房租增值税节税(节税案例202：减免名义租金降低房产税)

Posted 2023-05-26

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纳税筹划思路

根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税

〔2000〕125号）的规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4%的税率征收房产税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税

〔2016〕36 号）所附《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，个人出租住房，应按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。需要注意的是，营改增之后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

个人出租住房收取的租金应当缴纳4%的房产税，由于税率是不能改变的，因此，只能从租金数额上找纳税筹划的空间。如果出租人和承租人有可以互相交换的物品、劳务，出租人可以一方面降低租金，另一方面通过获得承租人的物品或者劳务来获得一定的补偿，这样，出租人获得的实际利益是相同的，但是降低了租金，减轻了房产税负担。

法律政策依据

（1）《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财政部国家税务总局2000年12月7日发布，财税〔2000〕125号）。

（2）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院1986年9月15日颁布，国发

〔1986〕90号，根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）。

（3）《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财政部国家税务总局2008年3月3日发布，财税〔2008〕24号）。

（4）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税

〔2016〕36号）。

（5）《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

纳税筹划图

纳税筹划案例

图6-2 纳税筹划图

【例6-2】王先生有一套房屋出租，每月租金3 000元。承租人是三位研究生。王先生同时还为自己的孩子聘请英语家教，每月家教费2 000元。请计算王先生应当缴纳的税款，并提出纳税筹划方案。

筹划方案

王先生每月需要缴纳房产税：3 000×4%=120（元），由于其每月收入没有超过2万元的起征点，不需要缴纳增值税及其附加，需要缴纳个人所得税：（3 000-120-800）

×10%=208（元），合计纳税：120+208=328（元）。需要代扣代缴个人所得税：（2 000- 800）×20%=240（元）。

王先生可以考虑由该三位研究生作为其孩子的英语家教，这样，每月只需要收取1 000元的房租。王先生每月需要缴纳房产税：1 000×4%=40（元），需要缴纳个人所得税：（1 000-40-800）×10%=16（元），合计纳税：40+16=56（元）。不需要代扣代缴任何个人所得税。对于王先生和三位研究生而言都有利。

如果三位研究生不适合作为英语家教，也可以考虑由三位研究生将自己使用过的书本等学习用品赠予出租人的孩子，或者购买一些学习用品赠予该出租人的孩子，出租人适当降低一些租金。