施工面积和竣工面积(如何理解“房地产开发投资完成额”?)
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施工面积和竣工面积(如何理解“房地产开发投资完成额”?)
房地产为什么是曾经的支柱产业?
房子是老百姓最关心的话题之一,2020年底我国房地产投资绝对金额高达14.1万亿元,这个数据放在哪都不能忽视。而且房地产是一个“牵一发而动全身”的行业,上游的钢铁、建材、大宗,下游的家装、家电,也会跟着被带动。所以房地产曾经在很长时间里成为我国的支柱产业,不无道理。
房企找政府拿地的时候,资金由房企向政府转移,政府为了开发相应的地块,也会拉动基建的投资。基建拉动基础设施的完善,从而促进地价上涨,于是皆大欢喜:地价涨了,政府更好卖地了,进一步化解地方融资约束;土地升值,房价也能涨,房企受益。
这就是金融加速器原理,也是为什么在过去很长一段时间里,房地产之所以是我国支柱产业的原因。
如何分析房地产?
最主要的宏观经济指标,就是房地产开发投资完成额(累计同比:S0029657),它包括了四个方面:建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资、其他费用投资。其中,建筑工程投资占比60%。
建筑工程(规模8.2万亿元):就是不动产的建造,必须兴工动料,产生施工活动才算,是房地产投资的主体。因为既然建筑工程的标准是“开工”,那么建筑工程累计同比(S0073275)和房屋施工面积累计同比(S0073290)两个数据走势基本一致。如下图,截止2022年,我国的建筑工程累计同比增速下滑,说明房地产开发并不景气。
安装工程(规模0.6万亿元):通常跟建筑工程合起来看,统称为“建安工程”。安装工程需等房地产竣工后才开始,所以是建筑工程的滞后指标,和房屋竣工面积累计同比(S0073297)走势一致。如下图,施工同比(橙色)在下滑,而竣工同比(绿色)有回弹迹象,但竣工是滞后于施工的,可以认为是2021年3月那一波施工高峰带来的影响而已。既然前面说了,2022年施工同比依然不高,那么也会影响接下来房地产的竣工交付。
设备工器具购置投资:即设备、工具、器具,占比忽略不计,不用看。
其他费用投资:占比20%-30%,不能忽略。这部分费用中,占比最大的是土地购置费(占比70%-80%)。
土地购置费VS土地成交价
土地购置费(累计同比:S0073287)是实际发生额,而土地成交价(累计同比:S0073285)是合同上的数字,所以,如果今年有1个亿的土地成交价款,但国家规定可以在未来1年内分期付完,也就是说,土地购置费大约滞后土地成交价款1年左右。
这也意味着,可以通过土地成交价,预测1年后的土地购置费,土地购置费是房地产开发投资的重要组成部分,如下图,22年土地成交价款(紫色)增速创新低,明年的土地购置费(橙色)也不会高到哪去。
土地购置费就是买地实际付出的钱,还没有开工,不会对钢铁、水泥、建材等进行拉动;同时,它反映的是过去一年的土地供给情况,却被记录到今年的房地产开发投资中,容易对信息造成失真。
比如上图,2018年,房地产开发投资同比(绿色)走高,但原因是土地购置费(橙色)走高,建筑工程同比(红色)下降。土地购置费反映的是去年土地供给和价格,所以原因就是2017年棚户区改造货币化安置和房企通过非标融资大幅买地所致。
所以真正要注意的是建筑工程累计同比(S0073275),该指标和宏观经济关联度较高,是主要的分析对象。
房地产的钱从哪来?
房地产开发资金来源(累计同比:S0073244)是房地产开发投资的领先指标,因此可以用于预测房地产市场行情。先有钱,然后才能开发,道理很简单。如下图,房地产开发没钱了,这是房市不景气的主要原因。
我国19.3万亿元的房地产开发资金中,国内贷款2.67万亿元(银行贷款、信用债、IPO等),自筹资金6.34万元,其他资金10.23万亿元(按揭款、定金、预收款、ABS、非标融资等),各项应付款4.78万亿元。
因为融资受限,现在房企大多依赖其他资金(如预收款),但购房的尾款需要银行给客户办理按揭之后才能拿到,所以房企也会把尾款资产证券化来提前获得融资。
那么,房地产融资收紧就一定会冲击房地产开发投资吗?不是的,要看全社会购房需求有没有下降。如果房地产市场景气,房企会选择加快周转以顶住外部融资压力,短期提高施工同比增速,但未来随着购地增速下降、施工增速下降,房地产开发投资还是会受到冲击。
而如果房地产市场不景气,房企融不到钱,也不想加快周转,那就干脆停工,要不然就算竣工了也卖不好。如果房屋新开工面积增速高,但竣工面积与之背离,也就是开工但不竣工,就反映了这个问题。
如何预测房地产开发投资?
土地购置费比较好预测,但却容易引起信息失真,所以最重要的其实是建安工程的预测,可以从量价两方面入手。价格方面即单位面积的施工投资额,看PPI同比即可。
关键是量的预测,即施工面积,本期施工面积=本期新开工面积+上期末施工面积-本期净停工面积
本期新开工面积:主要看土地成交面积(当月值:S2707129,当周值:S2726992),该指标领先房地产新开工面积大约6个月时间。
上期末施工面积:看上一期的施工面积-竣工面积,数据都是现成的。
本期净停工面积:指过去年份已经实现开工,但因为各种原因不能持续施工的项目面积,在2015年之前,这项数据不大,不影响预测,但最近净停工面积越来越大,源于资金面收紧导致房企把资金都拿去开工和预售,没有后续资金完成竣工所致,而这部分面积无法预测,因此提高了房地产开发投资的预测难度。
总而言之,我对于宏观经济还是那个态度:指导性、方向性价值更大,而不是把宏观经济当成一个精确的模型,好像什么都能预测出来一样。投资最终还是要落实到公司本身,对公司、行业的研究必须更深刻才行。
房地产开发研究总结
房地产开发投资中,看总量是没有意义的,因为土地购置费会对数据造成失真,该数据反映的是过去1年的土地市场情况,而且只是买地,还没有开工,不会对周边产业带来影响。
最主要的是看施工同比(建筑工程同比)、竣工同比,通过施工、竣工的周期,可以预判房地产市场的变化,以及相应的产业——如施工过程中的水泥、建材,以及竣工过程中的玻璃、家电——的周期性变化。
从本文的分析来看,至少在2022年底,施工同比也没有增加的迹象,先别提水泥、建材了,往后看1年,玻璃、家电等市场也不会景气。
那么,如何预测房地产市场?
房地产开发资金来源是一个值得参考的领先指标,因为先有钱,才能开发,这是一个简单的道理。
土地成交价领先土地购置费1年左右,通过今年土地成交价变化,可以判断房企拿地是否踊跃。比如2022年底,土地成交价增速低迷,可见房企拿地不踊跃。
土地成交面积同土地成交价一样,是从量的角度看土地市场的活跃度,而成交价是从价的角度去看。但这个土地成交面积是绝对值而不是同比,所以需要手动换算成同比才比较好看,也比较麻烦。
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