方铝板(新鲜杭州楼市兴起“颜值管理”？业主：不，我们做的是市值管理)

Posted 2023-05-28

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方铝板(新鲜杭州楼市兴起“颜值管理”？业主：不，我们做的是市值管理)

来源：上海证券报

问杭州楼市有多“卷”？看业主众筹换外立面！

房子还没到手，“样子”先管起来。这两天，杭州在售新盘“河语光年”准业主关于自行集资更换小区外立面的行动，在杭城引起了不小震动。

消息显示，“河语光年”最后一期房源还没销售，前期摇中业主已经陆续填好了问卷：截至1月4日下午的投票结果，这份将“真石漆升级成铝板”的动议共收获了442张赞成票、2张反对票。

新房的“外貌焦虑”在杭州楼市迅速传染——“河语光年”刚提出“整形”想法，隔壁“上河公元”等新盘的业主们也蠢蠢欲动要搞众筹。

外立面的“医美风”一路刮到了杭州其他热门板块，如申花区域在售盘“九龙仓天珏”、市北区域的“滨江望涛月明”、艮北区域的“绿城潮听明月”等纷纷“卷”入其中。

“有点离谱了！这是杭州楼市部分投资者浮躁情绪的反映，也是限价销售政策下衍生的质量等问题的折射，但真要实现，难度很大。”房地产业内人士说。

真石漆换铝材：好看之余有什么？

按照杭州资深房产专业人士方张接的说法，外立面从真石漆到干挂铝板，每平方大概会多出四、五百块的建设成本。此外，更换铝板还将涉及业主意愿、开发商交涉、报批环节、交付工期等诸多问题。

花钱又费力，如此大动干戈，业主们图个啥？

好看，是最直观的因素。从涂料到真石漆到干挂石材再到铝板，对应着住宅建筑外立面的进化史。铝板的轻盈和现代感，也确实塑造了杭州不少“颜值担当”的楼盘。

如此，一条隐形的房价“鄙视链”便在外立面的“三六九等”中逐渐成型。“铝板房子”的二手房更卖得起价格，成了杭州业主间心照不宣的“潜规则”。

至少，在上述行动起来的准业主们看来，这肯定是一次“每家每户出个几万元”，换“整套房子多值个百八十万”的划算买卖。“这两天，我们群里的准业主都在谈论这个事，多数人都表态愿意众筹这么做，铝板外立面的档次提升了，对房价的拉动是肯定的。”2021年上半年摇中杭州拱墅区一个新盘的王女士说，已有准业主准备牵头动议“颜值提升计划”。

当然，也有购房者认为，决定房价的核心还是政策、地段、学区等要素，“换几面铝板就能拉动房价，是个笑话。如果众筹外立面可以，那众筹层高、众筹装修、众筹园区景观行不行？”

律师：发起容易成行难

法无禁止即自由。于情于理，准业主众筹改进小区外观、提升居住品质似乎并无不妥。

但记者采访得知，给楼盘焕颜并不容易。从发起投票到筹集资金，从开发商同意到有关部门报批，从前期施工到后续维护，重重关卡道道难题无不考验着业主们集体“捍卫房价”的决心。

浙江泽大律师事务所主攻建筑工程领域的杨仙林律师向记者表示：“这个事情绝不是像他们（业主）想当然那么简单的，当中涉及的环节和不确定因素太多了。”

1、业主同不同意？

征得业主同意，是众筹更换外立面的第一步。

杨仙林告诉记者，《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等对于业主大会的表决程序是有规定的，但众筹更换外立面属于新事物，究竟是适用“与会业主所持投票权数二分之一以上”，还是“经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上”，尚未有明文规定。“我认为可以适当参照加装电梯的案例，依法征得多数业主同意，并通过公示、备案和行政审批程序。”

“最好是各小区制定业主大会章程，再依据章程规定表决。”杨仙林进一步说，“不过仍存在部分业主坚决抵制或后续‘跳票’的情形，真实情况会更复杂。”

2、开发商同不同意？

房产开发包括规划许可、拿地、勘察、设计、施工、监理、竣工、验收、备案等一系列流程。与开发商协商一致，是铝材顺利“挂上”的必经之路。

但业主与开发商之间仍存在诸多潜在问题。比如对建筑物设计载荷有没有影响？一旦出现交付延期，责任在哪方？若铝板制作及施工工艺不达标，谁来负责？如果后续铝材出现破损，质保责任和维护费用由谁承担？

杨仙林指出，“这还涉及开发商与施工单位的问题，是纳入施工单位的总包合同之内，走工程量增加；还是走专业工程分包，引入其他施工企业进场？临时更换外立面，需要各单位的配合，比方说脚手架可能已经拆除，得重新再搭设，很可能导致最终的改装费用远高于业主的预期。”

3、管理部门同不同意？

“最重要的是，这其实并不是开发商和业主两方之间的简单决断，因为外立面改造已经牵涉到城市规划、建筑安全等方面的问题，需要到相关规划等部门进行重新备案和许可批准。”

“监管对这种自筹改造并委托开发商实施的行为会不会放行还不好说。”杨仙林认为，这也构成此次外立面“整形”的实行难点。

4、资金管理谁来管？

“筹集资金理论上属于建筑物及其附属设施的专项维修资金，因此在设立和使用上需要符合业主大会的筹集、审计、公开程序，以及管理上的专户等，整个流程的合规性及有效监督，都是新问题。” 另有一名业内律师向记者表示，“实际操作起来相当不容易。”

动因：业主“市值管理”

“由于新房限价政策，开发商的利润很微薄甚至亏损，配置自然不会高，质量方面的问题也逐渐暴露。另一方面，杭州核心区域的房价涨幅较大，新房与周边二手房形成了明显倒挂，导致新盘准业主的预期很高。”某房企高管对记者说，这种更换外立面的做法，是投资者对房价预期的一种极端反映，类似于股票市场的市值管理。

据记者观察，近来，杭州楼市业主“自来卷”的风气愈演愈烈。比如，某未交付红盘业主众筹升级架空层与车库入口，某府外立面铝板“扩容”……

（杭州某未交付红盘业主众筹升级架空层与车库入口）

据查，早在2021年初，杭州江干区某小区业主就因不甘房价被隔壁小区“比下去”，打算筹资2000万元升级外立面。但时至今日，未有实质性进展。

开发商要利润，业主要品质，两者的诉求在地价高企、售价受限的模式下难以平衡，衍生出不少问题。比如，中签率个位数的“滨融府”等红盘，因营销时对外立面材料的说法与实际配置不符，导致准业主提出异议，后开发商承诺升级铝板。近期，“大运桥西府”、“嘉品”等新盘的准业主，也对外立面的用材配置提出异议。

观察近两年的杭州楼市，由于部分区域新房、二手房价格倒挂的存在，杭州部分新盘出现“万人摇”的景象。2021年，杭州两次加码楼市调控政策，提升购房门槛，“驱离”了一批投资客，但红盘的摇号热度依旧居高不下。比如，杭州市中心文晖板块热盘“和品府”，2021年分三次售罄，整体中签率仅约10%。

但事情正在起变化。由于政策持续加码，杭州非核心区域的楼盘频繁出现流摇现象，居高不下的二手房房价也出现“量价齐跌”的趋势。我爱我家市场研究院统计数据，2021年，杭州（含富阳、不含临安，下同）二手房共成交7.92万套，系2016年以来成交量第二低的年度。

房产专业人士方张接预计，2022年，杭州楼市新房摇号和土拍政策会继续优化调整，做出有利于自住和多孩家庭的政策倾斜。但是，楼市结构性供需错位、自住承受力与挂牌价预期之间的矛盾会继续突出。