房地产开发成本一览表(在新规下，如何自测土地增值税4大成本？答案在这里（内含资料)

Posted 2023-05-26

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房地产开发成本一览表(在新规下，如何自测土地增值税4大成本？答案在这里（内含资料)

2006年，国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），规定地方税局可根据当地工程造价对房企四项成本（前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用）进行核定，但对如何落地实施并未明确；
2014年，广东省地方税务局发布《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程《暂行)》(广东省地方税务局公告2014年第3号)，规定主管税务机关可对四项成本凭证资料不符合清算要求或不实的，按照当地扣除项目金额标准计算扣除；
2019年，《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）明确了具体的核定流程，使得这一政策更加可操作性。

随后，广东省各地市亦陆续发布土地增值税扣除项目金额标准。由此可见，税务机关对项目成本合理性及其核定的重视，企业更应对此重视起来。

在日常税务管理工作中，按照税局核定扣除标准自测土增税四项成本，对偏高的模块，及时搜集准备资料，进行合理解释，以防止触发成本核定扣除风险。

一、四项成本核定扣除的流程及情形

《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十七条对四项成本核定扣除的流程及情形作出了明确，具体如下：

对于符合核定扣除的情形的，税务机关并非武断的采用“一刀切”的方式，而是给予了企业进行充分解释说明的机会。

而对于企业来说，某些成本高于税局造价标准，亦是常事。

因此，若企业遇到实际造价成本高于税局造价标准，亦不必过分紧张，财务人员提前搜集整理相关资料，对其合理性进行解释说明即可。

二、广东省各地市“土地增值税扣除项目金额标准”的构成

根据广东省各地市已发布的“土地增值税扣除项目金额标准”来看，“造价指标"采用分模块形式测算，首先分为楼宇建筑工程和室外工程两大系列，在此基础上细分为基础工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊装饰工程、燃气工程、室外配套工程、其他工程7大模块，并进一步细分为小模块。

我们可以看出，各地市“造价指标”十分具体清晰，具有很强的实际操作性，具体如下：

三、企业何按照税局核定扣除标准自测土增税四项成本

笔者以佛山市某项目为例，该项目于2016年6月开工，于2017年6月竣工，项目造价总成本2.6亿。

点击链接，查看【佛山市2008—2017年土地增值税扣除项目金额标准】↓↓↓

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根据《国家税务总局佛山市税务局关于继续执行佛山市2008—2017年土地增值税扣除项目金额标准的公告》（国家税务总局佛山市税务局公告2022年第1号）第三条规定：“三、工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准，房产工程项目从开工到竣工时间属于跨年度的，各年度工程造价核定，应根据所占当年的月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。”

按照上述标准及方法计算该项目的税局造价标准：

首先，我们根据企业项目工程结算资料、合同资料、测绘报告、规划资料等资料统计项目工程量，在统计工程量时，财务部门可与工程部门相关人员一起完成，需注意各模块所包含的具体的工程内容，根据相应的内容对项目的工程资料进行加总或者拆分，避免分类错误而引起部分模块成本偏高；
其次，由于该项目于2016年6月开工，于2017年6月竣工，我们选择佛山市2016年、2017年对应模块造价指标，2016年权重为0.5【=6/(6+6)】，2017年权重为0.5【=6/(6+6)】，计算各模块综合单价；
最后，根据各模块工程量及造价指标，计算出按税局标准计算的造价标准，并与企业实际造价成本进行比对，实际造价成本高于税局造价标准0.76亿【=2.6亿-1.84亿】。

具体计算如下：

点击下方链接，领取【广东省各地市土地增值税扣除项目金额标准】↓↓↓

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来源：正坤财税（ID：zhengkuncaishui）

作者：周小玉

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