弱电工程承接(小区承接查验的必要性已日渐凸显干好这个技术活，需要什么特质？)

Posted 2023-05-25

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“承接查验”这四个字，对很多人来说，还是个陌生的词汇。但就是这样一个词汇，会影响绝越来越多人的生活。

2020全国两会政府工作报告指出，去年常住人口城镇化率首次超过60%，这些城镇人口，多数住在小区住宅里面，而小区是离不开物业服务的。

根据住建部《物业承接查验办法》及省市相关规定，不管是新建小区交付，还是新老物业交接，都需要进行承接查验。

为什么？因为“承接查验”，就是一个“摸清家底”的过程，如果没有这个过程，小区往往就是带病交接，为日后居民生活埋下无穷隐患。

中国物业在线创始人娄云林表示，近几年，物业纠纷已成为全社会关注的焦点之一。从矛盾纠纷引发的类型来看，前期历史遗留问题造成的矛盾占比较大。

诸如住宅小区内共有部分、共用设施设备等因为缺乏严格的物业交接，给后期使用和管理埋下隐患，导致关联单位之间相互扯皮，业主矛盾不断。更重要是经济损失极大，最终都是由业主买单。

在新形势下，承接查验的必要性已日渐凸显。

1、业主维权意识突醒

“逢人自扫门前雪，袖管他人瓦上霜”，以前业主在维权时，往往局限在自己的小房子，很少关注小区其它层面。专业人士笑称，这只是一个“六面体的格子”。

近些年来，国家和地方都愈发重视承接查验，依据《住建部承接查验管理办法》、浙江省《承接查验管理办法》《浙江省物业企业退出管理办法》等相关规定，在小区建成交付或新老物业交接时，有必要进行承接查验。

在这样的背景下，近些年来，业主们开始从关注“六面体格子”扩大到关注小区共有部位的资产，这包括以及房子交付两年的绿化、消防、弱电等施工单位移交的承接查验。

大家开始明白，承接查验需要“摸清”的所谓“家底”，不止是自己住的那个“方块”，还有小区共有资产。

相比于小区的“共有资产”，“六面体格子”只是微不足道的一部分。只有摸清整个家底之后，才能厘清关系，搞清资产，清除风险。

如果一个小区不做好承接查验，不厘清责任边界，绝大部分不知情的业主，最终将把所有的问题都归咎到新物业、业主委员会。

这将导致小区业主对新物业和业委会的各种不满，最后逼得新物业百口莫辩、业委会全体辞职，很多小区因此纠纷不断，此起彼伏。

2、更重要的是经济损失

承接查验的缺失还不只是业主纠纷那么简单，更重要的是实实在在的经济损失。

在正常情况下，在小区业委会成立之后，第一件事就是要委托第三方机构对小区进行承接查验。

这个阶段的承接查验非常重要，如果不查验出隐性问题，在移交后所有产生的费用将会是由全体业主来承担。因为有些项目施工本身就有问题，属于开发商应付式交付。

比如电梯项目，如果前期没做承接查验、在维保期满之后出现问题，就怪不到开发商头上，需用小区共有收益来支出维修费用。这种费用一般都不会低。

“业委会成立的承接查验至关重要，是不可缺少的，” 专业人士指出，如果这一环节缺位，将来的花费将会是几十倍、甚至上百倍的维修成本支出。而这一点，已经深深地被广大业主们认识到。

另外，在新老物业交接时，也必须要进行承接查验。

很多小区往往在新老物业交接时不做承接查验，其实是错误的认知，他们原本想为业主省一点钱，实际失去的将是更多。

比如，设施设备瘫痪一般要业主掏腰包，大修少则几十万多则几百万元。如果业主不出这笔钱不重视后期维修，又将使得各设备的使用寿命缩短一半时间以上。

这等于说，为小区的未来打上了一个死结。

3、经验与专业不可或缺

承接查验本身是一个技术活，不是谁都能干，这些年实践下来，问题其实很多。

比如，有的业委会刚成立、在进行承接查验时，往往注重“共有收益”，而忽略小区的“共有资产”查验。相比于后者，小区“共有收益”可谓九牛一毛。

对此，业委会没有经验，一些第三方专业不够也给不了业委会专业性的指导。

再比如，有些开发商会说地下室是谁投资谁受益，要无理地争取无障碍车位并作出售，一些第三方承接查验机构对此无理可依、不去争取。

娄云林表示，并不是谁投资整个地下就属于谁，具体要看交评意见书，是否有相关方提出意见书和要增设配套的意见，一些强制性要求增设的如临时方客（临时泊位、公共车位）、出租车上下客车位、卸货车位以及无障碍车位等属于共有……

而小区承接查验问题、纠纷频出，其实反映了机构经验与专业的缺失。

没有经验，就不会知道那些是重点，没有专业团队的加持，一些隐性问题查不出来，更不能与行业专家（诸如开发商）平等沟通。

在这种情况下，不如不做承接查验，你做了反而把资产查少掉了，还埋下更多隐患，使下届再查时难度会更大。

这就倒逼各小区都去寻找有承接查验经验且有专业团队的第三方机构。

近日，杭州城北一个小区，业委会委托第三方专业团队杭州航特公司做了承接查验。业委会看到，航特团队有自己的专业固定团队，电梯、消防、给排水、弱电、绿化等各项的高级技术工程师等十多人。该公司专注承接查验多年，经验性足够。

在航特来做查验时，小区消防、电梯刚过两年的维保期，查出问题之后，前期物业鉴于第三方机构问题指出得当，必须承担责任，承诺在规定时间内修复问题，并对业委会给出整改时间。

通过查验，还发现小区规划之外私画车位几十个，临时方客车位几十个、无障碍车位近二十个。业委会根据查验报告，通过发函的形式向开发商要求移交上述车位。

根据当前市场行情，仅这项车位如果折成资产近2000万产值，这还不包括其它的设施设备查验出来隐性问题所需维修的费用。