房地产管理规划(值得收藏房地产企业的成本管理格局规划与有效管理)

Posted 2023-05-26

篇首语：只怕不勤，不怕不精；只怕无恒，不怕无成。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了房地产管理规划(值得收藏房地产企业的成本管理格局规划与有效管理)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

房地产管理规划(值得收藏房地产企业的成本管理格局规划与有效管理)

一、规范化设计管理体系下的成本管理

01关键流程阶段

房地产企业主线业务流程与影响成本管理地关键流程阶段

1.1 项目论证阶段的成本管理

1.2 项目策划阶段的成本管理

依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益最大化。

为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。

提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方案）。

提问：

产品附加值体现在哪几个方面？

项目先天因素的扬长避短

项目产品配置和性能的优化

项目产品概念、形式和风格的差异化

1.3 项目设计管理阶段的成本管理

依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工的要求。

为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。

提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。

02各阶段的成本管理成果标准

2.1 建立 “材料部品”成果标准

三个设计阶段、三种材料成果标准

材料与成本密切结合

预测成本－－设计前期阶段完成，依据是“产品方案”

预估成本－－施工图开始之前完成。依据是“产品扩初设计”

在本阶段应完成主材的材料研、定型及初步定样

目标成本－－施工图完成之后完成；其是招投标的基础及依据。

03设计过程中成本优化的主要手段和方法

3.1.1 结构及基础的形式

3.1.2 窗地比

3.1.3 外墙材料及部品

3.1.4 停车方式及人防方案

3.1.5 主要设备选型

3.1.6 产品附加值对应的成本

3.1.7 合理的景观成本配置

二、项目设计与研发过程中实现成本优化“重点专业地带”与案例分析

01项目成本控制的理念

1.1成本管理的理念

近年来受国家政策、能矿源短缺、社会通胀等等众多宏观经济影响，房地产开发成本出现了增速加快、波动加强的新特征。在新的市场形势下要求成本管理要快速反应、要及时准确、要合理定价、要统筹协调、要全局思考、要精益求精，公司成本管理面临的挑战和困难与日俱增。

特别今年以来，房地产市场形势低迷，除了在品牌制胜、产品竞争等诸多应对思路下面，成本作为企业的核心竞争力之一。更为合理的分配成本，更为高效的使用成本，是每一个成本人必须担负起的共同职责。

企业成本管理的竞争力，来自于专业务实的工作团队、成熟完善的流程制度、规范系统的标准作业、科学高效的管理工具，更来自于全员参与的管理环境和前瞻意识、全局思考的成本理念。

在思考成本理念之前，有必要先了解其他行业其他公司的成本管理理念……

可供选择的成本竞争理念：

1、成本领先：企业通过有效途径降低成本，使企业的全部成本低于竞争对手的成本，甚至是在同行业中最低的成本，从而获取竞争优势的一种战略

2、差异化竞争：是指为使企业产品与竞争对手产品有明显的区别，形成与众不同的特点而采取的一种战略。这种战略的核心是取得某种对顾客有价值的独特性

3、集中化竞争：指企业或事业部的经营活动集中于某一特定的购买者集团、产品线的某一部分或某一地域市场上的一种战略。

对于成本体现其核心就是：

让投入带来产出

让资源创造价值

建立正确的目标与价值关系：目标是纲，价值是魂

1.2地产公司的经营模式决定着成本管理控制的思路

成本控制管理工作只有适合的套路

成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台7号），控制于产品研发，执行于设计管理。

设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。

1.3如何理解研发阶段的成本控制

1.4积极的成本管理大于消极的成本管理

成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。

02项目论证拿地阶段的成本管控

2.1 为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大限度的控制因投资失误引发的成本增加。主要关注：

项目法律风险

拆迁风险—上海某项目

高压线风险—北京8哩岛项目

地下管线风险—北京金地名京项目

地下埋藏物风险—天津红桥某项目

03概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划

案例：北京亿城西山公馆项目案例

在概念规划设计中，要解决项目总的成本规划原则以及定性的结构概念设计

在概念及方案阶段，成本优化主要以定性优化为主

施工图阶段则必须是定性与定量相结合

在概念规划设计中，成本的定性概念比计算更重要

04项目设计管理阶段的成本优化

4.1 规划方案阶段的成本优化

4.1.1 车库规划方案对成本的影响（例如：苏州亿城新天地6#、7#地车库规划方案）

4.1.2首期优先开发的规划原则对成本的影响

4.1.3 规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响
4.1.4不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响

4.2 建筑方案阶段的成本优化

4.2.1户型设计的成本风险（案例：金地格林小镇6）

4.2.2立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险

案例：亿城新天地项目7#，8#地—左岸香颂