房地产合作项目管理(国有企业在当前房地产合作项目中的困境)

Posted 2023-05-26

篇首语：弓背霞明剑照霜，秋风走马出咸阳。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了房地产合作项目管理(国有企业在当前房地产合作项目中的困境)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

房地产合作项目管理(国有企业在当前房地产合作项目中的困境)

民营房企频频暴雷的当下，与民企有合作项目的国企们日子也很难过。俗话说，光脚不怕穿鞋的，在民企躺平的时候，国企为了履行社会责任和国企担当，也遭遇了困境。

在房地产行业一路高歌的年代，合作开发是常见的模式——既有为了快速扩大规模的主动合作，也有招拍挂市场上为了抢地造成的竞合。据统计，主流开发商销售金额权益比（权益销售额/总销售额）基本在70%-80%，部分开发商甚至不足50%。这其中，品牌民企和地方国企、头部民企和央企都是优势互补的常见组合。但随着市场下行，合作项目本身销售不及预期造成现金流问题，或是合作的民企自身经营困难，都影响了合作项目的顺利推进。

最常见的情况是，项目本身存在问题，民企合作方无论是经营状况好坏，都不愿意继续再投入资金了。

典型案例：

某项目位于二线城市主城区，包括住宅、办公及底商产品。其中，住宅已基本售罄，剩余办公、底商及车位在售。项目由三家房企合作， A是国企，B、C是民企，其中B已暴雷、C尚稳健。去年四季度，住宅交房和开发贷偿还时间重叠，项目公司现金流存在较大的缺口，急需股东投入。

项目本身素质尚可，如果写字楼能够按照预期价格出售，项目还可实现微利。但是前面在住宅销售较好时，三家公司按照股比从项目公司调用了盈余资金，已经超过了股东投入和预期利润（ “超分”）。在B暴雷之后，拒不偿还已经超分的资金，造成了项目公司的事实亏损。

为了保交付，A和C只得先偿还了部分超分资金，并积极协调开发贷银行展期，确保了住宅交房。最大的难关过去，后面还有住宅工程尾款、清缴所得税、写字楼工程款等等待支付。但这个时候，C突然摆烂了，拒绝继续对项目公司投入资金，包括还没有还完的超分资金。

站在C公司角度上来看，因为项目公司无法收回B的超分资金，写字楼销售也存在较大的不确定性，再进行资金投入，可能就永远无法收回。所以，在完成了政府最关注的保交付和自己关注的开发贷不违约两个问题后，C不想再投入了也是比较正常的选择。但，这就把A给难住了。

A作为国企，比民企还多了社会责任和国企担当压在头顶。总包收不到工程尾款就涉及保障农民工工资支付，国企可不敢在维稳的问题上马虎（C确实无所谓，前几天总部前台都有农民工打地铺了）。后续的所得税清缴，也是大难题，滞纳金和罚款数字惊人。最可悲的是，明明写字楼去化比较困难，国企也不敢任其烂尾，影响城市形象，没法向政府和主管部门交代。

根据国资国企管理规定，国企合作项目必须同股同权同投，不能超股比投资。但是两害相较取其轻，必须先解决眼前的问题，A只能单方面向项目投入资金，先解决农民工问题。当然这只是权宜之策，后续还需要继续和C做工作。姑且可以希望C能够继续投入以应对所得税这种刚性兑付，写字楼的问题还不知道怎么办呢！

遇到项目本身现金流无法平衡的项目，民企即使有资金也不会继续投入。虽然国企可采取土地款延期支付、贷款展期、以销定产等方式缓解资金压力，但无法解决根本问题，只能靠自己继续投入。如果当地销售情况不能尽快好转，随着时间的拖延，项目财务成本加大，项目公司的资金缺口会越来越大，最终面临暴雷风险。最极端情况下，民企可能会选择让项目公司破产、断臂求生，但国企很难接受参控股公司的破产。

当然，虽然市场整体下行，但多少还有些现金流比较健康、预期效益还可以的合作项目。国企这种项目的日子也不好过。比如，民企会把好项目当成“提款机”、要求超分资金，国企因为担心民企后续不能返投，一般不会同意。那么民企就会通过财务不配合正常支付等手段，逼迫国企就范。如果项目后续还有大额支出需求，如分期的土地款，国企也会担心合作方无力缴纳。

为了避免项目资金后续出现问题，有的国企干脆选择收购民企合作方持有的股权。如近期华发出资35.8亿收购了融创持有的深圳冰雪文旅城项目51%股权及相关债权。

这的确是民企开发商、政府、金融机构和购房者都皆大欢喜的局面，但成功案例不多。因为真正具有收购价值的项目是非常有限的，暴雷或濒临暴雷的房企也会在优质项目的报价上“狮子大开口”。而国企及其上级主管部门在做“白衣骑士”这件事情上也是非常的谨慎，比如会要求尽量折价收购，不允许出现溢价收购的情况。因此交易的达成也比较困难。

归根结底，国企的体制和机制使其不可能与合作方同进同退，可以预见的是，未来房地产领域的国企和民企的合作将会更加克制。