林某准备买房，看中了某房地产公司开发的某小区的一套房屋。2013年3月9日，林某与某房地产公司签订了《商品房预售合同》，其中第六条约定：

某房地产公司应于2014年6月30日前向林某交付房屋，房屋交付时该商品房应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。

某房地产公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之一/天计算，向林某支付迟延期间的违约金。

合同签订后

林某便支付了相应的房款

来到2014年6月30日，某房地产公司“准时的”向林某交付了其购买的房屋，同时双方办理了房屋交接手续。但实际上，某房地产公司此时还未取得经规划部门及工程竣工验收合格的相关材料。

林某知晓后认为虽然已经交接了

但该房地产公司属于逾期交付

经多次协商

某房地产公司向业主作出《承诺书》

承诺房屋交付时间为2014年10月31日前，逾期交付赔偿金按所签订的房屋买卖合同执行，并承诺了在房屋交付后1个月内以转账形式支付。

然而直到2014年11月6日

某房地产公司才领取了某小区的

建筑工程竣工验收备案证明材料

后林某多次要求

某房地产公司支付违约金被拒

遂诉至鼓楼法院

原告林某诉请：

某房地产公司支付迟延交房违约金26014.732元及该款逾期付款利息，本案诉讼费用由某房地产公司承担。

被告某房地产公司辩称：

某房地产公司并无延期交房行为，且已按合同约定于2014年6月30日前向林某交付房屋，应视为双方对于房屋交付条件进行了变更。综上，请求判决驳回林某的诉讼请求。

法院认为

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故竣工验收合格是商品房交付的前提条件，当事人不得约定排除。

1、某房地产公司是否承担违约责任？

向林某交付适格房屋，系某房地产公司作为出卖人的合同义务。该交付义务不仅包括交接房屋本身，还应包含所交付房屋即标的物为合法建筑物。根据双方合同约定，某房地产公司应于2014年6月30日前向林某交付涉案房屋，房屋交付时应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。

2014年6月30日，双方虽就涉案房屋办理了交接手续，但某房地产公司尚未取得经规划部门及工程竣工验收合格的相关材料，应视为其交付房屋行为存有瑕疵，应承担由此产生的违约责任。

某房地产公司辩称合同另约定，双方交接时甲方明确告知乙方交付房屋尚未取得第六条约定条件，乙方仍愿意接受的，应视为双方对房屋交付条件的变更。但其并无充分证据证明林某接收房屋时对该房屋未取得竣工验收备案材料等情况系明知，且该约定内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。故对某房地产公司抗辩意见，法院不予采纳。

2、林某主张的违约金如何认定？

某房地产公司开发建设的涉案房屋所在项目经竣工验收合格于2014年11月6日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，至此涉案房屋符合交付条件。某房地产公司出具的《承诺书》亦明确逾期交付赔偿金按合同约定执行，并承诺于房屋交付后1个月内以转账形式支付。

故林某可主张的违约金应自2014年7月1日起计算至2014年11月6日止，按已收价款的万分之一/天标准计算，为26218元。林某自愿主张其中部分违约金，符合法律规定，法院予以准许。该违约金26015元，某房地产公司应予以支付。

3、林某主张的利息如何认定？

因某房地产公司未及时支付前述违约金，客观上造成林某损失，故林某有权主张该逾期付款利息损失。林某自愿根据某房地产公司承诺给予其一个月的履行宽限期，法院予以准许。该利息损失，以前述违约金26015元为基数，自2014年12月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。

判决如下：

被告某房地产公司于本判决生效之日起十日内支付原告林某违约金26015元及逾期付款利息（自2014年12月7日起至被告实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。

鼓小助有话说

购房者在签订商品房买卖合同时，应约定明确房屋的交付时间。如果房地产企业未按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应承担违约责任。

在办理房屋交付手续时，要先落实清楚购买的商品房是否具备了合同约定的或者法定的综合验收合格条件。如果没有验收合格，购房者有权拒绝收房，因没有验收合格而引发的逾期交房违约责任应由房地产企业承担。

来源：鼓楼法院