技术资料单(行政中心物业管理标书 （共123页）)

Posted 2023-05-27

篇首语：敢说敢作敢为， 无怨无恨无悔。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了技术资料单(行政中心物业管理标书 （共123页）)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

技术资料单(行政中心物业管理标书 （共123页）)

本文摘自第46页--52页，共123页。如需全文请在文末查看领取方式哦 谢谢

第四章 管理规章制度和档案的建立与管理

提要：

档案管理的工作原则：符合实际、可操作、规范、严谨。

以公司企业文化理念及ISOxxxx质量规律体系为指导，导入ISOxxxx0环境管理体系思想。以国家相关法律法规和业主需求为基础，建立科学、规范、严谨的管理制度体系。

档案的建立与管理科学化、规范化、技术化、高标准。

完善的管理制度是保证现代企业正常有序运作的必要条件；科学化、规范化的档案管理能为企业的高效运作和快速发展提供强大的信息资源支持。完善的规章制度和科学化、规范化的档案管理是提供专业化物业管理服务的重要基础，能有效的为物业及公用设施的使用、维修以及各项物业管理服务工作提供引导和服务。

本公司素以严格规范的管理而著称，在天伟行政中心实施物业管理过程中，我们将依然按照ISOxxxx质量管理体系规范和ISOxxxx0环境管理体系的管理思想和管理方法，做到治而不乱、管而不死，坚决贯彻规范管理与专业服务相结合的路线。常言道：“没有规矩，不成方圆”，必要的规章制度是做好物业管理服务的保证，要使该物管区域的管理与服务走上正轨，实现标准化、规范化和制度化的管理，必须从基础抓起。本公司目前有一套完善的规章制度，这些制度的建立，是以政府相关法律法规和公司的经营宗旨、经营范围和业主需求的为依据，并在多年的实践运作中反复补充修改，逐步健全完善和提高的。

概括地说，这些制度包括两大方面：一是公司操作管理制度，是公司在各物管点提供优质服务的操作准则和依据，其总体涵盖：公众制度部分，内部岗位责任制，管理运作制度和考核标准，它们整合形成一套完整的操作体系，以指导日常物业服务的方方面面，与传统的管理方式相比，其更显科学、规范。二是专门针对天伟区行政中心物业服务项目所制订的系列内部岗位制度，它包含事务所各岗位/部门职责描述、各类人员职能规范、考核标准等，这一套制度的建立，为该物业服务项目完善内部机制，造就一支高素质、高绩效的员工队伍奠定了基础，以完美的物业服务夯实政府办事效率，提升政府形象

一、规章制度的建立与管理

1、行政中心物业管理处管理制度的建立应符合相关的法律法规，所有管理制度的建立，均以法律法规及物业管理委托合同为基础，物业管理活动中各法律主体的合法权益，特别对行政中心我们的责任和义务进行细化，并使之制度化、规范化，以保证如实履行物业管理委托合同规定的义务。

2、在建立天伟区行政中心物业管理内部管理制度时，以我公司现有的管理运作制度和ISOxxxx质量体系为基础，结合行政中心物业管理的具体特点和要求，并导入ISOxxxx0环境管理体系和OHSASxxxx0职业安全健康管理体系，对整个规章制度体系作适当的修订和整合，使整套规章制度体系更切合实际，操作性更强。

3、规章制度注重服务、管理和责任的统一。每一项制度责任者对所承担的管理、服务各项责任明确具体并相互关联。

4、在定性的基础上强调定量的要求极其重要性，使绩效考核评估具有标准尺度和依据，又能激发员工工作热情。

5、注重物业管理活动中各部门人员职责范围和工作接口关系，梳理各个环节，用制度使其环环相扣，做到有序规范的运作，协调一致。

6、制度文字条款简明扼要，便于员工理解、记忆、接受、执行。

物业项目经理/物业公司ISO三体系认证//上岗/招投标必备证书！

（规章制度的内容见物业管理服务方案附件《管理制度汇编》）。

二、档案的建立与管理

规章制度的执行，需要通过档案管理手段来实现。天伟区行政中心物业管理档案的建立与管理就是围绕规章制度的执行而进行的，对相关记录进行规范、整理、归档，做到每一项管理工作都有计划、有标准、有规范、有记录。因此，我们将在行政中心配备专职档案管理人员，对所有档案资料进行严格的、科学的、系统的管理，为整个管理工作的分析和改进提供可靠的依据和信息支撑。

三、物业管理档案的分类

1、物业管理档案的分类以公司的档案员岗位责任制度、档案管理规定以及质量体系中的质量记录控制程序等为工作依据，做到有章可循、有据可查、可量化、可考核。

2、物业管理档案按三个层面进行分类管理：

（1）第一层面：以建设部颁发的《全国物业管理示范大厦标准》建立管理档案框架，对档案资料采用统一格式。

（2）第二层面：融合了行政中心的实际情况、ISOxxxx0、OHSASxxxx0管理体系思想的ISOxxxx质量管理体系文件及管理运作制度、公众管理制度等，通过适应性修改，形成复合型行政中心物业管理档案资料。

（3）第三层面：将执行复合型管理体系文件、相关规章制度的各种现场记录补充到管理档案架构中，形成档案管理的终端。

3、天伟区行政中心是天伟区政府的首脑机关，保密范围涉及到原始文件资料，其保密方式和保密要求都不同于其他物业。因此，我们将对日常管理档案采用定期归档、密级保管等的方式严格进行。

第五章 各项管理指标的承诺及措施

提要：

本服务承诺提供了我公司对长沙市天伟区行政中心进行物业管理服务的基本要求与标准，本服务承诺指标依据中华人民共和国建设部<<全国物业管理优秀示范小区(大厦)>>标准及一级《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准（征求意见）》标准制订。

一、服务承诺：

1、承接物业管理之前与委托方签定的物业管理合同。

2、管理区域有常设机构--物业管理事务所为用户提供24小时服务。

3、事务所设立专门服务电话，接受用户对物业管理服务需求、报修、求助、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

4、物业管理事务所标识清晰，办公环境安静、整洁、有序。

5、服务项目、收费标准向用户公布。

6、服务人员休息室有序、整洁。

7、区内有护卫值守。

8、服务人员统一配置专门服装。

9、护卫人员配置对讲机等安防工具。

10、每个楼层配备有垃圾收集、果皮箱。

11、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

12、管理资料

已入住的物业产权人、使用人资料完善、齐全；

所有楼宇、房号、联系方式清晰，完整率、准确率达100%，随时提供查阅；实行动态管理，发生变更后一周内予以完善。

13、房屋及共用设施、设备档案资料齐全，分类成册。

14、物业竣工验收资料分类保存、完整齐全，借阅有借阅人签字记录并按期归还。

15、各种物业管理资料、记录分类保存，失效的资料有作废标识或销毁记录。更改有更改人及审批人签名。

16、房屋本体及装修管理

房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，房屋完好率达100%；无乱贴、乱画、乱涂和乱悬挂现象；

区域标识明显，完好率达100%；楼宇主入口设有引路平面示意图，主要路口设有路标；

楼梯及走道通畅，无阻碍物及杂物堆放；

楼梯及走道窗户完好，开启及关闭自如；

墙面基本完好，无乱贴、乱画、乱涂现象；

室外广告牌、泛光灯等按规定位置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；

房屋移交设施齐全，手续清晰完善；

房屋装修签定合同，申请率达100%；装修管理责任书签订率100%；

房屋装饰装修符合规定，无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及拆改管线和损害他人利益现象，房屋装修违章作业制止率达100%，禁止率达95%；

装修废料和垃圾在指定有明显标识的区域堆放，停留时间不超过48小时；

按规定时间装修，不影响他人工作、休息；

冷凝水集中收集，外支架无锈蚀现象；

封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；无更改原建筑设计有要求；

空房设施齐全完好、干净，无杂物堆放，在工作时间内能保证用户随时能够开启房门；

屋面无滴漏现象,维修及时率、合格率达100%；

房屋本体每周巡检一次, 报修、发现问题两日内处理。

17、设备管理

建立设备24小时管理制度、操作规程，运行、维护保养及维修记录完整；

建立健全设备管理台帐、计量器具及维保工具台帐和技术性文件资料明细表，完整率和准确率达100%；

建立备品备件台帐，备品备件摆放整齐，定期检查，不变质、变形，保证随时提供设备维修；

各种设备标识清晰、完善，使用或停止状态正确；

设备及机房环境干净整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，符合设备要求；

润滑部位油质、油量、油压、油温保持在规定指标内；

设备管理人员具有专业技术资格，持证上岗，并严格执行操作规程；

设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故；

18、消防系统

消防设施配备齐全、完好率100%，可随时启用，无火灾安全隐患；

消防器材标识清晰，按规定悬挂，不超过保质期；

消防箱标识完好清晰，消防栓阀座不固死，水龙带无破损和漏水现象；

消防管及管道连接部位不锈蚀、不漏水；

消防泵运行正常，压力表正常；

水池(箱)进口、出口和浮标功能正常，清洗水池(箱)要预警并标识，清洗，尽快达到规定水量；

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，建立义务消防队,明确各区消防责任人,签定责任书；

消防集中控制系统完好、随时可以启用,中心24小时值守操作，运行、维护保养及维修记录完整，日、周、月检记录完整；

19、给排水系统

具有“二次供水设施许可证”和“二次供水卫生合格证”；水质符合卫生标准。每半年一次卫生防疫检查。

低位水池清洁卫生，且加盖、加锁。

水表房、管道井房上锁。

供水设备操作人员持有健康证。

二次供水、蓄水设备设施及周围环境无杂物、无二次污染隐患。水泵油标、轴承温度、出水压力等保持正常,每日巡检两次,发现问题当日处理。

阀门、管道等二次供水设施无跑、冒、滴、漏现象,无脱漆、锈蚀现象。每周进行一次检查记录完整。报修、发现问题及日处理。

各类阀门开闭灵活。

水泵运行正常，遇故障在15分钟赶到现场，无大面积跑水、泛水现象；非正常停水不超过48小时，设备完好率达95%以上。

冬季前供水管道及配件做好防冻措施。

水表完好，计量准确。

制定停水及事故处理方案；限水、正常停水提前24小时通知用户,自来 水公司未通知除外。

排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象，无积水、浸泡现象,无残损现象。

20、供电系统

维修管理人员持有专业上岗证书。

各类安全和操作标识准确、完善、清晰。

配电房上锁，标识清晰完好,具有防鼠措施。

配电盘、柜器件齐全，接地、运行完好；配线绝缘完好可靠；报修、发现问题10分钟内处理。

正常限电、停电提前24小时通告用户；应急恢复用电在15分钟内完成。

供电线路规范，无私搭乱接现象。

高压配电装置有明显隔离网隔离。

严格执行供电系统管理措施，每日巡检两次以上记录完整；电表完好，计量准确。

21、弱电系统

制定弱电系统工作制度。每月巡检一次，记录完整，发现问题即时处理。

智能化系统设施设备运行完好，有记录并按规定期限保存。

中央空调系统

维修管理人员持有专业上岗证书。

各类安全和操作标识准确、完善、清晰。

机房上锁，标识清晰完好。

机房具有防鼠措施。

正常送、停提前24小时通告用户,维修有警示。

供电线路规范，无私搭乱接现象。

机组、阀门、管道等设施无跑、冒、滴、漏现象。

严格执行系统管理措施，记录完整，准确。

每日运行及传动部位温度检查两次，保证提前运行正常.满足不定时供应延长.

22、电梯管理

（1）日检

卫生厅门地勘槽除尘、轿厢门地勘槽除尘、打扫轿厢内卫生

上下无人运行两次、轿厢在运行中无碰撞、轿厢在运行中无明显摇动

警铃、照明、呼梯按钮、显示、各门锁、安全触板等能正常使用。

（2）周检

每周检查卫生情况，并做保养。

检查门开关灵活、内呼指令（指示灯、到站停靠）正常

轿厢照明风扇良好正常使用、安全回路、控制屏信号灯指示正常、零部件无漏电现象、配电盘空开正常及螺旋保险完好。

（3）季检

导轨润滑、井道传感器、安全钳开关、轿顶检修盒、门系统、控制屏、测速装置正常、曳引轮轴承润滑良好。

曳引绳楼层标识无脱落、限速器轴承加油、抱闸正常、底坑安全回路开关、底坑缓冲器换油、厅门触点调整。

限速器钢丝绳无拉长、断股、井道照明良好、除锈刷漆。

年检（略）

当出现卡梯、电源缺相等障时应立即断电停止，15分钟内修复、施救。相应记录完整。

23、公共设施

建立健全公共设施管理台帐及其技术性文件资料明细表，完整率和正确率达100%。

建立公共设施管理制度、操作规程,维护保养及维修记录完整。

共用设施无随意改变用途现象。

共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

路灯、走道灯等无残缺、无锈蚀、粘贴破损现象，路灯及走道灯完好率达100%以上。报修、发现问题10分钟内处理。

各种井盖加盖密封，完好率达100%，维修移动须标识并作好防范措施。

公共道路路面通畅、平整，排水通畅，完好率100%；井盖无缺损、丢失现象，路面井盖不影响车辆和行人通行。

化粪池、积沙井、明暗沟盖板完好率100%，无阻塞现象，每半年进行一次清掏。每周进行一次检查,发现问题及时处理,清掏不超过24小时。

各类水景、喷泉、雕塑、座椅、长廊、扶手、护拦楼梯、宣传栏等完好无损，满足其使用功能，无涂画、无脱漆、损坏等现象。

草坪灯、装饰灯完好无损，满足其使用功能。

公共照明按时开关，背景音乐按时播放。

停车场完好率98%，维修须标识并作好防范应急措施。

公建设施每日巡检记录完整，报修、发现问题当日内处理，每年作季度、年度计划保养。

24、安全防范

管理区域制定安全防范制度，保证24小时值班及巡逻安全防范。

设三个固定岗专人值守，采用限时跨立姿势于指定地点站立服务。

对来访人员提供指引服务，态度须和蔼。善于发现隐患和可疑人员，处理突发事件。大件物品进行出入登记签可制。

巡视人员按规定时间和线路电子巡更，巡视率达100%，频率不低于2小时/次。

监控系统24小时三班值守，对控制区域进行监控并定时录像（待设备到位）。

安全员须统一着装，配证上岗；经岗前培训及每月定期培训，熟悉区内环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责，赋有献身精神。保持良好的岗位形象，态度和蔼、仪态端庄，自然大方、热情。用语规范，说话和气、口齿清楚。

上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报，不做与工作无关之事。不迟、旷准时接班。

每周三下午15:00参加公司资源管理部组织的训练。

配证上岗须着制式服装，冬装，夏装不得混穿。扣好领钩、衣扣，不得披衣， 敞怀，卷裤腿。制式衬衣，内衣下摆不得外露，前后不得打褶。不得在制服外罩便服，不准围围巾。

非管理原因火灾、刑事和交通事故年发生率不超过0。

作好每班《值班记录》、《交接班记录》，时时微笑服务。

25、卫生洁净

实行全环境洁净保障，保洁率达99%，办公垃圾日清两次，袋装垃圾，中转垃圾日产日清。

洁净设施齐全，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，设施表面干净，无破损。

公共部分无卫生死角，无明显污迹，无灰尘，天棚无蜘蛛网，楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

洁净工具摆放有序，作业完毕清洗干净每周两次消毒灭菌。

洁净人员经岗前培训，统一着装，配证上岗；明确责任区域，实行责任制酒店化标准化保洁。

排烟、排污、噪声等符合国家标准，外墙无污染。

房屋共用部位无乱贴、乱画和擅自占用、堆放杂物现象。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次以上擦洗率须达100%。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次拖洗率须达100%以上。

全日制保洁，共用场地，卫生间。纸屑、烟头等废弃物 15分钟内清理完毕。

公共客户接待区域大厅专设一员保洁，保洁设施及用具干净整洁，烟灰缸内烟头不超过3个。

卫生用品洗手液、卷纸等随时保障1/3以上用量。正常使用率达100%以上。

道路、场地、室内停车场等保洁进行全范围冲洗2次/周。

室外保洁设1人，道路、场地、岗亭、设施等，清扫、擦拭、拖洗

100%。

每日管理人员进行两次保洁检查，记录完整。发现不合格当日内纠正。

卫生区域进行消毒灭杀2次/周。

每月对空房保洁，保洁率、合格率100%。

每年全区域进行灭鼠灭害4次/年。

26、园艺管理

绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。无枯枝、无蛛网等。绿地每日随时保洁，保洁率达97%以上。

树木成活率达100%，无拓枝、枝型垂直均匀每年修剪整形一次。每100平方米草坪死亡面积小于2平方米；苗木死亡后一周内补植。

灌木修剪成形，不超出原形状5公分；无折损现象造型整洁美观，修剪20次/年以上。

乔木无枯枝败叶，树干修枝整形2次/年，无折损现象，无斑秃。

苗木病虫害枝条不高于2%、无枯枝死杈，发现后在一周内治理完毕。全年施药6.8KG、每平米施药量大于0.004。逐月计划实施

根据气候情况及土壤干湿度，适时浇水，保证植物正常生长。浇水不冲苗、苗叶不染土；冬季早晚、夏季中午不喷洒叶面水，无遗漏、无旱死、无干枯。浇水大于2次/周，土壤吃水15-20CM。

定期松土、除杂草，每平方米草坪面积杂草数少于50株，草地纯度在95%以上。无板结、无裸土现象，维养1次/周。

定期施肥4-6次/年，施肥总量294KG。保证植物高度、冠幅、胸径不断增长。肥不露土、不烧苗。

草坪草长不超过5公分，修剪大于1次/月。

花卉在花期内开放。

养护员统一着装，配证上岗。

27、交通及停车场

交通标识清晰准确，无残缺现象。

停车场干净整洁，交通及车位标志线清晰可见。

车辆停放有序，无跨线停车及无证停放现象。

专业停车场管理制度完善，管理责任明确；车辆出入登记完善，登记率达100%。对前来泊车的车辆要作到先敬礼，发卡放入、收卡发行杜绝车辆丢失； 指引车辆停放，动作标准，微笑服务。

摩托车及自行车在指定区域（非机动车车场）按指定位置停放，管理有序。

车辆管理员经岗前培训，配证上岗，交通指挥动作统一规范。

危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施。

停车场设专人管理。

28、维修服务

零星维修不超过24小时，及时率达98%以上、合格率达100%。

房屋建筑及水电中、大修按约定期限完工，合格率达99%。

其他项目合格率99%，用户满意率达98%以上。

用户回访率达100%。

设立24小时服务电话，记录受理率达100%，回复时间不超过1小时。

所提供服务及物品价格将低于市场价.

29、精神文明建设和社区文化

设有服务联谊栏。联谊栏每季度至少更换一次。

每年至少组织开展两次健康向上的文化活动。

每年春节、、国庆、元旦等节日，作氛围营造、按酒店化POP标准现场装饰，提高政府形象。

第六章 管理收支预算和管理费标准

一、 管理费测算依据及说明

（一） 管理费测算依据

1、 根据天伟开发区行政中心项目特点及多次对其实地调研后掌握的一手资料。

2、 根据天伟开发区行政中心物业管理定位及管理标准。

3、 本公司在办公性物业管理方面所积累的成功经验。

4、 本土物业管理企业的管理成本优势。

5、 本公司现有较大管理规模的资源整合优势。

6、 长沙市的整体物价水平。

（二） 管理费测算说明

1、 管理支出预算中的前期开办费摊销，是指为在行政中心实施物业管理所配备的一些固定资产，如提供服务所需的工具、交通、通讯、办公设备等。

2、 前期开办费均按三年平均摊销，如部份物资由甲方提供可相应扣出摊销金额。

3、 管理支出预算中的物业管理佣金按长沙市有关规定，按每年实际发生管理成本的5%计提。

4、 管理费支出预算中不含室内设施的维修养护费用。

5、 天伟开发区行政中心内公用设施的重大维修工程项目（中、大修或更多的改造工程项目），房屋本体的重大维修养护项目等由甲另行委托，本次预算中不含此项费用。物业管理费支出中仅含单价200元（含）以下的维修材料费。

6、 管理费支出预算中不含办公室内的清洁卫生费及外墙的清洗。

7、 管理费支出预算中不含物业管理公司入场后的全环境开荒费用。

8、 管理费支出预算中不含室内外绿化服务，节假日装饰布置费用。

9、 所有公共水电费、设备运行费及物业管理办公用水电费均由甲方承担，本次预算不含此项费用。

10、 管理费支出预算中不含公共财产保险费、各类设备年度检测费，中央空调年度保养费，保修期内的建筑主体及设施设备维护费。

11、 协助业主开展社区文化活动，本测算不含社区文化活动费用。

12、 物业管理用房（含护卫宿舍）由业主提供。

四、物业管理费标准及测算

（一）管理费标准

根据天伟开发区行政中心项目要求，在确定设备设施及绿化保修期时限后，通过专业测算（以三年为管理周期）。本项目日常物业管理费（年）标准为：

说明：单位面积收费标准以总建筑面积xxxx0平方米计。

1、 日常管理费测算

天伟开发区行政中心总建筑面积为xxxx0平方米，根据物业管理费 “以支定收”的原则，具体项目报价如下：

五、增收节支措施

成本控制体现在为业主进行成本控制和内部管理进行成本控制两方面。

（一）为业主进行成本控制

1、通过节能降耗，降低物业能源费用，我们凭借多年的办公性物业管理经验，本着为业主节约每一分钱为出发点，结合长沙市天伟开发区行政中心的实际情况，我们拟定了一套行之有效的机电设备经济运行方案，加强平时保养维护，延长设备的大修周期和使用寿命，提高设备的运行效率，降低运行成本，确保物业的保值增值。

2、科学测定行政中心用电、用水情况，通过经济器具的选定、限时控制等方式降低保洁、照明、设备、机电、供水等能源消耗。对各设备系统的运行参数适时调整，使其既达到最佳使用效果，又减少设备设施的磨损和能耗，减少维修用的水、电成本。

3、非上班时间及时关闭部分照明和用电设备，尽量降低其损耗，减少运行费用。

4、合理运行使用长沙市天伟开发区行政中心用电高峰期和波谷期的设备设施，提高各类供电系统的功率因数，尽量降低能耗，为甲方节省电费开支。

5、依靠时间管理、目标管理、在公司成熟的质量管理体系平台上，注重细部、细节，控制环节，流程，达到提高效率，节约成本的目的。

6、注重环保和生态，预防二次污染的发生。在管理实践中，防止水污染、噪音污染等各类污染的发生，提倡静式服务，无干扰服务，强调人与自然合谐共存，达到可持续发展的目的。

7、拓展物业服务的广度和深度，丰富服务内容研究行政中心各类需求，满足开放的政府行政办公的需要，以大行政，大后勤的思路，创造多样性的服务。

8、根据长期管理办公性物业的经验，通过对节能的有效管理，节能效果可达到总能源消耗量的15%以上。

（二） 管理处内部进行成本控制

物业管理作为微利行业，主要靠规范的内部管理，靠有效的成本控制来创造经济效益，对于长沙市天伟开发区行政中心这类现代办公性物业，如何充分利用有限的管理费用提供更全面、高品质的物业管理服务，达到国内一级管理水平，我们将采取以下做法：

1、 依托本土公司的规模效应，在物流采购渠道、供应商方面，已形成一套完整的、系统的物流采购供应网络，大大降低了服务用物资的采购费用。

2、 完善内部考核机制，制定切实可行的物业管理年度预算。

3、 加强员工成本控制意识，修旧利废、工作创新，每个岗位定人定量实行计划管理

4、 本公司通过多年的发展经验，已建立了完善的服务体系。在行政中心我们除了做好日常物业管理服务外，还将利用公司的各种资源为业主提供商务、会议、顾问培训等其它增值服务，以增加管理费收入。

5、 本公司将利用自身雄厚的技术优势，争取以优质低价向甲方承接物业设备设施的小改造等，以增加管理费收入。

6、 以“想到的要说到、说到的要做到、做到的要看到”的ISOxxxx管理理念来加强对所有服务项目的日常巡视，对可能发生的故障和问题提前发现并及时处理，使行政中心物业管理服务的每一个环节都具有可追溯性，事事有着落，将其消灭在萌状态，以降低运行及管理成本。

7、 利用我公司系本地专业物业管理公司的地域优势，在行政中心的人员配置上以满足日常管理服务为主，而当发生突发事件时，公司会将各部门的人力、物力进行综合调配到行政中心，以充分体现本土公司的优势，从而大大地为业主降低了管理成本。

8、 通过对以上的内部成本的有效控制，公司将节约下来的费用用于进一步提高管理水平的工作中，实现管理提高的良性循环。

第七章 物业管理的前期介入

提要：

专业、科学、规范的物业管理前期介入，将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本，打下坚实的基础。针对天伟区行政中心，现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点，本公司如果中标，将成立前期物业管理介入工作组，以国际先进的物业管理理念，专业化、科学化的管理方式，介入行政中心的前期物业管理工作。

一、前期介入人员安排

组长：公司总经理兼任

副组长：天伟区行政中心物管事务所经理

其它成员：公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名，品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名，区行政中心物管员2名。

二、工作方式

1．组长每周组织会议对一周工作作全面布署，并检讨各项工作的完成情况。

2．副组长全日制现场办公，负责行政中心现场工作的协调与安排。

3．各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作，副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。

4．工作组其它成员按现场半日工作制工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。

三、前期介入工作安排表

四、前期介入要求：

公司中标后，将组建行政中心物业管理事务所，派驻事务所经理，组织各专业技术人员进驻物业现场，按照招标要求和有关物业管理前期介入的规定，进入有关工作程序，由甲方组织与设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应厂商取得联系，并建立良好的合作关系，并就有关工作协调问题进行磋商，明确物业管理服务在前期介入中的工作内容、工作方式及所承担的责任与义务，并确定三方相互沟通的方式和具体联系人员。通过前期介入，一是便于在前期介入中发现问题能及时反馈到有关单位，争取得到理解并及时解决，二是便于以后在物业使用维修管理中，使其作为我们的技术后盾，掌握材料供应渠道和技术支持服务。三是参与设备调试，充分了解，熟悉物业情况，对影响今后使用功能的工程问题提出整改合理化建议，制定操作性强的物业管理方案。

同时，我们将根据甲方对物业管理的要求、愿望，了解甲方对物业使用的有关安排、计划，并在此基础上修订完善物业管理方案。我们将从以下几方面开展物业的前期介入

1、施工期的前期介入

施工期主要指物业土建工程基本完工，设备实施基本到位之前的阶段。

工作方式：工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图纸、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业技术施工资料，对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出整改建议。

（1）掌握设计思路

行政中心涉及的专业技术很多，为便于今后的物业管理，要求物业管理专业技术人员须掌握设计院设计思想、设计依据、载荷设计分析、基础处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、水暖电智等各专业施工设计图等等。

（2）掌握各专业施工方法

日后的物业管理维修工作，必须在了解物业建设形成过程的施工方法后才能进行维修，如屋面防水工艺、取暖保温施工工艺、设备的输入输出参数等，因此，物业管理人员在施工期的介入阶段，必须深入现场，了解各专业施工工序及方法，掌握施工的难点，收集整理各种技术及施工资料，了解各种材料生产厂家及通迅地址。

（3）提出整改合理化建议

我公司将根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题（如水池、天面、卫生间的防水防漏，广场地面砖、内外墙裂缝的防范等等）与施工方、监理方的技术管理人员协商，提出建议、意见，对于施工中因各种原因造成的严惩工程质量问题，影响到今后的使用功能、使用安全等重大问题，及时向有关方提出整改建议，如果一时解决不了的，写出专题报告，提交甲方处理。

（4）制定切实可行的管理方案

行政中心功能齐全，且面向公众开放，来往人员复杂，管理难度很大，保障安全更加重要，物业管理人员必须尽早熟悉物业情况，制定切合实际的管理方案。

2、设备安装调试期的前期介入

设备设施安装调试期：指从楼宇设备安装工程开始到安装调试验收全过程的管理。

工作方式：由工程部参与调试工作，现场学习。

主要工作内容有：

（1）结合现场实际，通过详细研读各专业设计图纸，对照建筑结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况，包括交配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、电梯设备系统以及智能化设备系统等。由于大厦功能的多样性、完备性和设备系统的专业复杂性，要求介入的物业管理人员也要具备相应的专业技术和一定的工程施工管理经验，及时发现施工中不符合设计要求，违反专业规范要求的质量问题。

（2）通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。

（3）在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及设备外形尺寸的基础上，从设备运行维护及角度认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容量易调节搭配，系统管线布置和流程控制更趋于合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算，并就这些问题提出改进意见或建议，提请设计单位和工程筹建处改进。

（4）参加设备安装工程的分部、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，熟悉楼宇各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。

（5）建立比较完整的设备前期技术资料档案，要求收集整理的文件资料主要有：

设备选型报告及技术经济论证；

设备购置合同；

设备安装合同；

设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；

进口设备商检证明文件；

设备安装调试记录；

设备性能检测和验收移交书；

设备安装现场更改单和设计更改单；

相关产品样本；

业务往来文件、批件等。

文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入设备前期技术资料档案。

（6）在对设备各系统全面了解的基础上，结合行政中心设备系统修订完善管理制度，安全操作规程和作业指导书。

3、楼宇和公共区域的前期介入

（1）办公楼宇的前期介入

前期介入任务是：了解办公室、各功能会议室结构上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制订办公室、功能会议室外部安全管理措施及有关制度，前期介入的工作要点为：

了解办公室、各功能会议室内部结构的特殊性；

掌握与之配套设施设备的技术参数、技术标准；

掌握消防安全设备设施的配套情况；

制定应急情况时人员的疏散方案；

在装修中特别注意控制材料的质量，严禁使用易燃或劣质材料，在消防施工中确保安全，会同施工、监理方一起严把质量关。

（2）室外绿化及园林小品的前期介入

了解室外绿化面积和布局，绿化设计思路，树木、花卉的种类和数量，了解花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法等一毓知识和技术，监督绿化施工，要求将建筑垃圾清理干净换成栽培营养土；注意花木的种植，一定要去除营养袋；草地要求平整后才能植草；及时跟踪了解绿化施工中的喷灌喷头布置、水管走向、绿化排水工程情况，并根据园林设计规划要求及涉及到的绿化知识，编写绿化技术管理措施和规定，同时对绿化人员进行培训，了解园林小品的设计意图，掌握材料的性能并制定相应的维护措施。

（3）地下停车场与道路的前期介入

行政中心来往办事人员及来往车辆多，地下停车场的前期介入工作重点是：了解与掌握地下停车场的设计规划、建筑结构、泊车位数量、车辆行驶进出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全的设施、设备，并着重跟踪地下停车场、地面排水沟、井的污水排放设备设施的施工与安装，发现有影响日后管理或影响行车安全的情况，及时向甲方有关部门汇报并提出整改建议，要求施工方进行整改，事物所对地下停车场的车辆行驶及车辆管理制订有关制度和措施，为日后停车场的管理提供依据。

4、竣工及接管验收的前期介入

竣工及接管验收期：指物业工程竣工并向物业移交接管阶段。

工作方式：按照物业接管验收的程序和要求，依据国家制定的物业接管验收标准，做好接管验收工作，做到全面、细致而不漏项，为日后的物业管理打下坚实基础。

（1）物业验收（物业验收前编制验收计划）

土建验收

楼内地面平整，不裂缝、脱皮、起砂等缺陷。

屋面清洁，无垃圾和堆放物，屋面排水口无明显堵塞现象。

卫生间地面不应积水、渗漏现象。

进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固。

屋内墙面平整，无裂缝、剥落和起泡等缺陷。

油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。

门窗玻璃完好无损，安装平整、牢固，开闭灵便。

木作工程表面光洁，线条顺直。

饰面砖应表面洁净，无裂缝、脱落现象。

水、电设施验收

水、电表底度清晰

水、电表按套安装或预留表位。

公共及室内照明设施齐全，无损坏，使用功能正常

管道安装牢固、垂直，控制部件启闭灵活，无滴漏。

地漏排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

卫生间设施配件齐全、完好，接口不得渗漏，制动灵活。

设备验收

水泵验收

须提供产品合格证，产品说明书，土建安装图纸，水泵电路图纸，水泵电路图。

电机持续运行壹小时无故障，运行时无较大振动。

蓄水池、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

各种仪器、仪表规格、型号应符合设计要求，安全装置必须灵敏可靠，控制阀门开关灵活。

消防设施验收

消防设施有消防部门检验合格证。

消防栓、消防管道无跑、冒、滴、漏现象，防腐措施符合设计要求。

消防设施有规定的标识。

电梯验收

电梯机房清洁、通风。

有专业部门的检验合格证。

提供电梯有关图纸资料：

a.土建图

b.电梯维护说明书

c.电梯控制图

d.产品说明书

电梯持续运行30分钟无故障。

电梯在运行过程中，指令、召唤、定向、程序转换、开车、截车、停车、

平层准确无误，声光、信号清晰正确。

电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大震动及冲击，制动器可靠。

电梯供电电源线必须单独敷设。

供电系统验收

供电系统安装后必须有专业部门的检验合格签证。

配电柜（盘）及开关柜型号、规格，质量符合要求。

柜（盘）内设备，电器的导电接触面与母线连接的接触紧固、牢靠。

空调系统验收：

空调制冷机组、风柜、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度，下水口、回风系统、新风机、空调冷却水系统、冷支采及电机、各检修口等设施符合国家标准。

（2）验收确认

验收过程应将验收物业的质量状况如实记录，记录后有移交人的认可签字。（3）资料接管

新建物业在接管过程中，验收以下资料作为物业管理的原始资料建档保存：

a.住宅小区建设各项批准文件；

b.住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

c.房屋及配套的基础设施、设备、园艺的竣工图；

d.地下管网竣工图；

e.工程质量检查合格证；

f.各种设备的检验合格证；

g.房屋产权明细表。

（4）设备设施试运行

设备设施在验收合格后，事务所对设备设施进行试运行，以确保用户入伙后设备能正常运行，事务所的工程技术人员此时可在设备安装调试单位配合下直接操作设备，并请设备调试单位对相关操作人员进行设备正式运行前的培训。

5、物业入伙的管理

接管验收后至物业入伙，此间约为一个月时间，事务所将围绕入伙做大量的准备工作，重点做好物业成品保护、各部门的入伙搬迁、引导等，确保搬迁工作的有序进行。

（1）清洁开荒

入伙前，建议甲方对物业进行全面清洁工作，包括外墙、石材地板、木地板、瓷砖地板、不锈钢表面的清洁。避免使用有腐蚀作用的清洁液，防止腐蚀后造成损失及后续管理的困难。

（2）搬迁准备工作

A、跟踪竣工验收入接管验收中检查出的问题的整改情况。

B、建立健全各项规章制度及管理制度。

C、向甲方提交关于大楼相关配套设施配置的建议，诸如：室内公共区域垃圾桶配置，公共洗手间垃圾筐、纸巾盒的配置。

D、做好电梯轿箱、地面瓷砖、灯体、墙面等物业成品的保护工作。

E、协助甲方完成各类标识牌制作后的安装、停车场划线。

（3）协助甲方完成搬迁工作

A、了解入伙各部门的办公场所。

B、了解搬迁日期与时间。

C、提供搬迁路线及停车地点。

D、安排好电梯操作人员值班。

E、事物所协助做好现场物品的看护、引导、协助搬运、整理物品等工作，做到整个搬迁过程中物品不丢失、不损坏，紧张有序地进行。

F、做好电梯等运输工具的保护工作，防止在搬运物品过程中造成运输工具和设备的损坏。

G、做好礼仪接待、宣传、美化环境工作，如挂彩旗、摆鲜花等。

H、协助甲方举行入伙仪式

因搬迁仪式来宾众多，车辆进出量大，安全保卫工作至关重要，既要疏导交通，维护交通秩序，又要做好大楼内部安全，保证水电正常供应，保证其它设备设施运行正常，届时，我们将在人力物力上全力以赴，科学安排，圆满完成入伙仪式。

I、 建立良好的外部公共关系，以利今后工作的开展。

6、其它前期准备工作

（1）前期介入的办公场所

在中标后，公司即与甲方商议事务所在前期介入阶段的办公场所及仓库，以便前期介入的正常开展。

（2）物资装备

在公司介入前期介入后，将着手准备用于管理的工具、设备、检测仪器、仪表等。

（3）常用备品备件的准备工作

设备设施接管验收后，事务所将施工单位移交的专用工具、备品备件、易损件建帐入库后，还应根据运行管理经验制定设备的备品备件的采购计划并购买，对于一些常用易损备件应有一定库存，防止设备缺件停运，造成重大影响。

（4）做好收尾工程施工人员及施工材料的管理，整个大楼竣工后还有部分零星工程须进行整改，有关施工人员及施工材料进入大楼时，管理处将专门派人进行监督与管理，从安全保护、噪音防护上采取措施，减少对大楼工作人员工作与生活影响。

由于文章太长无法全部展现，如若爱学习的您需要完整版，请扫一扫下方微信二维码免费领取哦

相关参考

清洁工的工作内容描述(分享：物业企业岗位职责大全 （共58页）)

...好相应督促和住户对处理结果的意见征询工作；2、负责物业管理相

横管冷却器工作原理(商场物业经营与管理教程 （共69页）)

...程管理岗位架构如何设置?工程部岗位架构图主管副主管技术资料员维修班运行班(领班)(领班)空调给排水房屋电气空调电气泵房维修工维修工维修工维修工运行工运行工运行工2．工程部主管岗位职责是什么？（1）对管理处经理...

投标书技术服务方案怎么写(提高标书（技术标）得分攻略书（ppt版本）)

今天，采购文件网和大家分享一下制作标书的团队、小组是如何提高技术标得分的！此ppt可当内部学习使用或者工作汇报都可以。精选内容预览（4-7页）完整可编辑的内容资料，大家可在下方查看获取↓↓↓提高标书（技术标）...

徐汇标书装订(国家自然资源督察上海局2020年督察技术服务项目公开招标公告)

上海中世建设咨询有限公司受国家自然资源督察上海局委托，根据《中华人民共和国政府采购法》等有关规定，现对国家自然资源督察上海局2020年督察技术服务项目进行公开招标，欢迎合格的供应商前来投标。招案2020-0130项目...

投币保险箱(物业公司接管前期工作流程工作手册)

摘自物业公司接管前期工作流程工作手册第123--130页，全文共550页，如需全文文档版请文末查看领取方式哦(七)大厦消防安全疏散演习方案1．演习时间及目的：1.1演习时间：待定1.2演习目的：使大厦各部门员工学会在火灾突发的...

标书档案袋怎么贴封条(标书盖公章的注意事项，建议收藏)

在招投标的过程中，标书盖章也是有讲究的，如果不了解标书怎么盖章的话很容易导致废标。以下是小编整理的标书盖公章的注意事项，供大家参考学习!1.正本盖红章，副本是否可以用正本复印件?具体看招标文件的规定，招标...

消防安全责任划分协议书(分享：标杆物业管理规章制度共309页)

摘自标杆物业管理规章制度的第180页--188页，共309页。如需全文请关注我呀，领取方式请在文末查看哦第八章物业新项目入伙管理方案工作指引1.目的为物业管理新项目的入伙管理工作提供指引，保证新项目入伙交付工作顺畅、...

消防安全责任划分协议书(分享：标杆物业管理规章制度共309页)

摘自标杆物业管理规章制度的第180页--188页，共309页。如需全文请关注我呀，领取方式请在文末查看哦第八章物业新项目入伙管理方案工作指引1.目的为物业管理新项目的入伙管理工作提供指引，保证新项目入伙交付工作顺畅、...

施工方案结尾怎么写(水利水电类投标标书中标施工组织设计方案汇总（共517份）)

依据：《水利水电地下工程施工组织设计规范》《水利水电地下工程施工组织设计规范(SL642-2013)》共11章和2个附录，主要技术内容有:总则;开挖;不良地质条件部位的开挖与支护;临时支护;衬砌施工;灌浆施工;施工总布置;施工进度;...

建筑地基基础工程施工规范(施工技术指引一本通，全文共937页，轻松掌握施工技术)

新来的施工员施工技术比总工都牛，原来是有这个施工技术指引一本通，包含测量、地基基础、水电、防水等。从开工到竣工各类工程的标准做法，都一一讲解，轻松掌握施工技术内容展示领取方式文章内容有限，就不一一展示...