明律师(2023年拆违建势头减弱？做不到这些事，限期拆除一点儿都不弱)

Posted 2023-05-28

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明律师(2023年拆违建势头减弱？做不到这些事，限期拆除一点儿都不弱)

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■本文作者：王小明北京在明律师事务所

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导读：对违法建筑的清理整治正由“运动式”朝着“常态化”的方向转变，这意味着记忆中那种轰轰烈烈查处违建别墅、大棚房、养殖场的场面或许会逐步淡出视线，但“小刀子割肉”般的日常监管将不会断顿。大家一定要避免建造新增的无证房屋，别打永久基本农田和耕地的主意。在此基础上，手中有历史遗留形成的存量无证建筑的，要抓紧时间争取补办手续，绝不可心存侥幸，坐以待毙。

在后疫情时代里，恢复经济、稳定企业是重中之重。以往那种大规模的拆违行动往往会对某地的产业发展造成打击，这无疑是当下比较忌讳的。毕竟某些地方官员已经放下了狠话，谁找企业麻烦就要找谁的麻烦，这自己说的话得算数。

不过从另一个层面讲，城市更新项目在各地正如火如荼地推开，而更新的前提就是先拆除违建，这是被明确写入各地的“城市更新条例”中的。

此外，耕地保护力度的加强仍然前所未有，对涉嫌违法占地的违建而言，限期拆除或者没收是其最大概率的结局。同时，一旦查处违建和环保整治结合起来，影响力仍不容小觑。

由此看来，拆违势头增减的双向因素都存在，草率得出2023年拆违力度会减弱的结论是不靠谱的。

毕竟，违建只要拆到谁头上，那对当事人而言就是百分之百的“悲剧”，和是否有大规模拆违“运动”无关。

在明律师在这里提示广大被拆迁人尤其是无证房屋的当事人以下3点：

1.要对自家房屋的合法性做到胸中有数，合理判定其被认定为违建的风险。实践中，很多被拆迁人对此过于乐观、无感，盲目相信房屋无证、未经审批建造在当地是普遍现象，大家都这么干多少年了也没见有人来查处，因而对房屋的合法性瑕疵完全视而不见。

我们要提示各位的是，不动产物权的设立以登记为准，不是说谁自建了一处房屋就当然享有其所有权，受到法律保护的。

故此，只要自己的房屋属于未登记的无证建筑，客观上讲就存在被认定成违建的可能性。哪怕这种认定最终被复议机关、法院判定为错误，也会对被拆迁人取得足额的补偿制造很大的麻烦。

我们建议所有无证房屋的建造、居住者都要有足够的风险防范意识，要及时咨询专业律师，在律师的咨询指导下尽早弄清自己房屋的合法性问题究竟出在哪里，以及该如何有效补救。能补办审批手续、证件的要坚决予以补办，能搜集到证明自己建造行为经过村集体同意、不涉及占用农用地尤其是耕地等有益证据的，要趁早搜集并固定。

“带病上岗”始终都存在隐患，“治未病”的观点放在违建处置领域，要比病入膏肓了再想辙去挽回靠谱得多。

2.杜绝任何理由、名义下的新增“未批先建”。“历史遗留原因形成的”无证房屋应当根据客观事实“区分处置”，不宜“一刀切”的认定成违建并予以拆除，这是大家都知道的。

但有一点是可以肯定的，新增的“未批先建”房屋显然和历史遗留原因没关系，“历史遗留原因”这个筐也不是什么都能装得下的。

在征收项目启动后抢建房屋的一律不予认定和补偿，在没有征收项目启动的情形下当然也不能“私搭乱建”，为改善居住条件、开办企业而擅自圈地建房。

我有需要，村集体或者乡镇街道不批，还不许我自己建了？这种逻辑要不得。实际情况就是，只要乡镇街道未批，你就不能建，法律规定就是这么简单粗暴。

3.要牢牢把握责令限期拆除决定作出前程序中的救济机会。以往，我们多强调大家要重视对责令限期拆除决定这一拆违领域核心行政处罚决定的复议或者诉讼，务必将其依法撤销。

在2023年的违建认定处置过程中，我们着重提示各位将权利救济的目光往前看，尝试在限期拆除决定这一“大棒”打下来之前就组织有效的权利救济举措。

根据2022年11月起施行的《自然资源违法行为立案查处工作规程（试行）》的规定，以下3点“拆除决定前步骤”尤为值得重视：

（1）违建重大执法决定合法性审查。《工作规程》中明确提及了“重大执法决定法制审核”环节，这就是《浙江省行政合法性审查工作规定》所规定的内容。

也就是说，对违法占地、严重违反国土空间规划类违建的限期拆除决定，在作出前需要经由政府司法行政主管部门进行前置性内部监督，对拟作出处罚决定合法与否先行内部审查。

在明律师在此前的文章中曾指出，这或将成为2023年当事人审查限期拆除决定合法性的一个新的关键点。

若当地司法部门在该环节中采取实地考察、座谈会、专家论证等方式开展辅助审查，当事人也可在专业律师的指导下积极参与，力争在限期拆除决定尚未作出时将其“扼杀”在萌芽之中。

（2）收到《行政处罚（限期拆除）告知书》时要及时进行陈述、申辩。对于建筑面积规模较大、存在招商引资等历史遗留原因的企业厂房、养殖场等，在明律师提议可根据案情需要聘请业内专家学者主动进行专家论证，并将此意见适时提交。

总之，陈述、申辩是法律赋予当事人的一项重要权利，绝非简单的走过场或者恳求有关部门“高抬贵手”。如何陈述申辩到点子上，对拆违主体有所触动，是对当事人的一大考验。

（3）要委托专业律师参与听证会。《工作规程》中明确指出，限期拆除违法用地上的新建建筑物和其他设施等处罚决定作出前，应当向当事人出具《行政处罚听证告知书》。当事人有权在收到告知书之日起5个工作日内提出书面的听证申请。

无疑，违建处置前的听证会对当事人而言意义重大，大家决不可轻易坐失这一公开“摆事实、讲道理”的机会，一定要在专业律师的介入下牢牢加以把握。

做到了以上3件事，你的房屋被认定成违建的风险将会大幅降低，在征收、改造、腾退等项目中拿到足额、全面的补偿也是大概率事件。

同时请大家牢记，一旦有关部门无视法定程序和事实证据随意作出限期拆除通知、决定，甚至“以拆违促拆迁”，在法定期限内复议或者诉讼将其撤销是必需的，绝不容许出任何差错。

在明律师最后要提示大家的是，214页纸的《工作规程》客观上降低了行政机关依法查处违建的难度，其只需要严格“按图索骥”一步一步推进，就可大致确保查处程序上的合法。基于此新情况，当事人也一定要努力提升权利救济的意识和本领，将功课做早做足，争取不陷入限期拆除的窠臼之中。

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