木材水份仪(张园，焕新)

Posted 2023-05-29

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木材水份仪(张园，焕新)

用心

77号的“人文特征”档案

始建于1882年的张园，是上海现存最完整、种类最多的中后期石库门建筑群，云集了28种不同风格的石库门里弄建筑，曾被誉为“海上第一名园”。

如果从研究阶段算起，张园近一时期的保护与更新跨度长达几十年。几十年间，张园经过了几次大修，但由于老建筑条件所限，居住条件始终没有实质性改善。同时，一个门户住着“72家房客”，客观上也让老建筑保护畏首畏尾。

原住民生活改善与老建筑活化利用之间如何才能取得双赢？

2002年起，同济大学教授阮仪三、周俭等专家就前来勘察。上海一直在思考、探索。张园更新不仅是一个风貌保护区的具体尝试，更是在样板和标杆意义上，想为解决类似的城市难题先行先试，作出示范。

破题是在2018年，面向居民的征收全面拉开，张园迎来了历史性时刻。这是上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目。居民离开，百年老建筑修旧如故。但留下来的老房子怎么用好它？值得慎重思考、小心探索。

“只有功能活化利用好，老房子的保护才能走得长久。”静安区规划和自然资源局局长施煜说。把老房子空置着，像古董一样供着并不现实，不用的老建筑更容易破败。赋予老建筑新的功能、新的公共属性，让人们可以走到其间，欣赏它、使用它，进而了解上海的城市文化，让建筑可阅读、街区可漫步——这样的更新方向取得共识。

说起来容易做起来难。百年民宅，公共功能所要求的水电煤系统、消防安全等指标，本就是老房子严重缺失的。一边保护修缮，一边增加各类现代功能，如此成片规模的工程，实施难度之高难有比肩者。

准备工作，早在2015年就已启动。

先是摸清家底。自2015年起，上海静安置业集团为张园内170幢历史建筑建立了“一幢一档”完整资料库。仅记载威海路590弄64支弄1号信息的房屋档案就超过了400页。

档案细致到什么程度呢？除了建筑概况、房屋信息、基础资料、历史图纸、现状图纸、物业资料一应俱全，甚至还搜集了老居民的照片、采访屋主后人的影像和文字资料，并附上工艺描述、保护控制建议等。

比如威海路590弄77号，又称张园77号，为中西合璧式花园住宅。

根据档案信息，房屋设计于1921年，设计者为英国建筑师格莱汉姆·布朗，他同时也是嘉道理住宅（现中国福利会少年宫）的设计师。该建筑为上海市优秀历史建筑（二类），保护等级较高。档案第二部分“人文特征”，有一段详尽的文字描述：

屋主王俊臣早年曾在汇丰银行买办间工作，1919年担任美商花旗银行买办，直到1932年。担任买办时，该行有大批金盎司进口，王俊臣代理该行出售时，通过“收佣金”和“吃盘子”双管齐下的方式获利颇丰。

……

根据视频中对王俊臣的孙女王美英女士的采访，王美英女士1931年出生于77号，祖父王俊臣有3个儿子、 4个女儿。3个儿子分别是一房、二房、三房生的，王美英是三房的孙女。房子分东西两宅，中间以圆顶贯通。西宅住的是王俊臣的大儿子和二儿子，大房有11个子女，二房有9个子女；东宅住着王美英一家共8人。当时家里雇了约40名佣人，有木匠、裁缝、花匠、保姆。整整一个大家庭。

祖父王俊臣是位中西结合的老人，平常在家不出门，穿中式裤子，衣服前面是开口子的。祖父是个非常有爱心同时也蛮严肃的长者，对待下人和气，从不骂人。教育下一代，男女平等，一定要使他们受到良好教育，今后能够自立持家，不要靠祖宗传下来的东西。

童年时，祖父和王美英不住一起。小孩要吃冰激凌，房间里不能吃，母亲就叫他们坐在三楼的楼梯上吃，因为老太爷不会上三楼。王美英小学在77号对面的光明小学，初中在清心女中。

太平盛世的时光，王美英还小，待她懂事后，日本人打进来。祖父曾拿钱造房子，在闸北造了7条里弄的房子出租。有一年日本人打进闸北。在77号的一天夜晚，王美英的大伯、二伯和父亲看到天上一片火红，第二天，闸北7条里弄的看门人报信给祖父，一夜间，里弄化为平地。这件事对祖父的精神和身体打击非常大，他认为火烧不掉、水淹不了，怎料日本人在一夜之间把他的房子全部烧光。1944年，祖父过世，没有看到日本投降。家里从此没有一个主心骨，各自在外面找房子，最后全部从77号搬出。

根据居住在威海路590弄×支弄×号的×先生回忆：

77号之后卖给了三户人家，其中两家分别是骆家（广东籍富商骆义奎，据说与永安公司郭家是亲戚）、郭家，还有一家周先生记不清了，只记得当时门口挂着三户人家的牌子。上世纪50年代，三户人家消失了。

另据居住于250弄×号的×女士说，他们家的某亲戚曾嫁到77号的“洪家”，或许即为×先生提到的三家之一，此说还待考证。

房屋档案信息中列明，77号门窗框、百叶窗为红色，门窗套、檐口线脚等为暖白色。三角形和圆弧形窗楣外露，中间置拱心石及灰塑装饰。木门窗形状采用中西结合风格。建筑面积约2300平方米。

负责修缮的静安置业集团甚至使用红外热成像检测、微钻阻力仪及材料水分仪对建筑病害进行分析，对外墙空鼓、表面剥落、木材内部裂缝、腐朽、虫蛀等情况形成了一系列处理建议。

2018年，张园43栋174幢2053个房间的查勘、测绘、记录、对比、整理、拍摄工作完成，张园成为全市首个实现“一幢一档”的成片风貌区。

如此全方位、全维度记录房屋资料并提出保护控制建议，为后续的保护、修缮、利用等系列工作打下坚实基础，这一做法在全国也属首例。此后，“一幢一档”的方式在静安区乃至上海全市得到进一步推广、深化。

张园的历史建筑修缮以“修旧如故，以存其真”为原则，以历史建筑“一幢一档”建档工作为基础，成为上海里弄街区的保护更新试点和重要标杆。

巧思

辗转腾挪在地下

基础完备了，留下来的老房子怎么用，是亟待解决的课题。

2019年6月20日，静安区规划和自然资源局、静安置业集团根据静安区委、区政府要求，针对“做什么，怎么做好张园地区保护性综合开发”的问题集思广益，“张园地区保护性综合开发方案设计”国际方案征集工作正式启动。

20余家中外设计公司云集，最终遴选出其中4家共同参与：英国戴维·奇普菲尔德事务所（DCA）、日本隈研吾建筑都市设计事务所、明悦建筑设计事务所、如恩设计研究室。另外，华润地产联合大都会建筑事务所和同济大学团队，太古地产联合欧华尔顾问公司和章明团队，以志愿者的形式参与此次活动。

征集活动的评审团队可谓“大咖荟萃”，如郑时龄院士、常青院士、全国工程勘察设计大师唐玉恩、上海中心设计师夏军、同济大学教授伍江、国家级非物质文化传承人朱炳仁等，多位国内外知名专家为张园提出优化建议，同时聘请华建集团作为技术咨询顾问。

各家设计各有所长。有的形式大胆，提出在张园片区上方加盖天棚，但出于保护历史风貌的缘故而被否定。也有的材料新颖、效果引人注目。有本土团队专攻上海老建筑保护利用，积累了充分经验，也有团队对地下空间开发颇有心得。

最终形成的方案汇集6家所长，在历史建筑保护、地下空间开发、功能定位、交通组织等方面，形成了具有启发、共识的内容。

张园石库门里弄建筑群是上海市中心城区珍贵的文化瑰宝，保护并妥善利用是各方案的出发点和目标。方案确定尽最大可能保护石库门里弄建筑群和巷弄肌理，合理植入新功能，地上地下功能连贯等设计原则；

利用中段泰兴路营造南北向空间主轴；

完整保留沿茂名北路的连续弄堂界面；

结合独立式住宅前庭院和南北侧新建建筑设置公共空间等。

功能策划则在德国罗兰·贝格国际管理咨询公司研究的基础上，按照文化、商业、办公、居住的功能定位开展。

粗略而言，张园西区建筑尽量原汁原味保留，以本土团队的保护修缮方案为主，未来有商户入驻。

中区、东区更加复杂，需要局部地下开挖，打造一个综合性的地上与地下贯通的空间，并设有办公、酒店、精品店等。

一南一北，新建一座演艺中心、一座展示中心，分别由戴维·奇普菲尔德团队、隈研吾团队参与设计。整个张园地下还涉及与轨交12号线、13号线、2号线贯通。

2020年11月，张园地区控制性详细规划调整获得批复。

“真是螺蛳壳里做道场。”作为国内地下工程资深专家，见多了各类大工程的全国勘察设计大师、华建集团总工程师王卫东，面对张园也不禁发出一声感叹。

王卫东描述，张园的地下空间更新并非白纸上画画，北、东、西三面都是已经运行的地铁，四周遍布城市管网。

此前由于张园横亘其中，南京西路地铁站的3条线路被一分为三，必须从地面出站换乘。从这个角度看，解决老百姓地铁换乘的舒适性、便捷性，以及提升未来商业步行街区的可达性、公共性，张园地下空间贯通是必需的。

地面上风貌保护建筑林立，与之密切相关的地下，如何进行空间开发呢？

“辗转腾挪。”王卫东如此形容。比如有的老建筑“平移”，地下工程告一段落后，再把它们移回来。有的“顶升”，进行地下挖掘。还有“托换”“暗挖”等多种手法，仿佛大型“华容道”游戏，只为了尽可能在局促的空间、高难度历史建筑保护前提下，进行地下空间更新。

上海是软土地基，张园又多了地面老建筑保护要求，比常规工程限制维度更多、挑战更大。此前，上海已有历史建筑实施地下更新。单论技术，已经积累了丰富经验，但张园规模较大，成片风貌保护区修缮+地下空间同步更新的做法，将为未来其他风貌保护区创造更多可能性，也是张园的引领性和开创性所在。

呵护

每一块花砖都能找到家

上海潮湿多雨，木结构老房子如果长期无人居住，易发霉受潮，逐渐破损。2019年，方案设计正在进行中。面对空置的张园老房子，静安置业集团开启了一系列保护措施。

首先是人防，一个保安+保洁的20人团队，长期驻扎在空房子里。置业集团制定了一份空房保护手册，严格规定每天早上9点—10点、下午3点—4点，所有房间必须开窗通风，并且做一次保洁。

其次是技防，对张园实施严格的“三维GIS+三维BIM”看护措施，各点位安装温控、烟感、震动等传感器，联通数字化管理平台。每逢梅雨季节，湿度报警器常常“报警”，看护人员结合上海的气候变化，摸索、调整出各类数字控制指标，确保房屋管理精益求精。

“一幢一档”工作的成果也开始发挥作用。张园内的每一处建筑注明了建造年份、保护重点及看护责任人，室内外的重点保护部位如壁炉、雕花木挂落、木门窗及铜质五金件、原始卫浴设施、特色地坪和墙面，甚至居民留下的老式家具，都被统一编号并贴上了标识。进入建筑内部踏勘均需看护人员全程陪同监督，防止人为损坏。

在几年的空房看护中，置业集团形成了一份《历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》。如今这份指南已上升为上海市地方标准，在全市实施，成为指导性文件。

设计方案通过后，张园的保护修缮和更新全面拉开帷幕。

仍以张园77号为例。77号所在的西区地下施工任务繁重，为了避免影响到77号的地坪，负责修缮的团队先把地坪花砖人工一块块凿下来，每一块进行编号、清洗，运至金山仓库存放，直到前序施工完成后，再人工拼装回去。如果遇到损坏、缺角，就拍照留档并定制加工。

金山仓库堪称一个“石库门零件宝库”，多年来积攒回收了不少老房构件，张园建筑有些缺损的砖块、瓦片，就从库房中挑选，加以分析、对比，尽可能筛选出一样的构件进行补缺。

历史保护性构件的拆除和复原过程十分烦琐，考验耐心和技艺。

在拆卸工作开始前，每种式样都会保留一组小样及原始照片，绘制拼花图纸。在现场将马赛克、花砖地面切割成正方形的砖块，随后向下挖土，从下部土层开始将地面顶起后小心拆卸。一块几厘米厚的花砖，被挖起时附着的基层厚度达到十几厘米。按原样式复原时，先在工厂对花砖底部进行多次打磨，磨至3厘米厚。现场地坪基层下挖5厘米，加上2厘米的黏结层，最终达到地面的完全水平。

项目部流传着一句话，叫“从头开始再回到从头，从哪里来就回哪里去”，讲的就是这些保护性构件的拆解和复原过程。

运送这些宝贝也丝毫不能懈怠。仓库远在金山，团队多次踩点行车路线，提前设计A、B两条运输线路，路上凡有可能形成障碍的电缆线、广告架、道路通行标志、交通信号灯等，都进行高度丈量，确定运输构件的尺寸要求以及相应的包装、保护措施。

修缮老房子考验工匠的技能。比如泥纸筋灰塑装饰有许多镂空部位，机器做不出来，必须依靠工匠的双手一个个粉上去。

又比如清水外墙砖，还原原始砖块的美感，必须叠得有水平，砖墙不能倒、不能有裂缝、不能渗水，考验工艺。

还有落地长窗。木工先把这些木门窗全部拆卸下来，表面打磨“出白”，露出原本的木质材料，遇到烂掉的木窗，用同样的洋松木进行拼装，一样平整后，再刷油漆，更新摇梗构件。起初，一个老师傅一天只能修一两扇窗，五六个老师傅一起干也做不了多快。后来老师傅教年轻木工一起做，效率才有所提高。

就连屋顶的瓦片也有青瓦、红瓦之分。卸下来的瓦片一一清洗，坏掉的就从厂房里找相似的拿出来用。整个老房子修缮过程，人数最多的时候有1000多人。

置业集团为修缮后的所有老房子量身定制了一份“负面清单”，明确不可改动的构件和部位。未来的入驻商户如有特殊改动，需报专家评审。

在修缮过程中，团队欣喜地发现，弄口巴洛克式门楼的门头虽然已被水泥砂浆粉平，底下却隐隐透着一些字迹，用凿子剥离铲除后，“荣康里”“震兴里”“德庆里”等蕴含了中国传统文化和上海文化特色的弄堂名称得以重见天日，让人由衷赞叹。

气息

未来公共空间故事可期

百年前的张园，本具公共属性。

1882年，富商张叔和买下了这片花园，不惜重金把它改造为一座开放性的娱乐花园，令沪上民众纷至沓来。

逐渐，张园集花园、茶馆、饭店、书场、剧院、照相馆、展览馆、舞厅、酒吧、球场、弹子房、动物园、游乐场等多种功能于一体。宾客登舟把盏、登楼望远，可享受香茗、茶点、西餐及中外名酒。张园的游乐设施与娱乐方式也是当时最时髦的，有摄影、焰火、戏剧、马戏等，游人可在园林中欣赏现代文明的最新成果。园中后来添设了一辆游艺车，与现在的过山车相似。

它由此成为上海各界集会、演说的场所。孙中山、蔡元培、马相伯等都曾在张园发表演讲。拳王擂台赛、赈灾义演、筹款园会、时髦展览等在张园举办。鼎盛期，它就是上海潮流生活的代名词。

然而时移世易，随着哈同花园、徐园、愚园建成，接着又出现了大世界等游乐场，张园走向衰败，经营维艰。1919年，张园地块陆续被拍卖易主，建造石库门里弄住宅。原来的张园已消失，但人们仍然习惯称这批石库门建筑群为张园。

本轮修缮前的张园早已丧失公共属性，经历了时代变迁，成为围墙拦起来的旧居。如今，位于“钻石地段”的张园在更新后重新恢复公共空间的功能，将再度续写这方空间里新的城市故事。

“昨日的张园是上海传输全球新鲜事物和理念的窗口；今日的张园更将成为荟萃全球璀璨商业文明的地方，是全球卓越城市面向世界的会客厅。昨日的张园是中外名流社交的大舞台，是中国最早国际化大都市的印记；今日的张园将是融汇全球元素，面向世界，更开放、更自信的城市代表之地。”上海静安置业集团董事长时筠仑对张园的功能策划如此描述。

历史建筑完成修缮后，需要为其注入“灵魂”。如何在保护中推进城市更新、在城市更新中更好保护，张园开始了自己的创新与激活。

这几十年，南京西路片区也有着自己的发展历程。2008年以前，“梅泰恒”成为上海商业标杆，但附近的白领生活消费得跑到淮海路上才行。直到两个端头崛起：一头是石门路太古汇片区，一头是静安寺的久光、芮欧、嘉里等商业综合体，高中低端消费和生活方式一网打尽，既有地下街小吃，也有适合朋友聚餐的品牌餐馆，创造了丰富的生活空间。而后街小马路上，可三五好友小酌，或在街角咖啡馆看着店主慢慢磨一杯咖啡。

据静安区相关管理部门员工回忆，曾有企业因商务成本高，想搬到外围区域，但员工调研显示，大家不同意搬迁，喜欢这个片区的生活和服务配套，企业只好作罢。十多年来，片区的发展演变与日常生活密切相关。

今年国庆期间，张园西区分时段步行街开放，老房子透出的风貌引来游人如织，社会反响热烈，认为“很上海，很有生活气”，街区慢行系统的品质获得认可。未来，张园街区将会与周边交通、商圈形成互联互通的格局，在尽最大可能保留保存城市风貌和历史建筑的同时，考虑民生功能、公共服务的留存拓展，让空间更有温度、更富活力、更好彰显城市魅力。

如今，“建筑可阅读、街区可漫步”有了具体可触摸的样本。与“梅泰恒”形成互文关系，一个富有文化底蕴、与生活气息融合的张园，一个历史与未来、古典和现代相交融的潮流街区，一个可阅读、可走进、可使用的石库门风貌区，把南京西路地段真正贯通、融合，综合提升，给了未来无限想象，也将给后来者提供经验样本。

题图来源：静安置业提供

来源：作者：龚丹韵