房产买卖合同纠纷案例(丈夫擅自将价值952万的共有房屋低价出售他人，法院：合同无效)

Posted 2023-05-26

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房产买卖合同纠纷案例(丈夫擅自将价值952万的共有房屋低价出售他人，法院：合同无效)

新京报讯（记者薄其雨）夫妻离婚协议中约定房屋归女方所有，男方却早在离婚之前与他人签订了涉案房屋的买卖合同，且约定的交易价格远低于市场价。女方起诉要求确认房屋买卖合同无效并腾退返还房屋。 2月1日，新京报记者从北京市海淀区人民法院获悉，海淀法院经审理，判决支持女方确认合同无效的诉讼请求。

原告周女士诉称，她与张先生原系夫妻，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。12年后，她与张先生离婚，二人约定涉案房屋归周女士所有，房屋贷款亦由周女士自行偿还。此时周女士才得知张先生早已于4年前在周女士不知情的情况下与杨先生、辛女士签订了房屋买卖合同，约定交易价格550万元，远低于当时房屋的市场价格。周女士认为，张先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系他们夫妻二人的共同财产，张先生无权擅自出售房屋，现双方协商未果，于是将张先生、杨先生、辛女士诉至法院。

被告杨先生、辛女士辩称，此前，其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同，约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，张先生与周女士将房屋交付给他们，房屋一直由其夫妇居住使用，相关费用也一直由其缴纳。杨先生先通过转账支付购房款300万元，在补签了《北京市存量房屋买卖合同》后又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还，且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额，因此杨先生未支付剩余50万元购房款，亦未催促办理房屋过户手续。现杨、辛夫妇认为，房屋买卖合同是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，因此不同意周女士的诉讼请求。

在案件审理过程中，张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士。法院依周女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在当年的市场价值进行评估，评估意见为952万元。

法院经审理后认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生、辛女士，在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项，按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，所以法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。

通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害，法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，张先生与杨先生、辛女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。

关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求。因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的，杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋，缺乏相应的法律依据，因此法院对于周女士的该项诉讼请求不予支持。宣判后，杨先生、辛女士提起上诉，二审维持原判。

校对吴兴发