建厂房的正规流程和手续(购买工业用地办理手续后不让建厂，损失如何认定？)

Posted 2023-05-25

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建厂房的正规流程和手续(购买工业用地办理手续后不让建厂，损失如何认定？)

企业取得了工业用地之后，没有进行建设，原因是行政机关要求停止建设的相关的一些法律问题和补偿的一些问题可以通过具体的案例来了解。福建某企业2018年通过法院拍卖的方式取得了30亩的工业用地，但是办理审批手续后，一直不让建厂，造成了企业无法经营的损失。那么，该企业的经营损失该如何认定？损失包括哪几个方面？那么我们来分析一下这个案例涉及到的法律问题。

从这个案子的基本情况可以看出是有这几个法律问题：第一，那么通过法院拍卖的方式取得的工业用地，因为取得土地的方式有多种，通过出让、转让或者是法院的拍卖等途径可以合法取得土地使用权。通过法院拍卖获得的房屋或土地，显然是属于合法的来源。应当说取得土地的手续相关的来源是符合法律规定，是合法的权益，合法的产权。那么，涉及到办理审批手续后不让建设的问题，需要我们分几种情况来对待。办理的审批手续到了哪一步？如果要进一步建设厂房，还要办理建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等等这些相关的一些建设的报建手续。

后期又不让建设，那么后期的损失跟报批的手续，到了哪个程度有一定的关系。那么我们分情况来分析，如果涉案的土地取得之后，通过法院的拍卖取得了相关的一些土地使用的手续，办理了土地使用的审批手续，但是相关的规划许可证都还没有进行，房屋的施工手续这些还没有办理，这两者之间施工的手续办理还是没办理，跟损失是有一定的关系的。

那么仅办理了相关的土地使用的审批手续的，对于后期的损失如何计算？如果说没有办理这些规划的手续，仅仅使用有土地审批的手续，将来涉及到补偿的问题，可能就涉及到土地使用权。关于土地使用权相关的一些补偿，如果是因为行政机关的原因，因为规划的调整、政策的调整，其他的公共利益的需要等等不让建厂，补偿从法律的角度来说是有的。那么这时候对补偿该如何认定？出现这样的情况，按照法律的规定，行政机关应当按照法定的程序进行征收或者收回国有土地，然后按照《土地管理法》或者是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关的规定对涉案的土地进行补偿。

补偿的项目首先包括土地使用权的补偿。根据目前的法律规定及相关的最高人民法院的一些判例补偿是应当按照收回时的房地产市场类似的市场价，简单地说我们叫市场价。在实践过程当中行政机关去谈判协商的时候，谈判方式可能就是当时企业取得土地使用多少钱，那么就给按照当时的价格给予补偿，或者说再加一些相关的利息，可能会这么去协商谈判。当然这样的补偿方式是不符合法律规定的，应当按照市场的价格进行补偿。

对于其他的一些损失，比如必然产生的一些其他的支出，一些直接损失的费用是可以赔的。但是对预期的经营损失，在目前的法律规定当中，对企业将来预期的利润是没有补偿的。包括现在的赔偿法跟补偿条例，补偿的基本上是企业的直接损失。当然企业如果按照征收程序，会有停产停业损失，对经营的预期的利润是没有的。

停产停业损失补偿的标准一般在征收补偿安置方案当中，一般计算的标准会根据地方性的法规和地方的规章，具体地方相关部门去制定，根据具体的项目制定不同的标准。但是这个标准一般有这么几种：一种方式比如说是按照土地总价值的一个百分比；还有一种是实际企业经营的，根据企业提供的会计账目。如果说还没有什么经营谈不上停产停业损失，所以要举证来证明停产停业的损失。对于预期的经营利润是没有补偿的。对于直接造成的损失的补偿是有的。

当然还有一种情况，报建的手续办到了哪一阶段？比如说办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许证，一切的报建手续、建设手续都已经齐全的这种情况下应当按照什么方式去补偿？如果手续都办下来，不让进行建设的，那么这种情况下补偿的标准也是按照市场价，这时候的市场价就不是经营土地，应当是包括地方建设的规模房屋，按照报批的，按照颁发的证书上面的相关面积，房屋加土地一起的面积，按照市场价格进行评估。

这时候评估的方法一般叫假设开发法。假设开发完成之后，这样的市场的价格，当然扣除将来的建设的一些成本，其他成本的费用需要扣除。那么这里的经营损失还有其他经营损失预期的损失同样是没有的。相当于损失是按照房屋建设完成之后，将来的市场的价格，其实在这部分就已经给予了弥补。所以这里的经营的损失一定要理解。

在实践过程当中，对损失有着各种的理解方式，有的是预期的这种损失，有的包括建设的房屋。如果房屋建设了之后要去市场上买卖有可能产生很大的利润，这部分可以用假设开发法去评估这。这部分的损失包括将来造成的损失，在这部分就已经体现出来了。按照市场价格去评估的，实际上就已经包括了这部分。当然了，还有一些其他的损失，必然产生的这些损失也是可以补偿的。关于损失的认定方面，包括它的标准都有相关的一些规定。

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