房产经纪人怎么熟悉楼盘(房产中介开拓二手房源时，如何和业主沟通谈价？)

Posted 2023-05-26

篇首语：习惯使我们双手机巧，使头脑笨拙。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了房产经纪人怎么熟悉楼盘(房产中介开拓二手房源时，如何和业主沟通谈价？)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

房产经纪人怎么熟悉楼盘(房产中介开拓二手房源时，如何和业主沟通谈价？)

房产中介每天给业主打电话开拓二手房源时，目的是什么？实际上是为了给意向客户找到合适的优质房源，且价位合理，基本上要低于市场价和区域内的部分新楼盘价位。业主报出的挂牌价通常是比较高或者按当初原价购买的时候报价，如果是房子已装修，还算上装修成本，这说明了业主的心理预期比较高，本着资产能够保值甚至增值高价卖出，其实这样的心理往往是不现实的，现在国家强调“房住不炒”，业主卖房的时候没有考虑到以下成本：

如某三线城市的二手房交易举例：

一、产权过户所涉税费

1、契税（买方）：

90㎡以下首套房，交易价*1%

90㎡以下二套房，交易价*1%

90㎡（含）以上首套房，交易价*1.5%

90㎡（含）以上二套房，交易价*2%

二套（含）以上房，交易价*3%

2、印花税：2.5元/户

3、土地出让金（买方）：一般划拨，交易价*1%；商业划拨，地段评估价*30%土地证面积

4、产权转移登记费（买方）：住宅80元/户；非住宅550元/户

5、增加共有人工本费（买方）：10元/本

6、增值税：卖房业主未满2年需缴纳增值税（交易价*5.3%，满2年免征）

7、个人所得税：卖方，满5年唯一房产免征。交易价*1%，如果银行贷款的，缴个税最大差额*20%，包括继承、赠与已原值差额*20%

二、委托公证费

买方380元+10元/本的工本费，卖方680元+10元/本的工本费

三、中介服务费

买卖双方承担，交易价*3%，买方2%，卖方1%

四、权证费

过户、公证代办费：约600元（买卖双方）

五、贷款机构费用

贷款服务费（买方），贷款额*2%

评估费（买方），评估价*5%

手续费+资料费+抵押登记费用，贷款额*5‰+580元+80元

根据以上成本，挂牌价应该考虑约成本二手房交易成本约11.5%，比如挂牌100万的房子，扣除交易成本11.5万，实际房子成交价约88.5万，这样二手房成交的机会才大，客户购买的意愿度才高，否则业主按照当初购买的成本来进行二手房交易，想大赚一笔，靠炒房赚钱的时代估计有点难了，如今是存量房时代，买方市场，不再是20年前卖方市场，买涨不买跌的全民抢房的时代了。

因此，建议手上有多套房的二手房的业主，如果需要出售多余的二手房，最好是以现金为王，把钱拿到手为宗旨，不是紧紧以稳握钢筋水泥的房子不放手，同时因为房产税的征收在未来的路上，建议未来5-10年最好是降低心理预期，尽快把存量资产套现才是王道。