房地产开发成本和开发费用的区别(层高差一米华润赔三万，业主为何要上诉？)

Posted 2023-05-26

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房地产开发成本和开发费用的区别(层高差一米华润赔三万，业主为何要上诉？)

按面积卖出去的钱，如果层高不够，该如何赔偿呢？

这其实是一件挺麻烦的事情，因为现有法律法规及相关司法解释没有对层高误差违约行为如何处理作出明确规定，要是购房合同中再没有约定，那就很烧脑。

在山东日照，市民陈女士买了一套商品房，合同约定的层高是4.5米，实际层高不到3.5米，相差一米。

此后的诉争中，法庭判定开发商华润置地(日照)有限公司赔偿3万元。

判决理由是，涉案商品房已完成竣工验收备案，层高符合规划、报建要求与建筑规范，华润公司没有擅自自变更规划、设计的情形，不存在擅自变更层高，且涉案商品房所在楼层的其他商品房均约定层高为3.6米，约定单价与涉案房屋之间不存在较大价差，华润公司没有通过涉案楼房获取额外收益的故意、从中获利的事实。陈女士亦未能举证证明华润公司在主观上存在隐瞒房屋实际状况的情形，亦未提交证据证明房屋实际层高与合同约定不符给其造成的损失，结合涉案合同对层高不符的违约责任约定、根据华润公司的违约程度和陈女士的受损程度，酌情确定由华润公司赔偿陈女士因房屋层高不符合约定而产生的损失三万元。

为啥这么判呢？

因为华润公司声称4.5米的层高是笔误。

该公司拿出同楼座、同楼层其他房屋的6份合同，层高约定都是3.6米，且单价与陈女士的购买单价差不多，以此证明4.5米层高是笔误，且没有获得额外收益。

再加上陈女士没有提交证据，证明房屋实际层高与合同约定不符给她造成的损失，法院只能酌定损失三万元。

陈女士认为赔偿太低，提起上诉。

她认为华润应该赔偿20万元以上。

这个20万以上是如何计算出来的呢？

陈女士找到了一些类似案件的判决书，在以往的类似案例中，有法院酌定按照层高误差比例确定违约金。

最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条规定：面积误差比超过3%以内的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

算法是，套内面积X单价X3%+套内面积X单价X超出3%部分X2倍。

比如在青岛，一位市民花了约405万元买下崂山区青铁华润城的一套房子，单价是28625元，合同约定的层高是3米，实地测量只有2.8米，差了二十公分，层高差为6.667%。

按照算法就是套内面积X单价28,625元X3%+套内面积X单价28,625元X3.667%X2倍=418,365元。

于是一审法院判决青铁华润城的开发商赔偿这位青岛市民接近42万元，超过总房款的10%。

但是二审法院否决了这个数额，改判赔偿16万2千元。

这个16万2千元又是怎么算出来的呢？

权重系数！

就是说，开发商卖房子是按面积收钱，且层高符合规划、报建要求与建筑规范，对业主造成的损失也不如面积缩水那么大，因此，衡量的时候应该有一个权重系数，不能完全按照面积缩水的比例来计算。

青铁华润城的这套房子，二审法院酌定的权重系数是0.6.

按照房屋总价款×层高误差比×权重系数0.6的计算公式，即4,048,433元×6.667%×0.6=161,945.4元。

约等于总房款的4%。

从总房款的10%到4%，两级法院为什么判决不同呢？

这也是一直存在争议的地方：“层高差”与“面积差”能不能等同？如果不能等同，应该按照什么方式来换算，也就是需要确定一个权重系数。

司法实践中，如果能等同，以青铁华润城的案子为例，6.667%的层高差要赔偿10%的总房款，开发商觉得不公平，毕竟层高存在误差但是符合规范，不影响房屋的正常使用及一切功能，仅仅是对房屋使用的体验感造成一定的心理影响，而面积大小系商品房的主要指标体现，系对商品房使用功能和价值造成直接影响的最重要因素之一，两者不存在可比性。

如果不能等同，这个权重系数如何确定？谁来确定？有没有统一的标准？

在没有标准的情况下，眼下只能由法庭酌定。

而酌定并不能服众，这也是类似案件屡屡上诉的原因。

从现实案例来看，即便符合国家强制性标准，不会严重影响正常居住和使用，亦不会达到合同目的无法实现的程度，层高缩水也仍然会被认定违约，因为开发商明显未能按照合同约定全面履行义务。

违约损失包括：商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用，实际层高的减少致使房屋可使用空间相应减少；层高“缩水”将直接导致房屋成本价值的减少，主要包括土地成本、建筑成本及房地产开发费用，房地产开发商得以降低成本并由此获益；层高“缩水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违约方承担。

至于实际的计算，就难说了。

文/肖华林

编辑：李进文