新房检测哪些指标(房地产行业已见顶？注意八大指标)

Posted 2023-05-28

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新房检测哪些指标(房地产行业已见顶？注意八大指标)

中国商品房市场经过约40年的发展历程，尤其是近20年的高速发展，关联了上下游几十个行业，房地产作为中国经济的压舱石，为中国经济的腾飞及城镇化建设做出了巨大贡献。近年来，房地产也出现了诸多问题：高房价增加了年轻人的负担、间接导致了低出生率、阻碍了消费、房企高负债率增加了金融风险。因此中央近几年逐步加大了调控的力度，控制高房价、降低库存、降低企业负债、降低经济对房地产的过度依赖。而房地产本身已发展到了天花板，也将完成它的历史使命，地产行业需要瘦身，行业收缩将成为未来十年的必然的趋势。本文将从八个方面阐述房地产发展的天花板指标，同时从六个方向指明了房地产如何进行软着陆。

1.人口达到峰值，住房需求进入存量时代

2021年中国总人口达到14.12亿的峰值，预计人口在未来两年内将出现负增长。从人口普查数据可知，人口出生率逐年下降，从15年的11.99‰下降到2021年的7.52‰，人口自然增长率从15年的4.93‰下降到2021年的0.34‰。可见之前放开二胎、三胎的效果不明显。人口形势十分严峻，人口形势呈现出“少子化、老龄化”的问题。

2.老龄化加剧，未富先老，高房价影响出生率，低出生率反噬房地产

中国的老龄化在不断加深，去年已经到了21%，全国60岁以上人口已经达到2.64亿，预计到2035年老龄化率会达到30%以上，甚至2050年以后达到40%-50%，老龄化越高对房子的需求越少。加上目前中国4:2:1的倒金字塔家庭人口结构，未来年轻人即使不买房，最少也能继承3套房产，加上高房价因素，新房需求将大幅下降，从而压缩房地产的增长空间。人口形势呈现出“老龄化、少子化、不婚化”的形势，人口红利减少，养老负担加重，将压缩住房需求及消费的增长。

3.城镇化率即将触及天花板，增长空间逐年降低，从而导致住房需求空间降低

中国的城市化率已经到了65%了，发达国家的城镇化率为75%左右，顶多还有10个点的增长空间。目前农村人口进城的主要以年轻人、中年人为主，留在农村的以老年人居多，农村人口年龄结构导致城镇化的空间不大。在新增人口停止增长的情况下也就意味着房地产需求的增长空间小。

4.经济增长放缓，房价收入比逐年上升，有效住房购买力下降

中国经济的增长从2000年8%以上的高速增长到目前的5%左右的中速增长，老百姓收入增长缓慢，而房子的价格从2000年的2000元每平的均价，到目前的均价过万，增长了5倍。（根据国家统计局数据，2000年，全国城镇新建商品房成交均价为2112元每平米，其中商品住宅为1948元每平米。）而且，房产在我国绝大多数家庭资产的占比中都要超过70%，并且，贷款买房的比例高达七成以上。拥有多套房的富人因为房子的升值空间降低，开始出售多余的住房，而穷人的购买能力有限，从而导致住房过剩。

5.库存惊人，需优先考虑去库存，新房建设需放缓

目前开发商已建好的新房库存约6亿m²，去化周期在15个月以上。同时老百姓持有的房产有300亿m²，其中又有60亿m²是闲置的。按国际标准，住房空置率在5%-10%之间属于正常范围，如果住房空置率高于10%，就处于偏高的水平，如果住房空置率高于20%，就处于严重偏高的范围。根据一些权威机构所发布的数据显示，2021年我国的住房空置率平均在20%-30%之间，部分城市空置率在50%以上。而地方政府为了土地财政，还在加大拍地的力度，这显然是饮鸩止渴的行为，目前首要工作应该是去库存，盘活存量资源。

6.人均居住面积达到极限，住房需求已达到饱和状态

2020年中国人均住房面积已达到了50m²，全世界发达国家人均50 m²就是天花板。我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。随着人口的向下趋势以及少子化、老龄化的问题，刚性需求在减少，而供应在不断增加，导致中国的人均居住面积将不断创新高，并最终导致空置率加大以及资源的浪费。

7.开工建设量已到顶，需杜绝资源的浪费及重复建设

复旦大学教授，前全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员和重庆市市长黄奇帆表示：房地产建设量从2000年的1亿m²，到目前的年建设17亿m²，中国造了全世界的一半的房子，比其他国家的总和还多，房地产开工建设量已见顶。政府可考虑引导企业逐步将资金、人力等资源投入到新兴产业及实体经济中方能有利于经济的长远发展。

8.房地产开发企业资产负债率过高，行业利润空间收窄

TOP500房企2020年资产负债率均值高达78.77%，净负债率均值为85.08%，而合理的标准为50%左右。营业收入183亿元，净利润均值11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。利润空间收窄，房企总资产逐年上涨，尤其近两年房企的净利润增幅不及总资产增幅，导致总资产收益率下滑。

二、房地产行业如何实现软着陆

目前国家层面已经意识到房地产发展过快的问题，并出台了一系列宏观调控政策，试图进行经济增长的转型，降低对房地产的依赖。但由于调控力度过大，节奏过快，加上国际环境恶化、国内经济处于转型的关键阶段以及疫情带来的拖累，对房地产的过渡压制又误伤了经济。如何进行房地产行业的软着陆呢？主要从以下六个方面着手。

1.尊重房地产周期理论，把控好调控政策的力度及节奏

因房地产的支柱性产业地位，影响力大，牵涉面广，且呈现一定的周期特征，因此调控政策需结合经济形势循序渐进，根据不同的地方因城施策，给与地方政府更多的政策弹性空间，避免“一刀切”、“千城一面”。针对房地产开发企业的调控需循序渐进，避免房企集中暴雷引发的停工及烂尾的风险。加强预期引导，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，防范和化解住房泡沫和金融风险，落实城市主体责任。

2.解决结构性需求矛盾

目前存在的主要问题是结构性需求问题，有钱人有多套房，穷人买不起房。针对不同的人群采取不同的策略，既保证了低收入群体的住房需求，又保证了投资需求，稳定了经济。为保证“居者有其屋”，首先加大保障低收入群体的住房，主要通过廉租房、公租房、限价房等保障性住房政策，政府主动降低地价、降低开发企业的税费、降低运营成本、降低利润、加大供应，解决低收入群体的住房问题。而对于改善型住房主要通过市场途径解决。对于投资性住房可以取消限价及限购，通过价格自由浮动等市场机制，同时辅助税收、利率等政策来调节供需关系。

3.降低开发企业资产负债率，防范系统性金融风险

分步骤、循序渐进地降低开发企业的开发杠杆，降低开发企业的资产负债率。避免出现2021年开发企业因“三道红线”金融政策出台过急，导致了“恒大”等头部企业集中暴雷，从而引发大范围的停工现象，导致楼盘烂尾等社会性问题。存量时代，房企在制定企业规划的同时需根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品。房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。

4.通过市场淘汰劣质企业，合理调控开发建设面积，控制供应量

目前中国有9万家房地产开发企业，未来可能压缩到1万家，意味着有8万家房企面临关门的情况。这个过程需通过市场机制进行“优胜劣汰”。一方面引导房企转型，企业需主动去杠杆、去负债、去高周转，将财力及人力转移到新兴产业中，同时通过市场机制进行淘汰。可以通过资产重组、并购等手段进行优质资源的集中。通过存量房的盘活来缓解需求的压力，而不是无节制地增加供应量。

5.缓解地方政府土地财政依赖

从长远来看，地方政府应积极摆脱对土地财政的过度依赖，这需要改革完善土地相关制度和政策。应该盘活存量，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。在土地拍卖方面设置条件：加大开发商自持的比例，加大商业用地及经营性用地的比例。地方政府转变观念，应通过政策引导加快新兴产业的开工建设，走可持续发展的道路。

6.降低房子的金融属性，提供更多稳定的投资渠道

前二十年大家热衷于投资房地产，是因为房子升值快，无风险。民间资金庞大，政府应该给大家提供更多的投资选择，如通过股市、基金等方式给老百姓带来稳健的资产性收益。这就要求规范并健全资本市场制度，拓宽民间资本的投资渠道。让民间资本通过资本市场进行优化配置，减少对房地产投资的过渡依赖。

房地产行业虽然进入了收缩阶段，但依然是未来十年中国经济的支柱产业，因此房地产行业的转型调整需循序渐进，是一个系统性的工程，避免调控的大起大落。从政府、企业、投资者多方角度出发，从而实现房地产调整的软着陆。