建设银行房抵贷(以房抵款，施工企业需要避开的六大陷阱)

Posted 2023-05-25

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建设银行房抵贷(以房抵款，施工企业需要避开的六大陷阱)

施工企业的合同目的在于收取工程款。建设单位将房屋抵顶给施工企业，施工企业往往还要转手给材料设备供应商、资金合作方或者购房人，与直接收取货币相比过程繁琐而且复杂，不但增加了变现的费用而且极可能要承受减值的风险。在不得已接受房屋抵债的情况下，施工企业必须仔细研究以房抵债各个环节的风险，采取切实有效的措施避免损失。

一、确保工程款已到履行期，避免签订的以房抵款协议无效。

签订协议时工程款不到清偿期，不论房屋是否交付给施工企业，即使双方办理了抵账手续、买卖手续、平账、交付甚至办理了预售登记、过户手续，施工企业也不能获得房屋所有权。因为以房折抵的“债权”还没有产生或者到期，建设单位以房抵款协议实质是用现房或者期房作为清偿工程款的承诺。用现房交付并过户的协议实质是让与担保合同，因而过户行为不能产生物权变动效力；工程款到期不付、房屋归施工企业的协议条款属于《民法典》禁止的流押条款，也是无效的。一旦出现这两种情况，施工企业只能申请对抵款房屋拍卖、变卖、折价受偿，而不能获得房屋所有权。

因此，律师建议：如果必须在工程款未到履行期前签订以房抵款协议，要设法加速工程款到期，包括修改付款条件、增加补充协议或者放弃相应的保证金、质保金或者利息、违约金等权益。

二、详细考察抵债房屋的归属、合法性和权能限制，防止抵债房屋不能转移所有权。

相关的风险主要有：以他人房屋作为抵款的标的物，合同虽然有效但存在履行不能的较大概率；没有建设工程规划许可证或超越规划许可的房屋在手续完善前不能办理产权证，没有产权登记证的房屋不能过户；小产权房存在确定的变更登记障碍；被抵押、冻结房屋只有解除抵押、冻结手续，才具有过户的可能；产权不明晰或存在争议的集资房、经济适用房、遗留房产、安置房或划拨土地上的房产，产权不明确争议、不解决或土地出让金补交之前不能办理过户手续，等等。

上述问题，极可能导致抵账完成但无法交付抵账房屋，或者收到房屋但不能办理过户手续，无法真正实现“抵款”目的。

三、以房抵债协议要件齐全，防止履行不能。

合同的生效和履行，必须以合同成立为前提。基于此，签订以房抵款协议，从内容上必须确保以下几点：

1、不论签约人是两方、三方还是四方，各方当事人名称、权利义务定位必须明确，以便确定权利义务的承担者、担保责任人和违约责任人。

2、双方就以房抵款真正形成合意，避免意思表示不清、不真实或单方承诺等导致的合同不能履行。

3、确定以房抵债协议的核心条款，包括房屋基本状况、面积和房屋价款数额、抵债工程款数额，以免缺乏确切具体的履行依据。

四、以房抵债协议要消灭原有欠款，办理工程款支付和收款手续以及房款支付和收款手续后，签订独立规范的房屋买卖合同。

其目的在于，保证商品房买卖合同具有明确的资金来源、完整的付款手续以及工程款债务消灭，从资金方面切断前后两笔交易的主从地位和依附属性，杜绝房屋买卖合同沦为工程款债权担保工具的可能。

五、保留工程款优先受偿权，达成“抵债房屋不能过户的施工企业享有工程款优先受偿权”的特殊约定。

工程款优先受偿权是《民法典》第八百零七条赋予施工企业优先受偿工程款的权利，是施工企业收回工程款的最有力工具。以房抵款是工程款货币支付方式的变通，在房屋过户之前仅仅具有建设单位支付工程款的外观。假如房屋不能过户，施工企业的该部分工程款就没有收回，施工企业的优先受偿权就仍然存在。因此，在以房抵款协议中约定“房屋不能过户施工企业对该部分工程款仍然享有优先受偿权”，既不违反法律规定也不损害第三方的利益，是正当要求。

律师特别提示：即使在以房抵款协议中作了优先受偿权保留约定，优先受偿权也必须在工程竣工之日起3年内行使。

六、及时办理房屋买卖预告登记和房屋过户登记。

签订以房抵款协议，施工企业并不能自动获得房屋所有权，施工企业必须采取措施保全抵款房屋。

签订房屋买卖合同后，施工企业必须尽快办理房产预告登记，防止建设单位再次转让或者设定抵押。同时，密切关注房屋的备案情况、初始登记情况，在具备房产过户条件时，马上办理产权过户手续，真正实现“房屋抵顶工程款”。