怎样把网球消毁(物业被判返还业主4000万元背后的“生意经”:物业费、公共收益为主 物业擅自列支费用高)
Posted
篇首语:少年乘勇气,百战过乌孙。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理,主要介绍了怎样把网球消毁(物业被判返还业主4000万元背后的“生意经”:物业费、公共收益为主 物业擅自列支费用高)相关的知识,希望对你有一定的参考价值。
怎样把网球消毁(物业被判返还业主4000万元背后的“生意经”:物业费、公共收益为主 物业擅自列支费用高)
大众网·海报新闻记者 吴军林 上海报道
最近,“上海‘最牛业委会’起诉物业,法院一审判决物业返还4000万元”一事引发广泛关注。大众网·海报新闻(爆料邮箱:368064845@qq.com)记者从该案原告两湾城业委会获得的判决书了解到,这4000万元涵盖物业管理费、地下车库停车管理费、小区公共收益、地下车库新增划线车位收入等四项,其中物业管理费和小区公共收益两项金额大,分别为1500万和2000万。
根据判决,上海中远物业管理发展有限公司(下称“中远物业”)需返还的金额明细如下:2001年9月1日至2021年2月1日,物业管理费按实结算部分的结余、擅自列支的不应由业主承担的成本与费用1500万元;2001年9月1日至2021年2月1日,地下车库停车管理费按实结算部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用250万元;2008年起至2021年2月1日,小区公共收益中业主分成部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用2000万元;2001年9月1日至2021年2月1日,地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余250万元。
两湾城小区内张贴的判决结果公告
物业管理费中擅自列支的费用很高
这些费用中,尤为值得注意的是物业擅自列支不应由业主承担的成本与费用。
以物业管理费为例,两湾城小区业主与中远物业签订的《物业临时合同》约定,中远物业为总面积约150万平方米的两湾城小区提供物业服务,服务事项包括对公共部位及小区供水、照明、升降、消防、避雷、弱电、水景等设施设备的日常运行保养维护、公共绿化养护、公共区域清洁卫生、其他公共事务管理等,并按建筑面积收取物业费。物业收取的物业费单价为每月每平方米1.75元,0.45元部分用于小区内公共区域绿化养护与照明费用,余额归业主;1.3元部分归物业,包干使用,除了前述公共区域绿化养护与照明费用,其他在物业管理过程中支出的费用均由物业承担。
然而,业委会从八份审计报告发现,列入物业服务费支出的各项费用里,消防系统及设备、弱电系统及设备、土建及维修费、避雷系统及设备、管道疏通等六项费用不属于小区公共区域绿化养护与照明费用,部分属于物业基于包干自行支出、部分需以小区维修资金列支。因此,业委会诉请物业返还2002年至2019年期间的上述各项费用1400余万元。
双方约定的分配方案
另外,一份审计报告显示,该小区的物业费历年结余为750余万元,2019年度的物业费结余为150余万元。2020年、2021年无审计报告,业委会基于2019年度的结余数据推定2020年度结余和2021年1月结余。基于此,业委会诉请物业返还物业费结余910余万元。
业委会诉请的物业返还物业管理费部分为2300余万元,普陀区法院一审判决最终支持返还1500万元。
小区公共收益包括广告收入、停车收费等
小区公共收益方面,根据一份审计报告,截止到2019年12月31日,其公共收益的年末结余为1690余万元。同时,物业擅自列支的金额也很高昂。
公共收益及分配方案如下:小区内道路的固定停车位按每个月150元收费,其中30%作为物业的保底收入并由其为此提供服务,70%归业主;小区内道路的流动停车收益分成方式,与固定停车位相同;广告收入的30%作为物业的管理费,70%归业主,超出预定指标的广告费收入,各半分成;泳池、网球场、篮球场,业主委托物业管理,收入由物业与业主按三七比例分成。小区公共收益主要用于补充维修资金或业主大会决定使用,在业主大会未作决定的情形下,物业应将业主所得部分按季度汇入小区维修资金账户。
原告业委会称,其认可七份审计报告中列明的地面固定停车收益、地面临时停车收益、广告与设摊、泳池、网球与篮球场收益中业主收益总额,以及物业代扣代缴税金和附加,但据其了解,物业所列由其扣除的相应成本实为管理过程中的人工、安保等费用,此类费用应由物业包干而不应在收益中扣除,故上述已扣除费用共计850余万元应返还。
苏州河畔的两湾城小区
在小区公共收益中,业委会统计车位费时曾遭遇阻力,因中远物业要求过小区电子道闸系统供应商销毁小区停车数据。业委会最终根据调取的数据,推算业主应得的地面停车收益:小区地面固定停车位3034个,以每个每月单价150元、业主占收益的70%计算,2020年度业主的地面停车收益就有380余万元。
两湾城小区停车位上满满当当的车
业委会诉请物业返还2008年至2021年2月1日小区公共收益中业主分成部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用,共计2890余万元,对2002年至2007年期间的费用不再主张。普陀区法院最终判决的返还金额为2000万元。
判决书中法院对认定返还金额的说明
水电费是计算车位管理费结余的关键
对业主购买的地下车库停车位,物业收取的车位管理费单价为每月100元,25元由物业用于与车库相关的公共区域绿化养护与照明,如有剩余,返还业主;75元由物业包干使用,用于除公共区域绿化养护与照明以外的车库物业服务项目。
这一部分的关键在于公共区域绿化养护与照明究竟花了多少钱,结余多少钱。
业委会在诉讼中经法院许可向电力部门和水务部门调取了电费、水费明细。尤为值得注意的是,业委会根据统计数据推断,2008年至2013年地下车库管理实际支出水电费总额为280余万元,而不是物业所列支的成本520余万。
一份审计报告显示,截止到2019年12月31日,地下车库管理费的历年总结余为负1030余万元。业委会经过统计认定,前述数据系物业通过虚标水电等能耗费方式所致。
经过计算、冲抵,业委会诉请物业返还690余万元。普陀区法院判决认定返还250万元。
两湾城小区
还有一部分费用是地下车库新增划线车位收入中应属于车位产权人的补贴。有两份审计报告标明了新增划线车位的经营收支,并注明,此类车位每个每月收费400元,扣除100元管理费后,余款补贴车位产权人。
针对这一部分,业委会诉请物业返还260余万元。普陀区法院判决返还250万元。这是判决额度与诉请额度最接近的数据。
【如果您有新闻线索,欢迎向我们爆料,爆料邮箱:368064845@qq.com】
相关参考
应急照明的强起原理和接线方法(厉害了上海一业委会起诉物业胜诉,法院判返还4000万)
...”2023年2月8日《上海这个小区业委会厉害了,打官司赢了物业公司!法院判决:物业返还4000万元》、东方网、澎湃新闻2月7日上海中远两湾城第三届业主委员会起诉该小区前物业上海中远物业发展有限公司宣布胜诉上海普陀区人...
机械式停车设备的层数大于或等于(邻居移车挤坏车,机械车位碰擦谁之过?物业公司管理不善被判担责七成)
...的车门修了1.75万元,垫付了费用的保险公司把代先生、物业公司都告上了法庭,这件事到底代先生应该负多少责任?物业公司又该负多少责任?这起案件终于在近期有了结果,根据法院审理结果,看似没有直接责任的物业公司...
...,业主都期望自己的小区能够拥有一个负责任、服务好的物业公司。但近年来,物业公司和业主吵架,甚至大打出手的事件时见报端。近期,一则“成都打响取消物业第一枪,实行业主自治”的视频再次引发网友共鸣,不少网友...
济南到嘉兴货运(免费蘑菇宴背后藏金融骗局:500多人被骗4000万)
检察官正在提讯邹晓磊集资诈骗近四千万元,500多名被害人来自7个省份“免费”蘑菇宴骗局被告人曹嘉敏等人利用微信圈等信息平台,精心设计“高息回报”圈套,开设“网络投资平台”,集资诈骗资金3890余万元,500多名被害...
济南到嘉兴货运(免费蘑菇宴背后藏金融骗局:500多人被骗4000万)
检察官正在提讯邹晓磊集资诈骗近四千万元,500多名被害人来自7个省份“免费”蘑菇宴骗局被告人曹嘉敏等人利用微信圈等信息平台,精心设计“高息回报”圈套,开设“网络投资平台”,集资诈骗资金3890余万元,500多名被害...
废旧电梯收购(老人每天搭60次电梯捡垃圾,物业:缴费28万元有原因)
...电梯损耗1000元/年,共八年,总共28736元。请于本月底到物业服务中心缴清费用。”4月底,一则物业缴费通知单在南宁市民的微信群传开,引发网友关注。业主被催缴2.8万元“电梯费”极目新闻采访获悉,此事发生在南宁市青秀...
沙盘模拟损失包括(维权坐沙盘被拘女业主 被判拘役三个月缓期执行)
...人民法院一审宣判,损坏沙盘的女业主因故意毁坏财物罪被判拘役三个月,缓期三个月执行。记者了解到,起诉阶段当时维权的业主曾集体写信求情,目前业主们的诉求开发商已经开始整改。紫牛新闻记者刘浏维权坐坏沙盘,一...
为规范小区物业承接查验活动,切实保障业主合法权益,日前,惠州市住房和城乡规划建设局印发实施《关于加强物业承接查验工作的通知》(以下简称“通知”)梳理规范物业承接查验,以期从根本上规避建设单位和物业服务...
来源:人民日报微信业委会“灵魂砍价”,360万元差额物业费“退还”业主。最近,由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》,让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。《方案》显示,去年4月小区首届业委会成立后,基...
来源:人民日报微信业委会“灵魂砍价”,360万元差额物业费“退还”业主。最近,由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》,让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。《方案》显示,去年4月小区首届业委会成立后,基...