惠州泰丰牧马湖业主论坛(去惠州大亚湾“抄底”买房值得吗？深圳客已吵翻了)

新栏目寄语：

“深边楼市”，是由买房之前与腾讯房产、企鹅找房联合打造的原创话题新闻栏目。

在这里，买房之前楼友们将看到更多关于临深的真实成交市场情况，深度了解临深城市政策与规划，顺便发掘下一个适合自己的买房机会。

惠州大亚湾最近又火了！

很多深圳的朋友都坐不住了，只想拿钱冲过去赶紧买买买。但细想一下，如果现在才选择去重仓惠州，你是抄到了闪闪发光的“钻石底”，还是注定要瘫在半山腰？

壹

先看下大亚湾最新动态：

1、开盘热闹 vs 政府辟谣

近日，大亚湾房管局已经就当前楼市连续两次发文声明。

先是就网上传播的一些营销中心抢房的小视频和图文进行辟谣，指出其涉嫌虚构与歪曲事实，定性为“严重扰乱本区房地产市场秩序”的行为。

几天后(5月23日)，官方再次发文为购房者提示风险，强调泰丰牧马湖销售人员“借限购传闻来促销”、“涉嫌哄抬房价”。最终，该楼盘被政府锁定并限制网签，以督促开发商限期整改。

2、集中推盘 vs 库存仅剩3.6个月

截至目前，惠州楼市去化周期已经降至3.6个月，创下历史新低!回想去年5月份，大亚湾也同样一片火热，当时的惠州库存量是7.8个月。

新房市场在整个粤港澳大湾区表现亮眼。据当地媒体报道综合信息，上周末(5月18日)，大亚湾片区新房市场8盘齐开。个别楼盘如泰丰牧马湖选择深夜开卖，最高备案价格打破惠州天花板，破了2万元/平!

上上周末(5月12日)，大亚湾新盘博林腾瑞，进行本年度第三次开盘，共推425套单位，当天整体去化超302套，总销售额约4.6亿。

同日，灿邦部落格，首次开盘，主推建面约42-75平单位，当天去化9成。晶地里程也在同时间进行加推活动，130套房源当天全部售罄，而该楼盘自4月28日首次开盘以来，共售出房源378套，销售总额达5亿元。

（博林腾瑞开盘现场）

3、政策缺口 vs 大湾区房价洼地

楼市行情一片大好，据说大亚湾卖房的销售都开始挑客户了。网友爆料，个别项目开盘当天有销售直接告知他：“一次性的客户里面走，按揭的客户不要进来了！没房！”这种景象比起几年前深圳楼市的火爆开盘现场，有过之而无不及。

这主要得益于惠州仍处于价格洼地，更重要的是目前仍执行“不限购”的购房政策。

惠州目前的购房政策：

1. 外地人不限购。

2. 限贷，如果名下有两套在贷款的话，第三套需要全款。

3. 新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年方可转让。

4. 二套房首付已经可申请到4成，如果还清首套房的贷款，第二套可以算作是首套房。

5. 目前惠州利率基本上浮30%-40%，近日，惠州光大银行首套房上浮了50%，二套房贷利率最高上浮55%!部分银行已经停止二手房放贷，且银行贷款额度十分紧张，放款时间拉长。

6.首套住房，原政策对超过144平方米的税率是3%，新政策不再划分144平方米界限，统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房，原政策规定90平方米及以下的税率是3%，新政策是1%;原政策规定90平方米以上的税率是3%，新政策是2%。

很明显，如果把深莞惠比作一个木桶的话，调控的缺口只有惠州！来看看目前在售楼盘价格表：

贰

那么，惠州大亚湾到底值不值得去买入呢？我们收集了一些精彩的正反方观点，仅供购房者参考。

1、反方核心观点：不能买

去年惠州成交15万套，二手房成交4万套。二手比一手，0.27。低于0.5的市场，不要碰。比值大于1的城市才值得考虑。深圳2017年你知道比率是多少吗？2.47。

「渔村屋哥」：我有个观点，扩容到惠州其实没有多大的用。惠州的房地产开发太滥，不利于深圳经济发展。从龙光城进深圳，你会觉得龙光城真是高大上，深圳反而处处是荒地。但一细想，不对。这是深圳留给新兴产业发展的用地，而惠州一路高楼，这正是惠州的坏。深圳不是没有地，是保留了地给产业发展，这和短视的惠州形成鲜明对比。

「买房之前VIP群楼友 光」：惠州的房子买了以后，流动性相对会比较差，二手的折价较多。但有一个板块会有一些楼盘例外。比如在旅游地产属性的有一线海景的大盘。目前二手的价格和交易量还是不错的。有许多北方客来接盘。

「买房之前VIP群楼友 双余」：真是涨了两天就什么都忘了，跟股市一样的。买惠州就是搏傻！

在市场狂热的刺激下还是会有很多人按耐不住往下冲，对于刀口舔血的韭菜，奉劝一定要搞清楚自己的目的，我们是投资，而不是去做接盘侠的。买房的时候一定要想想你的接盘侠在哪里，你以后这个房子究竟能够卖给谁？不要幻想过几年接盘侠就出现了，任何一笔投资，没有确定接盘侠在哪里，往往都是失败的。

「“简直胡说”创始人 易」

附：易的个人观点甚至是让大家不要去碰二线城市：

2、正方核心观点：可以买

在惠州踩盘，大部分楼盘没有混上水喝，这一点是市场热，非常明显的信号。在惠阳我们大致走了三个片区，其一是白云新城片区，既白云一路一带，沿着地铁的路径，第二是大亚湾开发区，第三则是小径湾、巽寮湾一带。

很明显，从旅居的角度来看， 小径湾、巽寮湾媲美海南的沙盘和海景是不二之选。华润有完整的配套，融创收购的海湾半岛项目则是户户看海。而白云新城，几乎在售的楼盘都可以步行20分钟内到达深圳14号线惠州段的站点，个别楼盘只需要步行5分钟。从投资接盘以及环深睡城的角度，白云新城绝对是最优的选择。

惠州大亚湾、巽寮湾和双月湾所围合的区域，是唯一的一个既可以替代海南(这是海景度假需求)，又可以占据深圳东移和粤港澳大湾区红利(这是投资需求)的地方。

「米宅米宅」：一线城市中工作上班生活的人，开始不再抗拒向外迁移。就像开头我那个深圳土豪朋友想去投资惠阳，就是看中深圳的购房者外溢。因为惠阳即将开通14号线，从惠州惠阳新桥站到深圳福田会展中心，全程不到1小时，交通非常方便。

「大胡子说房」：我整理出一条三四线城市的房价上涨轨迹：“城市群拉动——低价吸引——需求增加——去库存完成——涨”。惠州的投资机会还是很诱人的。

叁

现在的大亚湾，对于狂热人群来说，其实最主要讨论的问题并不是值不值得去买。毕竟，大家心里都多少清楚，这一波钱投进去肯定还得看长线。

人人都说，“闭着眼买房也能赚钱的黄金时代过去了”。那么，目前买房置业最重要的还是得算清楚账：我资金有没有成本，各种中间环节的费用是多少，持有成本高不高，预计持有周期要多长，未来出手卖给什么样的人群…

投资，始终是实力雄厚者的游戏。最近社会上网友热议罗永浩当年100万买比特币，最终收益3000万。但这个家伙并不是投资专家，只是刚好跟着玩就买了，放着放着，莫名其妙就涨了。

如果你自我认知不是什么投资专家，而是刚需小白。那就更要考虑好，买惠州到底是自住？还是跟父母住？还是计划纯投资去放租？不要只图眼前的便宜，你必须要先找业内人士算算账！

最后，我们想知道你到底是怎么看待大亚湾这波行情的？你有计划去那里买房子吗，为什么？欢迎评论留言，让更多人看到你的真实想法。