招商蛇口完蛋了(招商蛇口销售额下滑,激进拿地频负债回血,今年多笔债券到期)
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招商蛇口完蛋了(招商蛇口销售额下滑,激进拿地频负债回血,今年多笔债券到期)
文|天一
面对债务压力,招商蛇口试图通过发行不同类型债券募资。
招商蛇口近期发布一月份运营数据,受大环境影响招商蛇口也未能幸免业绩下滑,且业绩自去年下半年开始就已经明显出现不同幅度下滑,或受此影响,一月份拿地力度也略有收紧。
去年,招商蛇口一直以激进拿地的力度多次获得地王,但激进的扩张让招商蛇口债台高筑,在今年到期的债券总额就达到了一百多亿,频频发债回血。
除此之外,快速扩张的同时,其永续债也攀升,利润空间被挤压,以牺牲利润换来了规模的扩张。
【一月业绩下滑,拿地减少】
近日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(简称:招商蛇口)公告披露销售及近期购得土地使用权情况简报称,2022年1月,公司实现签约销售面积70.56万平方米,实现签约销售金额151.47亿元。
据数据显示,2021年1月招商蛇口实现签约销售面积97.54万平方米,实现签约销售金额246.19亿元,2022年一月的实现签约销售面积及实现签约销售金额,同比2021年1月减少了27.66%和38.47%。
在之前,招商蛇口发布了2021年全年的经营数据,数据显示,2021年公司累计实现签约销售面积1464.47万平方米,累计实现签约销售金额3268.34亿元。以招商蛇口2021年的销售目标3300亿元来看,其完成了2021年销售目标的99.04%,离目标仅差1%。
其实,招商蛇口去年开始销售额就不同幅度下滑,数据显示,2021年7月至11月,招商蛇口分别实现合同销售金额203.04亿元、203.52亿元、233.29亿元、165.45亿元、252.91亿元,较2020年同期分别下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。
在行业下行的大背景下,招商蛇口的目标完成度可以说很高了,但这也说明了其目标规划合理且保守,但或许销售额的下滑影响了利润,可用资金少了,2022年以来的拿地力度也有所下滑。
据公告显示,自2021年12月销售及购地情况简报披露以来,招商蛇口近期新增3个项目,需付土地价款合计24.36亿元。
以权益地价计算,2022年1月公司拿地力度为16.09%,与上月40.68%相比下降明显。
【激进扩张,债台高筑,发债回血】
行业寒冬以来,保证现金流成了房企是否安全的重要因素,或许受限于资金及负债影响,今年一月份招商蛇口的拿地比例有所下降,但2021年起拿地力度却极其激进。
2021年全年,全年新获地块总金额为2136.3亿元,其中上半年为1214.68亿元,下半年为921.61亿元。新增土储建面844.3万平米、总货值约2414.4亿元。
据中指研究院数据显示,2021年招商蛇口权益拿地金额853亿元、权益销售额约2043亿元,拿地销售比为41.75%,超过拿地销售比40%红线1.75个百分点,超2021年50家代表企业拿地销售比均值17.75个百分点。
相比2020年同期的拿地金额344亿元,2021年招商蛇口的拿地金额达671亿,将近翻倍。据悉,在南京、广州、武汉、上海、杭州等城市,招商蛇口拿地金额都名列前茅;在重庆、徐州、盐城、上海等城市拿下“地王”。
2021年12月3日,为期4天的上海第三轮集中供地落幕。据克而瑞地产研究中心统计,招商蛇口拿下3宗地块,总金额超过105亿元,拿地金额及数量均位居此轮供地首位。
频频高价拿地,让招商蛇口债台高筑,频频发债。
据公开数据显示,目前为止,招商蛇口存续美元债1只,金额2.3亿美元;人民币债券存续数量30只,合计388.29亿元。其中,10只人民币债券将于一年内到期,总额为125.1亿元,占比近1/3。
据贝壳研究院数据显示,于2022年,251家房企需要偿还到期债务,其中到期债务超过100亿元的房企仅有22家。也就是说招商蛇口今年到期的债务之高位于居行业前列。
面对债务压力,招商蛇口试图通过发行不同类型债券募资。
根据公开信息,2021年11月,公司供应链产品“招商创融-起航4期供应链资产支持专项计划”发行,规模3.76亿元;购房尾款产品“招商证券-江南华府1期购房尾款资产支持专项计划”发行,发行规模15.91亿元。此外,于11月在交易所市场获批40亿元购房尾款ABS和20亿元供应链ABS。
除此之外,前段时间的业内首笔并购票据一度成为行业内的话题中心,而这款票据第一起发行金额以一半资金用来以新还旧,有业内人士表示,名为并购票据实际用于借新还旧,也侧面说明企业的资金有压力。
在1月27日,招商蛇口完成12.9亿元并购中期票据发行,其中品种一实际发行总额6.45亿元,发行利率2.89%;品种二实际发行总额6.45亿元,发行利率3.30%。
【大规模永续债吞噬利润】
这边激进扩张拿地,发债回血,另一边永续债高筑吞噬利润。
自2017年以来,招商蛇口频发永续债。在2018年,招商蛇口先后发行了两笔7亿元和13亿元的永续债,利率分别为5.27%、4.8%,并于此后先后在信托机构发行永续债。
据了解2019年招商蛇口在华润信托及陆家嘴信托得到了40亿元和74.28亿元的永续债,之后百瑞信托和中原信托分别向招商蛇口提供了15.45亿元和5.01亿元投资本金,全部为永续债。不到两年时间,招商蛇口从这几家信托公司处,总计获得134.74亿元的永续债,占到其永续债总额65%以上的份额。
2021年4月,又于中原信托得到了71.82亿元的永续债,并且在7月末又向中原信托申请了100亿元的永续债。
不断增加的永续债,终究成了招商蛇口甩不掉的包袱,且进一步被反噬。
数据显示2017年至2020年,招商蛇口永续债余额分别为40亿元、70亿元、190亿元、204.74亿元,截止今年9月30日,其永续债规模已达317.48亿元。
据2021年三季报显示,前三季度招商蛇口仅永续债的利息就已达10.11亿元,由于永续债的叠加属性,其后期的利息率每年都会上调,也就是说招商蛇口的利润空间将会被持续且加强性的挤压。
可见,即便永续债不被计入三道红线计算之列,但牺牲利润的扩张,后续代价却相当的大。 【投稿、区域合作请私信或发3469887933#qq.com24小时内回复。】
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