新水泵要加润滑油吗(物业设备设施保养清单)
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新水泵要加润滑油吗(物业设备设施保养清单)
物业设备设施保养清单
一、供配电
1. 专变变压器
1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘;
2. 检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常;
3. 测量接地电阻,摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档;
4. 清扫地面,检查标识、门锁,房间温度确保不超过35℃;
5. 视运行情况调整档位和优化运行。
保养时间
6月、12月的1-5号
执行人
供电局/维修组配合跟进
2. 专变高低压房
1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘;
2. 对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨,并用97%酒精进行清洗;
3. 每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;
4. 检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常;
5. 检查各抽屉柜是否灵活;
6. 测量接地电阻,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
7. 清扫地面,检查标识、门锁,温度确保不超过35℃;
8. 现场电路图、上墙资料完好。
保养时间
6月、12月的1-5号
执行人
供电局/维修组配合跟进
3 . 发电机
1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,除尘,检查各开关接线接头是否过热并进行紧固;
2. 每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;
3. 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
4. 检查蓄电池电压和电液比重;
5. 检查皮带的张紧程度;
6. 清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管;
7. 定期更换机油和冷却水(详细查看说明书);
8. 检查柴油箱、输油管有无渗漏;
9. 检查接地线有无松脱;
10. 检查运水烟箱运转是否正常;
11. 模拟断电测试自动起机及来电自动停机;
12. 所有选择开关打至自动状态;
13. 清扫地面,检查标识、门锁;
14. 现场电路图、上墙资料完好。
保养时间
1、4、7、10月的10-13号
执行人
专业维保公司/维修组配合跟进
4. 层间配电房
1. 保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线;
2. 检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘;
3. 对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨,并用97%酒精进行清洗;
4. 每年一次对接触器进行拆件维护;
5. 检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常;
6. 清扫地面,检查标识、门锁,温度确保不超过35℃;
7. 测量接地电阻,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
8. 现场电路图完好。
保养时间
1、4、7、10月的14-25号
执行人
维修组
5 . 风柜、水泵配电柜
(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)
1. 保养前需停电、验电、挂接地线,除尘;
2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固;
3. 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
4. 清扫地面,检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁;
5. 对变频器进行除尘紧固接线;
6. 每年一次对接触器进行拆件维护;
7. 现场电路图完好。
保养时间
3、6、9、12月的1-10号
执行人
维修组
6. 南广场喷泉配电控制系统
1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线;
2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,除尘;
3. 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
4. 检查标识,定期重调电脑参数,确保运作正常;
5. 每年一次对接触器进行拆件检查;
6. 现场电路图完好。
保养时间
3、6、9、12月的11-20号
执行人
维修组
7. 公共配电箱
1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线;
2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,除尘;
3. 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
4. 检查标识、门锁;
5. 每年一次对接触器、变频器进行拆件检查;
6. 现场电路图完好。
保养时间
3、6、9、12月的11-20号
执行人
维修组
二、供水
8. 生活用水水池
1. 排清池内存水用药水进行清洗和消毒;
2. 确保清洗质量,并出具符合国标的水质检验报告。
保养时间
1、4、7、10月
执行人
专业维保公司/维修组配合跟进
9. 广场喷泉
1. 检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损;
2. 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据,各参数是否正常;
3. 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,接地线牢固;
4. 定期测试,保证功能正常。
保养时间
1、4、7、10月的25-30号
执行人
维修组
10. 生活消防水泵房
1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线;
2. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;
3. 各类电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
4. 拧紧电机固定螺丝;
5. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常,地面卫生打扫;
6. 现场电路图完好,温度确保不超过35℃;
7. 每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行,运行时需打开泄压阀,并密切留意压力表;
8. 检查标识是否完好清晰;
9. 检查缓闭式液位控制器是否正常。
保养时间
1、4、7、10月的25-30号
执行人
维修组
11. 市政给水管
1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;
2. 阀门、压力表是否正常,每季度对阀门螺杆加润滑油;
3. 每二年除锈刷漆翻新;
4. 清洗Y隔。
保养时间
1、4、7、10月的30号
执行人
维修组
12. 各层给水管
1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,压力表、水表是否正常;
2. 检查标识是否完好清晰,每季度对阀门螺杆加润滑油;
3. 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外);
4. 清洗Y隔。
保养时间
2、5、8、11月的1-5号
执行人
维修组
三、排水
13. 隔油池
1. 每日清理隔渣油脂等残留物;
2. 每月至少一次全面清理隔油池;
3. 每日至少二次投放药物;
4. 废水主排放口检测水样并提交化验报告;
5. 各隔油系统维护。
执行人
专业维保公司/维修组配合跟进
14. 污粪池(井)
1. 每半年彻底清理抽排一次;
2. 确保不满溢、不板结、不堵塞。
保养时间
1、7月
执行人
专业维保公司/维修组配合跟进
15. 污水、雨水、粪管
1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,卡箍是否松脱;
2. 检查标识是否清晰;
3. 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外);
4. 定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水,面盖是否完好,并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。
保养时间
2、5、8、11月的6-10号
执行人
维修组
16. 集水井
1. 定期检查是否积水,并定期清除杂物和污泥、沙石,(遇雨水季节需增加巡检次数);
2. 检查液位浮子、手自动状态是否正常;
3. 检查连接管有无松动,标识是否清晰;
4. 每半年将止回阀解体维修。
保养时间
2、5、8、11月的11-15号
执行人
维修组、清洁部
四、空调
17. 空调主机
1. 定期表面除尘;
2. 检查保温层有无翻松;
3. 主机机体上各驳接口有无渗漏油、水;
4. 检查开关接线接头是否过热并紧固;
5. 检查接地线是否牢固;
6. 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
7. 检查各参数是否在允许范围内;
8. 每年对主机冷凝器进行通炮,每二年至少对蒸发器进行一次通炮,(当小温差大于3时需进行通炮)。
执行人
专业空调公司/维修组配合跟进
18. 冷冻泵
1. 定期表面除尘;
2. 检查保温层有无翻松;
3. 检查开关接线接头是否过热并紧固;
4. 检查接地线是否牢固;
5. 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
6. 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,电流为额定值内,电压为额定值的±5%;
7. 每月对电机水泵轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
8. 拧紧电机固定螺丝;
9. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常;
10. 配电柜现场电路图完好;
11. 检查标识是否清晰;
12. 每年一次更换水系统;
13. 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。
保养时间
3、6、9、12月的21-25号
执行人
维修组
19. 冷却泵
1. 定期表面除尘;
2. 检查开关接线接头是否过热并紧固;
3. 检查接地线是否牢固;
4. 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
5. 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内;
6. 每月对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
7. 拧紧电机固定螺丝;
8. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常;
9. 检查标识是否完好清晰;
10. 配电柜现场电路图完好;
11. 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。
保养时间
3、6、9、12月的25-30号
执行人
维修组
20. 冷却塔
1. 定期检查电机开关接线接头是否过热;
2. 检查接地线是否牢固;
3. 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
4. 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,电流为额定值内,电压为额定值的±5%;
5. 每月对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
6. 拧紧电机固定螺丝;
7. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表、浮球阀是否正常;
8. 每周一次吸泥并进行水处理;
9. 每半月检查电机皮带(必要时调整);
10. 每月至少一次清洗冷却塔和填料;
11. 每季对风轮除尘;
12. 每年一次更换水系统;
13. 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新;
14. 检查标识是否完好清晰;
15. 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。
执行人
专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进
21. 盘管风机
1. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;
2. 每半年对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
3. 拧紧电机固定螺丝;
4. 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常;
5. 冷凝排水管和风管保温层有无翻松;
6. 排水是否顺畅;
7. 每月疏通排水管和清洗风滤网;
8. 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片;
9. 每年更换风滤网(必要时提前更换);
10. 地面卫生打扫;
11. 检查标识是否完好清晰。
保养时间
3、6、9、12月的25-30号
执行人
专业空调维保公司/维修组配合跟进
22. AHU、送(新)风、排风机
1. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;
2. 每半年对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
3. 每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确);
4. 拧紧电机固定螺丝;
5. 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常;
6. 保温层有无翻松,传感器、压力表是否正常,冷凝排水是否顺畅;
7. 每月清洗风滤网;
8. 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片;
9. 每半年对风阀的转动部分加注润滑油;
10. 每年更换风滤网;
11. 地面卫生打扫;
12. 检查标识是否完好清晰。
保养时间
3、6、9、12月的25-30号
执行人
专业空调维保公司/维修组配合跟进
五、消防
23. 主机
1. 停电除尘;
2. 检查内部线路,紧固接线;
3. 定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验) 。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
24. 水管
1. 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外);
2. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;
3. 压力表、水表、标识是否正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
25. 消火栓
1. 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外);
2. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;
3. 配套设施是否完好,标识是否清澈。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
26. 防火卷帘
1. 手动试验上升、下降灵活;
2. 检查电机相间、相对地绝缘并记录数据;
3. 电机轴承、传动齿轮加润滑油,拧紧电机固定螺丝;
4. 每季度定期测试联动,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
27. 喷淋
1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;
2. 阀门杆加润滑油;
3. 喷淋头定期抹尘。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
28. 烟感、温感
1. 每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器);
2. 定期测试联动,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
29. 消防、送风、排风排烟机
1. 对配电柜进行除尘;
2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,仪表、指示灯、按钮是否正常;
3. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;
4. 每半年对电机轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,地面卫生打扫;
5. 检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭,火警状态开启,防火阀70℃或270℃关闭);
6. 每半年对风阀的转动部分加注润滑油;
7. 定期测试联动,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
30. 破玻
1. 检查接线有无松动,胶片有无破损;
2. 定期测试联动,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
31. 对讲
1. 检查接线有无松动,音量能满足要求;
2. 定期测试联动,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
32. 警报器
1. 检查接线有无松动,音量能满足要求;
2. 定期测试联动,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
33. 湿式报警阀
1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;
2. 传感器、压力表是否正常;
3. 定期测试联动,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
34. 消防、喷淋及相关恒压水泵
1. 手动试验水泵检查机械、各参数是否正常;
2. 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据;
3. 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝;
4. 定期测试联动,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
35. 安全通道
1. 防火门定期检查闭门器是否正常;
2. 门体有无破损;
3. 门铰转轴加润滑油。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
36. 安全出口、应急灯(包括地下室)
1. 定期充放电测试,保证功能正常。
2. 每次放电不小于30分钟。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
六、安防监控
37. 摄像头、录像机
1. 录像机除尘,检查各功能是否正常;
2. 每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘;
3. 定期测试,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业消防公司、安管部、维修组
七、BA系统
38. 电脑主机、DDC控制器、模块
1. 每半年除尘,紧固接线;
2. 检查各功能是否正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业公司、维修组
八、车道闸
39. 收费系统
1. 除尘,检查内部线路,紧固接线;
2. 定期测试,保证功能正常。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
专业维保公司/维修组
九、电梯
40. 机房
1. 电源箱除尘;
2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固;
3. 检查接地线;
4. 摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;
5. 清扫地面,温度确保不超过35℃;
6. 检查标识、门锁。
执行人
专业电梯公司/维修组配合跟进
41. 轿厢
1. 定期检查按键,显示器,平层功能是否正常;
2. 检查五方通话系统是否达到通话标准;
3. 检查门缝门坑、门感应是否正常;
4. 检查照明、空调及标识是否正常。
执行人
专业电梯公司/维修组配合跟进
十、楼宇土木建筑、公共设施
42. 楼体
1. 检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹,如有裂纹应及时修补;
2. 每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组
43. 公共广场、园林
1. 检查排水沟无杂物,无积水,沟盖完整;
2. 检查灯杆牢固度,无生锈,电线无外露;
3. 木地台木质结构完整,无毛刺,每二年对木质进行刷光漆翻新;
4. 绿化水龙头渗漏无;
5. 路面地砖是否松脱;
6. 井盖标识是否清晰,金属边框有无弯边。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组
44. 大堂
1. 检查玻璃门无变形,无松动,活动自如,金属边无松脱;
2. 每月对地弹簧、转动部件加润滑油;
3. 装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组
45. 玻璃幕墙
1. 检查有无裂纹,活动窗螺丝无松脱、缺失,活动自如;
2. 每季对活动部件加润滑油;
3. 检查粘合胶有无老化、脱胶现象;
4. 每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组
46. 各层防火门
1. 插锁无失效,固定是否牢固;
2. 闭门器是否正常(拉力适中,15秒內能缓慢完全关闭,不发出大响声);
3. 门与门框有无摩擦;
4. 每月对门铰、插锁进行加固、润滑;
5. 门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生);
6. 每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组
47. 地下层
1. 检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水;
2. 地坪漆有无离底、脫落,标志线有无褪色;
3. 每半年对人防门的转动机构加润滑油;
4. 每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组
48. 消防楼梯
1. 每季度检查扶手拦杆有无松动;
2. 每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆,墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组
49. 升降车
1. 对配电柜进行除尘;
2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,仪表、指示灯、按钮是否正常;
3. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;
4. 每半年对转动部分、电机轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝;
5. 检查各部件的牢固性;
6. 每年需进行特种设备年检,确保性能正常安全;
7. 定期测试,保证功能正常;
8. 每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组
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