库存滑梯(2023年起，楼市将会迎来“滑梯”，三大趋势下，明确能不能买房)

Posted 2023-05-25

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库存滑梯(2023年起，楼市将会迎来“滑梯”，三大趋势下，明确能不能买房)

国内的房地产发展历史有多长？有人说从70年代初，房地产就开始有发展的苗头了，也有人说国内的房地产真正的发展势头是1998年“房改”后，学习了香港那一套房地产模式，商品房时代正式来临后，不管是成交量还是成交价，都迎来了新的一轮爆发。

1998年全国商品房成交单价不足2000元每平米，房价涨幅过快成为了大家议论的重要焦点，在过去的20多年中房价涨幅达到了560%，2021年上半年房价大涨的跌幅最高，平均成交单价来到了11,250元一平米。

这只不过是平均数字，国内的一线城市，二线城市房价涨幅更是达到了10倍至30倍，深圳的房价涨幅最为突出，在过去的23年时间中，房价涨幅达到了43倍，当年2000元购买的房价，如今价值却突破8万元。贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9，深圳48.1、北京46.8、上海45.8、三亚厦门房价收入比都超过了三次，国内的新一线城市和二线城市房价收入比都在20~30之间徘徊。

这样的大背景下，过去这么多人房价涨幅，一直都成为老百姓重点议论的对象，非常能理解老百姓为什么关心房价的走势，因为反正的走势决定了老百姓的财富问题。

过去的20多年时间中，几乎每隔6年就会发生一次较大规模的上涨，1998年至2003年下半年，我国房价迎来大幅度的上涨，是因为受到非典的影响，利用房地产推动经济上涨，房价成为了重要的上涨动力带动周边产业。

2003年至2009年也是隔了6年时间，2008年受到全球次贷危机的影响，国内的房地产一度陷入到低迷的状态，再次利用基建领域刺激经济增长放水4万亿，房价迎来了新的一轮爆发，不到一年时间，国内的房地产企业注册数量已经接近10万家。

2009年至2015年也是时隔6年时间，2014年国内房地产企业库存量创下了历史新高，随时都有可能面临着“崩盘”的局面，2015年降准、降息、降利率、棚改货币去库存等众多政策的推动下，国内热点城市房价开始上涨2016年全国楼市迎来“普涨”。

2015~2021，2021年上半年，整个市场还是处于火爆的状态的杭州、重庆、北京、上海等多个城市成交量都出现了万人抢房的局面，不过进入到2021年下半年，市场却迎来了180度的大转变，不管是成交量还是成交价开始迎来下滑。

即便进入到2022年，整个房地产成交数据并没有起到回暖的迹象，根据克而瑞统计数据显示，2022年上半年全国百城房地产企业成交业绩规模同比下降达到了50.3%较2020年同年同期下降，幅度也达到了27.8%，接近80%的百强房地产企业累计成交数据规模同比缩水30%。

4个一线城市新房成交量同比下降39%，二线城市新房成交量同比下降51%，三四线城市新房成交量同比下降达到了53%，成交量的下降必然的会迎来成交下的下滑20210的时候有23座城市都已经出台了“限跌令”，基本上控制在15%的范围内。

国家统计局数据显示，2022年上半年成交面积6.89亿平方米，同比下降26.6%，上海成交金额6.6万亿，同比下降31.8%，在这样的大背景下，不少的专家都明确的提到明年房价将会迎来“滑梯”。

经济学家任泽平曾提到过房地产的周期变化很简单，短期看金融、中期看土地、长期看人口，从这三大方面进行分析，就能明确的知道市场的变化。

金融体系，2021年全国的金融体系非常的紧绷，三道红线和两道红线的线支架市场迎来了“资金紧张”，然而进入到2022年，房贷利率持续的下调，目前国内的基准利率已经下调到了4.45%，部分城市的房贷利率更是低至4.25%，如此宽松的金融政策对于购房者来说实属是友好的状态，毕竟银行释放的资金越多，老百姓享受到的福利同样也就会越高。

虽然政策是挺宽松的，但是三道红线和两道红线的标准并没有放松，房企融资也成为了常态，另外在规定的范围内要求房企降到。规定的范围内，如今房地产企业更多的都是采取以价换量的局面，降价5%、10%、20%，全国有23座城市已经出台了“限跌令”。

土地市场，2021年第2次土拍以来全国土拍的整体数据都并不可观，土地溢价率从原本的45%的上限，下调至15%，2022年财政部公开数据显示上半年国有土地出让金收入23,622亿元同比下降31.4%，全国各大城市的土地出让金都有着不同程度的下降，可以从侧面的反映出，未来几年的房地产市场都并不会有太大的接受，因为土地是决定了价格走势的一个关键要素。

根据相关的数据显示，在2022年的土拍过程中，民营企业参与的几率非常的少，更多的都是由国企央企拿土地，原因很简单，开发商也是商人，没有利润的买卖怎么可能去争先恐后地拿呢？即便拿到土地，面对2%~3%的纯利润，想想存在的风险系数太高了，不拿土地才是最稳定的。

人口，不少人都说我国的人口红利正在快速地消失，其实这个数据是真实的，2022年我国人口净增长数量仅有48万人，自2016年以来，我国的人口出生率已经出现了5连跌的情况，另外国内的老龄化率也在快速的攀升，在这样的大背景下，未来的房产又有谁来接手呢？还有更悲哀的事情发生了。

我国的城镇化进程开始缓慢了过去，每年超过2,000万人进到城市里面生活，如今仅有1000万人，而且这个数据还在快速的下降，未来需要房产的人群将会大幅度的减少。

以上三组数据就可以看出市场正在“改变”，金融政策已经支持不了老百姓买房了，一方面老百姓面对特殊情况不敢乱用钱，另外一方面反正呈现出下滑的趋势，谁也不愿意看到自己买房后价格迎来再一次的下滑；土地市场迎来大改变，目前国内的房地产企业都正在经历低谷期，又有哪个企业有钱去拍卖土地；国内的城镇化率已经达到了65%，城镇化进程非常的缓慢，而且我国的城镇居民住房拥有率达到了96%，未来需要房产的人口基数大幅度的减少。