拍卖房回报率(630万的商铺6年后租金500万给你卜一卦，看你有没有这个命)

占卦前，先讲讲我朋友的经历跟故事！

以下故事根据真实人物经历改编，如有雷同，实属巧合！

如果有一本书叫做《中国商铺投资史》，非我们温州不可！

我一土著朋友是温州某国内知名鞋服品牌的股东，13年前他仅在瓯北与温州市区各有一套房，在小编的眼中，这样的土著要是没有个10套8套房的，他就是个土鳖了！

有一天终于忍不住问了一下，才了解到原来他把钱全投资到了商铺上。21世纪初，很多内地的国有资产拍卖信息不像现在这么透明，是很多专业人士的“玩物”！

而这类房子都有一个好处“便宜”，当然也有一个弊端是“拍卖”！

我这朋友当时一有空就在全国各地寻找这类机会，拍卖了许多商铺，而且基本上回报率都比较高！

他最成功的投资案例是在内地一个三线城市通过城投集团拍卖了一间商铺630万，是当时当地最好的商业街上的商铺，当时年租金50多万，通过6年的运作，到2011年初的租金已经涨到了近500万。

亮瞎眼有木有？

小编你编故事能靠谱点吗？

630万的商铺6年后租金500万！烟枪站在28楼的阳台发誓，所说的故事比“煮”的还真！

2010年以前温州的制造业全国闻名，特别是鞋服品牌！2000年初开始，温州的鞋服品牌为了快速布局全国市场，争相在全国各城市建立品牌形象店。

而当时建立品牌形象店最好的地方就是城市最繁华的商业街，类似温州的五马街！而一般一条当地最繁华的商业街，能做品牌形象店的就那么一两个位置！而为了抢占该城市，各鞋服品牌都会争取这类店面！

我这位土著朋友就是看透了大市场的方向，在加上自己鞋服资源优势，短短5年时间，让温州甚至国内的一些大牌鞋服品牌争相来租他这个店面，让自己的店面租金翻了近10倍。

不吹牛的讲，小编当时在温州一媒体上班，经常跟同事组织温州看房团全国各地考察，几年下来，组织的看房团人数没有一个军，也有一个师！这个土著也是我至今为止在温州见过投资商铺最厉害的人，没有之一。

当然还有那些90年代初在温州人民路、义务小商品市场购买商铺赚的盆满钵满的一波人，在那个年代的大市场下，闭着眼睛在温州买住宅或商铺基本都能赚上一桶!

而在投资商铺上，我的另一个朋友就比较悲催.

2010年温州某广场落户温州，2011商铺未开盘前，一间商铺被炒到外加50万,甚至一路飙到120万，许多人拎着现金到某房开老总办公室直接就想当场下定！可想而知当时是多么火热！后面，就是大家熟悉的借贷公司跑路风波跟政策调控影响，温州的房价一路腰斩。

但是住宅该腰斩的腰斩，咱商铺该火热的还是火热！

于是，我这土著老哥还是花了近2000万买了一间400多方的商铺！而且还在香格里拉大摆了一顿，小编我也去蹭了个鸡腿！

有钱人的世界，我始终没弄明白，看人家刷2000万，跟我刷2000块是一样的手速！

但事实证明，想抢综合体里的“鸡腿”，没有足够特别的供需商品，只会逐渐被淘汰，在空置了三年后成功出租，年租金也才20万，时至如今，年租金也就20万出头，这样算来，就需要100年的时间回本。

嗯，那时候他已经160岁了！

每次我这土著老哥跟我们在一起的时候，就是满口的温州“你拿个杯”“呆那”“那jio”，把这个楼盘从上到下都问候一遍才舒服。

商铺投资可不仅仅是男人的爱好，有钱的女人也想往里面挤。

我瑞安一富豪姐，就是传说中的富二代，她就喜欢家里堆满现金的感觉！反正有钱人的爱好，不是我这种住茅草屋的人能明白。

而且人家不仅是富二代，还挂了个公务员的职位，白富美就是对她最好的形容词了吧。

2009年前后，温州有一大批购铺团前往长三角投资了无数的中小商铺！我这豪姐便是其中一员，而且俩三年下来后购置了二十多套商铺，每个商铺的总价在50-100万左右，基本分布在江苏及嘉兴一带。

大概是15年的时候，豪姐约我吃饭，尽管几年过去了，风韵犹存，原来钱真的能让人变年轻。

说正事了，豪姐说她最近资金紧张，想把前几年买的大 部分商铺处理掉，她已经挂出来销售很久了，基本没人问起，问我有没有办法？

我通过七拐八弯的关系，费了九牛二虎之力终于在16年底把她2010年在南京某大学城购买的一间商铺，通过商场里的招商部门原价卖给经营业主。

至于其他的商铺，我最近听她说也基本上原价处理了几套，剩余的大部分没有卖出去！

豪姐现在聊起房产的口头禅是，“买商铺，这一辈子都不可能买商铺了！要买就买住宅！”，她跟我说那几年买铺套进去的钱，自己在15年杭州滨江区购买的几套住宅已经赚回来了！

有时候想想选择大于努力，这个道理其实我都懂！关键就是保险柜里少了那一堆红色物体。

在温州投资商铺的案例数不完道不尽。现如今住宅横盘时代到来，很多人又开始想着曾经的“一铺养三代”，商铺投资的风又开始吹了吗？

首先要肯定的是投资商铺这是一个无关政策的投资点，这也是挣脱了限价的投资点！16年-18年的温州房价强势反弹，可许多地方的商铺价格不升反降，例如温州下吕浦的大部分店面，之前动不动一间店面转让费十几万，后面直接空店转让！

楼市的政策再好与商铺没有半毛钱关系。店家生意好，租金年年涨，店家生意不好，店面年年转！

1、互联网的冲击是最大的杀伤力

在互联网没有兴起的年代，店面是购物的唯一场所，可是近几年，淘宝、美团的崛起让这些商家受到了不少的冲击力，很明显在互联网上开店，无论是人力，还是物力，甚至财力上都减少了不少的压力。

不少周围开鞋服店的朋友经常抱怨的一句话就是，“马云”让我没饭吃了。

可互联网是大势，商铺的价值大部分正在被取缔。纵观温州可以发现，沿街道的鞋服店面越来越少，餐馆跟生活服务类的店面越来越多。我们到各个商场里看到的也是餐饮店面人头涌动！

三五成群的聚餐依然是推动餐饮店面租金最高的原因之一。

然而，一个商场一个商业街需要的餐饮店面就那么多，消费的人群就在那里，不可能无限制的全做成餐饮！

2、综合体的涌现

温州当年以五马街人民路为中心，是人们的人群聚集地，但随着万达广场，万象城，大西洋银泰城等综合体东南西北方向都遍地开花，人流逐渐分散，再加上综合体供应充足，商铺的优先选择价值再一次被取代。

3、算账永远算不过开发商

你是一个人在算，他们是一群人在算！

投资商铺的实际租金回报率一直是首要条件，但开发商一定会这方面拿捏的恰如其分。

打个比方，商铺的售价跟租金回报是成正比的，现在市面上新开在售的商铺一般实际租金比例在2%-4%，很少有超过5%！（那些打着包租旗号的，羊毛出在羊身上，不做参考）开发商就是根据这个比例去定价销售，然后在加上一个预期卖给你！你想等到预期红利，那基本上持有3-5年后才有可能出现，甚至更长时间！而且这当中开发商还要是正常运营的那种！

综合看来，互联网购物的冲击，加上综合体的人流分散，供应的无限量以及开发商叫价的没限制，商铺投资从现在以致未来很难看到红利市场，除非你眼光毒到开发商都没发现的优势。

如果真要投资商铺，请听听我那位630万买入，500万租出去能写入中国商铺投资史的土著哥的几点建议吧。

1、考虑沿街商铺

沿街商铺，不是看车流量有多大，而是看有多少车停在店铺附近。现在很多地方都有了停车场，这自然是一个很好的参考选择地。

当然，人流量大的地方自然好，但投资回报率，开发商肯定算得比你更清楚，所以更多还是要考虑供需本身，如果开发商已经透支了未来想当长时间的预期卖给你，你就要算清楚回报周期了。

2、综合体旁的商铺慎重考虑

综合体旁边的商铺需要慎重思考，综合体带来的人流量一定很大，但里面应有尽有，为什么要选择在你这里买，除非店家商品很独特，我那买了温州某广场的朋友就是活生生的例子。

3、格子铺尽量不要买

格子铺就是一个开发商将一块稍大点的地块划分为面积不等的几块，出售给不同的人，这类商铺没有独门独户，一旦开业整体打通后，你根本就不知道你所买的商铺是在哪个位置。

这种由专业人士代运营管理的商铺很多都是坑，统一租金，统一加价，一旦公司各种原因倒闭，你所买的商铺转手都难，大多都沦为了堆积货物的仓库，甚至做仓库都觉得麻烦。

投资回报率，地段，面积，人流等等都需要拿捏很准，才能称为商铺投资领域的大神。

而我所看到身边投资商铺的，都是做了十分准备的，他们日夜研究火爆商铺的优点，仍也不敢拍着胸脯自信满满说，稳赚！

商铺本就是专业人士的投资产物，住宅最多也就给初中生玩玩，玩公寓的可以说是高中生，写字楼就是大学生才能有的玩物，这里就已经需要不少的投资专业知识了，至于商铺，那是博士生玩的！

亲，您还需要我为您卜个卦吗？

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