房产评估(「购房涨知识」二手房交易之房屋评估是怎么ー回事?)
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篇首语:虎瘦雄心在,人穷志不短。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理,主要介绍了房产评估(「购房涨知识」二手房交易之房屋评估是怎么ー回事?)相关的知识,希望对你有一定的参考价值。
房产评估(「购房涨知识」二手房交易之房屋评估是怎么ー回事?)
在二手房交易过程中,房屋评估是个十分重要的过程,指的是根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房屋价格因素的基础上,结合估价经验及对影响价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来。
房屋评估的价格不仅影响着可贷款额度,还影响着购房者应该缴纳税费的多少。那么影响房屋评估价的因素都有哪些?
今天,就跟大家来聊一聊,影响二手房评估价格的因素究竟有哪些。
|主观因素|
户
型
使
用
年
限
房
屋
朝
向
楼
层
●
户 型
▼
房屋使用率就是指房屋的使用面积与建筑面积的比例,高层塔楼的房屋使用率一般是72%-75%,高层板楼的房屋使用率一般是78%-80%,多层住宅的房屋使用率一般达到85%左右。
房屋利用率越大,评估价越高,而“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右;
●
使 用 年 限
▼
房屋使用年限一般为70年、50年和40年,通常住宅用地的房子产权就是70年,而综合用地的房子为50年,另外商业性质用地的房子为40年。
房屋使用年限长,房龄大,估价较低,使用年限越短,房龄越小,估价则较高;
●
房 屋 朝 向
▼
板楼是对建筑结构的构筑物的称呼,板楼一般建筑层数不会超过12层。
塔楼是对不同建筑结构的建筑物的称呼,塔楼一般是指高层建筑,是从12层以上到35层,超过35层是超高层。塔楼和板楼的朝向,影响不一样。简而言之,就是朝向越好,估价加分越多。
塔楼:东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;
板楼:南北>双南>东西>东向;
●
楼 层
▼
塔楼:中间层>高层>底层;
板楼:中间层>1层>5、6层,若1层为基准价,2层和6层则会在此基准下减3%,3层和4层会增加3%,若是楼顶就会减5%;
除此之外,房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
|客观因素|
地
理
位
置
市
场
行
情
前
景
规
划
消
费
心
理
●
地 理 位 置
▼
房屋所处的位置不同,价格就会有所不同。交通方便,距离市中心较近的位置价格自然高;地段包含成熟的交通、医疗、商业等配套,以及良好的自然环境和人文环境都会影响房屋评估价格;
●
市 场 行 情
▼
房屋评估值受市场影响比较大,一般情况下,如果某区域房价持续上涨,银行就会根据市场行情,调整房屋每平米估值上限,从而达到与市场价格协调的目的;
●
前 景 规 划
▼
购房者买房的时候会对房屋所在地段的规划进行了解,在确定该地段未来有更好的发展之后,购房者才愿意购买该地段的服务,所以房屋所处地段的规划也会影响着房价的走向;
●
消 费 心 理
▼
购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响,如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋,或者某区域急于买房的人较多,那么,供求关系的影响下,这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
什么情况下需要启用“房产评估”?
#1
■ 向银行申请房贷
办理住房按揭贷款的时候,银行会委托评估公司进行评估,又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款。
#2
■ 缴纳二手房交易税费
评估价高,虽然让贷款额度更多一些,但涉及到的税费相应也要更高一些。比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等,都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。所以,并不是评估价越高就越好哦!
#3
■ 房屋出现问题需要申请保险
一旦被保险的房屋出现问题,保险公司需按评估价给予赔付。
#4
■ 发生交易纠纷
二手房交易过程中,如果一方对价格不满意而发生纠纷,则需要第三方给予评估,作为仲裁、调节或诉讼的参考。
对于贷款买房的购房者来说,当然是希望房屋评估价越高越好,这样购房者要支付的首付就比较低,反之就需要支付较高的首付价。
同时,二手房税费的高低也是以评估价作为一个收取标准去计算的。所以,是不是越高就越好,也就不好说了。
今天的购房小知识就分享到这
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