昆明鞋柜(昆明入户花园和阳台外花池不能全赠送，以后面积不好“偷”了)

Posted 2023-05-28

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昆明鞋柜(昆明入户花园和阳台外花池不能全赠送，以后面积不好“偷”了)

在买房这件大部分人都得锱铢必较的事上，高层住宅的公摊，一直都是让业主肉疼的存在之一。在过去就有不少开发商挖空心思“偷”面积，通过增加不计或半计入产权的空间，来提高得房率。

但随着近日《昆明市城乡规划管理技术规定》（以下简称“《规定》”）的出台，空中院馆、空中花园和入户花园以及阳台外设花池等以前常被用来赠送的空间，均被要求按照阳台计算建面，“偷”面积的文章越来越不好做了。

入户花园、阳台外设花池应按阳台的计算规划为新增内容

此次条款针对的空间，主要又可以分为两类。

第一类是空中院馆、空中花园和入户花园类传统空间类型。昆明市场上比较常见的是入户花园形式，也即在入户门和客厅门之间增加一个类似玄关的花园。

义承金川府C户型主打卖点之一就是赠送入户花园

比较典型的例子是义承金川府。其C1户型赠送一个建面约7.5平的入户花园。如果充分利用打造一些玄关柜、鞋柜，就能升级不少收纳空间，实现脏区与净区的分离。此外，融城昆明湖湖珀、招商雍和府和恒大城，也都有类似空间的设计。

另一类是阳台外设花池。这类空间形态有点类似现在新造的“第四代住宅”概念。

原理简单理解，就是在个人住宅的阳台外部增加公共绿地植被的栽种空间。这类空间原本应该算作公共部分，但由于和个人房屋相连并形成了独立空间，按照相关法规，开发商有权将使用权指定给单一业主，也就变相成了“私人”专享。虽然用途大部分仍然是只能做花池，但超大的赠送面积和园景空间，还是给项目带来了营销亮点。

滇池清凤美岸的赠送面积高达57平

比较典型例子是滇池清凤美岸。从其C户型的户型图可以看到，约117平建面的住宅拓展面积可到57平左右，赠送面积中就有约35平的入户花园和约22平的阳台花池空间。

如果按最新规定，上述赠送些空间都按阳台计算，那么就要有一半的面积要计入产权，比如金川府C户型要比现在多出约3.75平方、清凤美岸C户型多出约28.5平方，购房总价就要上涨。虽说仍有一半属于赠送，但毕竟没有全赠送那么有吸引力。不过好在举例的这两个项目早就过规，不会按新技术规范计算产权面积。

昆明某高赠送住宅项目样板间

现在尚不明确的是，对于空中院馆、空中花园和入户花园以及阳台外设花池该如何定义，《规定》中并没有载明。按照以前的规则，住宅户内入户花园、空中花园等有顶盖的可供人活动的开敞、半开敞空间，本来就应该按阳台面积计算规定计算建筑面积，并计入容积率。而昆明一些项目中赠送的空间大多也是规避了上述条款才做到全赠送，新的《规定》对空中院馆、空中花园和入户花园的认定如果沿用过去的标准，本身并无新意；如果认定标准更加宽泛，则会对未来新项目偷面积造成影响。

总的来说，国内住宅建筑设计技术标准的发展趋势是越来越规范，漏洞越来越少，过去花样百出的偷面积手段，绝大多数都已失效，尚未失效的，也被大大限制了应用场景。现在仍可以合法赠送面积的设计，只有露台、跃层住宅的挑空部分等少数几种。