房地产项目管理三大核心(161：随笔，由“物业管理的核心”想到的一些话题)

Posted 2023-05-26

篇首语：愿你在孤独难熬的时光里，始终没有辜负那个拼命的自己。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了房地产项目管理三大核心(161：随笔，由“物业管理的核心”想到的一些话题)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

房地产项目管理三大核心(161：随笔，由“物业管理的核心”想到的一些话题)

这两天一直在思考“管理的本质”、“物业管理的核心”这两个问题，也上网搜索相关词条和内容，发现对于“管理的本质”有很多不同的看法和认识，但对“物业管理的核心”、网络上查询的内容都大同小异、趋于雷同，但对于网络上给予的答案、结合现实情况总感觉怪异。。。。。。。

网络上的答案“物业管理的核心就是服务”。回到现实中，很多朋友们发现物业公司并没有提供很好的物业服务、业主们也不停的投诉、反馈意见，但这些物业公司还是活的很好、很滋润。而有些公司将服务及质量贯彻到日常工作中各个角落，提出“服务就是企业的核心竞争力、用服务构建了与其他公司的防火墙”；这些服务质量很好、社会口碑很不错的物业公司、或慢慢消亡在社会中，或者改变了经营思路。。。。。。

如果单纯从社会分工看，物业管理行业本身属于服务行业，提倡“物业管理的核心是服务”是没错的、也非常正确！而且，单纯从单一产权建筑、少数产权建筑的物业管理看，“物业管理的核心是服务”就太正确了，因为单一产权（或少数产权）建筑（如：写字楼、商场、公园、出租型公寓等）的业主明确、其需求也是明确的，业主是选择“高质量的服务”、还是选择“高性价比的服务”，在物业服务提供之初就很明确了，物业公司只要按服务合同提供“质价相符”的产品和服务就行，比较简单。这也是为什么这几年，MF、IFM比较火，物业公司都往这方面拓展业务的原因吧。

而对于建筑物区分所有权的销售型住宅物业，实现“物业管理的核心是服务”就比较难，因为业主太多、每个人的需要都是不一样的。有的需要少交服务费（只需要廉价的服务就行）；有点需要高品质的物业服务、让来访的亲朋好友夸奖小区物业服务、让自己有面子；有的业主只看重环境，自己家门口、电梯和大堂比较干干净净；有些则要求安全、门岗保安要威武、小区巡逻要密集等。。。。。。。每个业主都有不同的需求，实现起来有点难。同时，业主人数太多、谁的要求也满足不了；慢慢的、物业公司发现直接摆烂、好像也没问题，业主不缴费、采取“措施”，实在不行，还可以起诉，都很简单；等到小区太烂、太旧，需要投入大量设备设施维修成本的时候，直接撤吧。

对于销售型住宅物业的管理，如果单纯从法律法规、理论的角度上分析，似乎也不难。以前，老周经常说，按《民法典》的要求，住宅物业的业主们成立业主大会、组建业委会，自己来决定小区如何管——是否用物业公司、是否自治、自己决定物业管理的质量和品质等，这些都可以！但理论很美好、现实很骨感，在国内动不动都是10万平米以上大型住宅物业、业主人数过多、业主法治思维不健全的情况下，业主“当家作主”管理小区太难了，成立业主大会难、选举业委会委员难！选举出来的业委会委员能够全心全意投入小区事务的太少！最终，物业公司换来换去，小区服务原来怎么样，现在还是怎么样？电梯该坏的、继续坏，消防瘫痪的、还是继续瘫痪！

虽然，对于网络上叫嚣的“取消物业管理公司、住宅物业由政府街道、社区工作站等负责管理”等论调，老周非常不认同，但老周也没有什么更好的建议，毕竟类似中国这种大面积、大规模的销售型住宅物业（建筑物区分所有权物业），国外很少见，如何管理，也没有太好的标本和建议。

按照目前的情况下，国内房地产发展到了转型期，住宅类建筑物将不会是房地产开发商的“热饽饽”、20年左右的老住宅想“大拆大改”是不可能实现了，但现实存在的大面积的老旧住宅小区如何管理（如：老旧住宅面临了电梯、消防、供水供电系统的设备的陈旧、老化和改造问题），确确实实摆在了政府、社会、业主们的面前。

2020年底，住建部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对住宅物业管理的发展有一定考虑，但因疫情原因，耽误了2年；2023年，希望政府在这方面有所继续和深入的动作。

值得期待！