6月成交了2套：一套79㎡，总价315万，单价39678元/㎡；另一套88㎡，总价330万，单价37402元/㎡。

从网签数据来看，乐活湾的价格差异很大。小户型价格很高，5月成交的37㎡，单价高达57390元/㎡。

东苑6月成交了5套，单价基本都在5万/㎡以上，最高一套达54888元/㎡，房源建筑面积约89㎡。

二手房选盘建议

三墩在这一轮市场中，二手房也有一些上涨。

比如这次跑的宝嘉誉府、国风美域、紫金名门等盘，89㎡平均上涨了20-30万左右。

涨价原因有三点：一是受二手房整体行情影响，价格自然上涨；二是新房市场过热，房东惜售心态严重；三是学区加持。

目前，三墩次新房房东心态确实比较高，甚至还有可能出现临时反悔的情况。

在谈价时，谈崩的也有。中介小哥就告诉我：“上周有一天，我一个同事从下午谈到晚上，四套全崩了，其实也就1-2万的事情。”

不过，相对于三墩北，三墩的房价还是要友好一些的。

没有刚交付的次新房刺激，放在整个大杭州里，三墩有些次新房涨幅算是比较温和的。当然，也有部分小区由于业主预期以及学区原因，涨幅较大，比如金地自在城、协安紫郡等。

以下，针对这次实地探访的5个小区，我们给出了选盘建议：

不谈价格，光看小区品质：紫金名门＞国风美域≈宝嘉誉府≈金地自在城＞都市水乡水秀苑。

紫金名门的外立面最有设计感，园区景观配置也比较用心，还是人车分流，入户大堂也很气派。综合来看，紫金名门的园区品质最高。

另外三个商品房小区，各有优缺点。国风美域虽然外立面保养不错，人车分流，但毕竟小区不大；金地自在城小区品质可以，但没有人车分流，而且不同园区景观配套也不同；宝嘉誉府园区景观设计不错，但外立面已经有明显的修补痕迹。

户型的话，从约89㎡来看，国风美域≈金地自在城≈宝嘉誉府＞紫金名门＞都市水乡水秀苑。

国风美域、金地自在城、宝嘉誉府都有三房两卫、三房一卫户型，有些就看房东的设计了；紫金名门的89㎡，都为三房一卫。

如果考虑地铁因素，国风美域＞都市水乡水秀苑＞金地自在城＞紫金名门＞宝嘉誉府。

国风美域、都市水乡水秀苑距离三墩站最近，直线在200-400米之间；金地自在城很大，东苑距离金家渡站约500米；再其次就是紫金名门，距离地铁站约650米；最后是宝嘉誉府，距离地铁站约1公里。

如果考虑噪音影响，紫金名门＞都市水乡＞金地自在城＞国风美域≈宝嘉誉府。

国风美域、宝嘉誉府都紧靠着留石高架；紫金名门距离高架直线约400米；都市水乡水秀苑紧邻古墩路，距离高架约600米；金地自在城靠近杭长高速，具体看什么园区。

从学区来看，金地自在城＞宝嘉誉府＝紫金名门＝国风美域≈都市水乡水秀。

金地自在城学区为文理小学，宝嘉誉府、紫金名门、国风美域的学区都是三墩小学，都市水乡水秀苑读文一街小学秀水校区。

从投资角度来看，金地自在城＞紫金名门＞国风美域＞宝嘉誉府＞都市水乡水秀。

金地自在城有学区加持，未来溢价能力预计更好；紫金名门靠产品取胜，地铁也不远；国风美域距离地铁最近。

不过，我是不建议投资的，从去年到今年，金地自在城涨幅最大，其次是紫金名门。二手房涨到现在，已经处于高位了，短期很难再实现价格跨越。