昆明二手房交易(昆明买二手房：这些事项得注意)

导语：

就想买套二手房，看得见摸得着才踏实。

现在有越来越多的朋友在买房时更加青睐于入住时间快、配套好的二手房，但是从看房开始，到付定金、办贷款、尾款交易等繁杂的过程中，风险无处不在，卡壳也是时有发生。那么购买二手房要注意什么呢？

关键词：

1、二手房购买流程

2、选房注意事项

3、交易注意事项

4、其他

上图是二手房购买流程，看似没那么复杂，可要掰开来揉碎了说，也确实不简单。

现在我们就顺着流程来说说购买二手房要注意哪些问题，才能规避风险。

一、找房：

后台经常有小伙伴留言推荐二手房信息，说实话，没有具体的购房需求 （比如位置、配套、购房预算等） ，我还真不好回答你。毕竟，我觉得还不错的不一定适合你。

所以，你得先知道你到底需要什么样的房子，之后根据定好的方向查找房源。

选购二手房需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又不透明，在这里，我建议选择一个靠谱的中介，他能够帮你省心很多！

当然，如果你有充足的时间，也可以在正规的网站上查找。

如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，以免支付全款后中介不够尽心。

二、看房（敲黑板，划重点！）：

除了实地考察房屋的房型、采光、交通等硬指标以外，最主要的是看房屋手续是否齐全。

这里是可以二手房买卖双方自行操作的网签平台。（也可以微信操作，是“昆明房管”这个公众号相，可以进行商品房办件信息查询、房源核验、备案进度、二手房自行成交网签预约等等，更明确简单一点）

点击进入“二手房买卖合同网签平台”，如果需要操作的话可以直接凭手机号码就能注册一个用户进入了。

这也是根据昆明市最新规定，要求中介机构发布房源一定要提供房源核验码以保证房源真实性。

（核验之后，会有是否抵押、房产证是否有效、是否有产权共有人的信息，而买家就以这个核验码可以查询到信息）

1、看房产证。

（输入房产证方可自行核验）

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。因为房主可能有房产证而将其抵押或转卖，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（核验之后，会有是否抵押、房产证是否有效、是否有产权共有人的信息，而买家就以这个核验码可以查询到信息）

2、看房主是谁。

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致，有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。但凡少一个，签的合同都无效。

3、看房屋有没正在贷款。

有的房子是贷款买的，虽然还在还贷但房产证并没被银行收走，不过房产证上应该都有注明，一定要看清楚。

4、看土地证。

可以去房管局核实土地证情况。顺便弄清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。因为这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

5、看房子是否在出租中。

如果是出租中的房屋，出售需在承租人知情的前提下进行，因为承租人享有优先权。毕竟，你也不希望走完所有的购房流程后，因为承租人租期未到等等原因住不进去吧。

总之，有以下几种情况的房源就不要碰啦：

（1）司法机关和机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的。

（2）依法收回土地使用权的。

（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的。

（4）权属有争议的。

（5）未依法登记领取权属证书的。

（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。

（7）列入动拆迁范围的。

（8）法律、法规规定禁止转让的其他情形（比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房）。

三、交易：

双方洽谈好房价之后，接着就要交付定金并签定金合同（定金不可以超过房产交易价的20％，签定金合同时，一定要先小人后君子，宁可复杂，也不能简化，并且一定要明确违约责任），之后还要签订中介服务合同，然后才是买卖合同以及交付首付。

1、合同建立。

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动。而民间合同多由卖方提供，买房须注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

很多购房者为了少交税费，会选择签订“阴阳合同”。也就是购房者除了签订一份真实的合同外，还会再签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”来报税，从而减少税费的缴纳。

置业者 为了降低税费签“阴阳合同”的做法是不可取 的。一方面，这种方法并不能为购房者省去税费；另一方面，这样的做法是极不安全的，“阴阳合同”中的真实合同和虚假合同差额部分的房款在法律上是得不到保护的。

购房者以后出售该房产时，也会面临虚增售房利润等问题。因此，这种做法存在着极大的风险，为了交易的规范和安全，购房者还是不要这样做。

2、约定付房款。

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。

买一套100万的二手房，首付三成30万，所以可以贷款70万？

这句话大错特错！

买二手房需要向银行贷款时，银行会委托专业的评估机构，根据房子的位置、楼层、装修、年代等因素，评估房子的价值作为银行放贷的依据。

而二手房首付款的多少，不仅与房子的成交价有关，更与房子的评估价有关，贷款额度可是根据评估价定的，而评估价一般低于成交价，所以你根本贷不到70万。

这时候千万不要被中介承诺给你的高贷款忽悠，到时候你贷不到那么多，首付凑不够，你的定金、中介费就要打水漂了，甚至还要承担成交失败之后的高额违约金。

所以，一定要买自己能力范围内的房子，以防资金周转不过来。还可以在合同中明确注明，由于一些原因导致贷不到足够款项，要求无条件退回定金和首付，并注明买卖双方及中介相应承担的责任。

另外，在二手房交易过程中，难免遇到一些仍然处于银行按揭贷款偿还期内的二手房。其中一些房子，因为使用年限不长，房屋户型和地段相对较好，也非常受欢迎。

于是二手房赎证就出现了。所谓二手房赎证（赎回房产证，也叫赎楼），是指你要买房，但房东的产权证还被抵押给银行。房东要求你先交一部分钱，用这部分钱还清房贷，这样从银行赎回房产证（如文中最上述那位粉丝咨询的一样）。

如果这样的房子实在是非常喜欢，而且价格合理，不得不帮房东赎证，那么可以通过协商，以定金或借款的形式赎证。

首先，在签订买卖合同时，就直接把赎楼相关事宜写清楚，这笔款应作为定金的形式打给房东，不要直接打给银行。（这个不打给银行，是指不打给房东还贷的那个银行。）以定金形式打给房东，请房东写委托书交给中介作被委托人来解押。

注意定金不能超过房价的20％，因为超过20%部分的定金不受法律保护。如果20%以内的房款不够赎楼，那超出20%的钱应作为你借给房东的借款，你们可以再签订借款协议。

当然为了保险，你可以专门开立第三方银行，打给第三方银行更安全，但这个也需要由第三方来处理这笔钱。

3、确定交房细节。

交房的时间和条件能多细就多细，不要怕麻烦。比如过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括个人所得税、增值税及附加、印花税、城市维护建设税、契税等。其中比较大块的是个人所得税、增值税及附加、契税三项。

“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

4、明确违约责任。

合同上的时间必须都是精确的日期，不要用“之前”、“之后”的字眼；每项主要义务都要有对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金，如果违约，卖方要承担买方的损失。

另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

合同签订完成之后，剩下的环节就只有对公方面，只要合同签订的完善，基本上不会出现问题。

四、其他：

1、看二手房的物管费用是否拖欠。

转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。

为了避免原房主拖欠物业费赖账产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用，还可以在付房款的时候流出部分尾款，作为物业交割保证金。

待验收无误后，签署《物业交割单》，退还物业交割保证金，如发现现有未结清的欠费，则要求卖家补齐欠款。

2、注意迁移户口问题。

在签订房屋买卖合同时要确认前业主的户口是否迁出 （特别是为了孩子上学问题而购买的二手学区/学位房） ，否则你就办不了落户， 落不了户，就上不了学……

因为户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出。故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。

如业主的户口在其卖出的房子中，则应在合同中约定户口迁出时间以及不及时迁移应负的违约责任。

3、现在私家车越来越多，停车位也就显得格外重要。

没有停车场和车库的小区往往看起来乱七八糟，车辆摆放成了大问题，不仅不美观，还给生活带来了极大的不便，所以购买二手房的时候尽量选择有停车位或者车库的。

这里需要注意车位的产权问题，一般情况下有产权的车位可以出售的，但是有些只有使用权的停车位能否转让，则要取决于当初业主与物业管理处签订的合同。为了日常生活的便利，购房者要尽量争取停车位。

结语： 以上这些事项，购房者在购买二手房的过程中能多注意， 为了保障自己的权益，只要涉及签字的书面文件，哪怕是一个登记资料，都要先仔细看清楚弄明白后再决定是否签字， 避免陷入不必要的麻烦。希望能助你顺利购买到称心如意的房产。